香港传真 | 中原进军学生宿舍市场

香港观点网报道 近年来，香港从多个层面积极“吸引人才”，非本地大学生成为其中的目标之一。为了吸引非本地学生来港升学，香港推出了多项政策并提供资助课程，因此非本地学生的数量不断增加，而住宿问题成为这些学生面临的首要挑战。

由于香港各大学宿舍数量有限，一些投资基金看好外地学生的住宿需求，并计划进军学生宿舍市场。

据称，中原投资基金计划在未来2至3年内投资2000个学生公寓床位。该公司(开曼)的董事总经理江若雯表示，他们选择在香港投资学生公寓的时间点是看中了香港楼市出现下调迹象，同时预测到了香港非本地学生数量可能会增加。

根据今年《施政报告》，香港政府将于2024/25学年起将政府资助的专上院校非本地学生限额提升一倍至40%。根据立法会《数据透视》，修读教资会资助大学课程的非本地生学生人数从2016/17学年的16469人增加至2022/23学年的21709人，增幅为31.7%；其占资助课程总就学人数的比例从16.5%增至21.1%。

江若雯预测，香港首5间大学的非本地学生，会由2023-2024年度的约5万名，急升逾35%至2027-2028年度约6.78万名，宿舍数量也将由1.54万个增加至1.78万个。

可以明显看出，非本地学生对宿舍的需求将会持续增加，到2027-2028年度将会呈现更大的供需缺口。

在香港这个人口稠密的地方，住房问题成为不同人群面临的挑战。尽管香港各大学提供了住校宿舍，但却无法满足所有学生的住宿需求。

以香港大学为例，该校现有约6450个宿位，每年的住宿费约在17290-37940港元之间，而在2023/24年度的总学生人数达39166人，其中本科生有18491人，这显示出宿舍资源的紧俏。

江若雯补充指出，根据2027/28年非本地生人数增至近7万人的预测，扣除校内宿舍配额，到时大约有5万名非本地学生需要在外租住物业。假设有1成学生选择入住私人学生宿舍，全港学生宿舍的价值将超过200亿港元。如果效仿英美等成熟地区（即约有2成学生入住学生宿舍），全港学生宿舍的价值更可达458亿港元。

据仲量联行发表的《解锁私人学生住宿市场增长潜力》报告指出，非本地学生涌入及学生宿舍供应不足，未来4年将为私人住宿市场带来额外2.23万张床位需求，私人学生住宿将成为新兴投资物业。

该报告还指出，私人学生住宿是香港新兴物业，目前市场仅提供约1000个可租用的住宿空间。按整体专上院校学生人数计算，香港私人学生住宿的供应率仅为0.4%，较欧洲国家的平均供应率约5%为低。因此，香港私人学生住宿的入住率高达98%至100%，每个可租用的住宿空间的月租金介于5200-14800港元。

中原投资管理有限公司(开曼)总裁叶明慧称，学生公寓在香港是一个新概念，但新政策会推动市场变化。他们的团队将进行资产增值，预期回报率可达5厘以上，回报期料为5至6年，与英美地区相当。

她预计，由于项目希望吸引更多国际投资者，因此营运模式将参考国外做法。目前已有部分合适项目正在与业主商讨中，希望短期内能够达成协议。

中原集团成立了“中原投资顾问有限公司”于2014年，并于2018年在美国及英国先后投资了学生公寓。这些学生公寓投资在短短3年中获利最多近四成。

目前，中原集团所拥有的学生宿舍项目中，大部分宿位租给了本地学生。其中，美国宿舍中本地学生占比约为95%，而英国占比为三分之二。此外，该集团正在竞标北卡罗莱纳州一项物业，预计涉及金额约2500万美元，但尚未敲定。

叶明慧还表示，团队将先购入目标物业，第一年进行翻新将其改造成学生公寓，然后将项目拆分成房间出租。大约5年后将出售物业，以实现回报资本化。以德州及乔治亚州的学生公寓项目为例，这两个项目分别于2019年买入，当时买入价分别为1740万美元和1290万美元，持有短短3年，于2022年以2125万美元和1800万美元卖出，期内升值逾22%和39%。

叶明慧补充表示，团队在收购项目之前将考虑当时的市场基本因素、附近学生数量和租赁表现，以及项目改造空间。预计项目的净税后租金回报率约为4至5厘。

香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。