“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

观点网 上海再现一处办公楼整体出让事件。

12月20日消息称，新加坡上市的OUE REIT（华联商业信托）决定出售在上海核心地段的投资物业—力宝广场Lippo Plaza。

根据OUE REIT发布的公告，这次资产剥离的总对价约为人民币19.17亿元，相当于3.574亿新元。

该物业的商定价值为人民币16.8亿元，相当于3.132亿新元。

这一交易预计将在2024年内完成。

平淡表现的“地标”

力宝广场是上海淮海中路商圈的标志性建筑之一。

据资料显示，这个项目由李文正家族控制的力宝集团主导，联合日本伊藤忠商事株式会社和上海复兴建设发展总公司投资建设，该项目于1996年动工，1999年竣工并交付使用。

力宝广场的总建筑面积约为5.85万平方米，包括一座39层高的办公楼和4层高的零售裙楼，集高端商业和甲级办公于一体。

历经多轮交易和翻新升级，该项目在30年的历程中经历了多次变化。

在2004年，项目向劳力士出售了第12、13、15和16层的4个整层办公楼，据悉成交单价超过3000美元/平方米。至今，劳力士在上海仅有的维修保养服务中心位于项目的第16楼。

2007年，日本伊藤忠商事将力宝广场30%的股权出售给力宝华润，交易完成后，力宝集团持有该项目95%的股权；四年后，另一位少数股东永业再向其出售大厦5%的股权。

力宝集团一体化拥有的力宝广场持续对其商业部分和办公楼大堂等空间进行翻新改造，并在2019年推动该大厦获得LEED金级认证。在此期间，力宝集团在2014年将力宝广场注入OUE REIT。

持有了10年，OUE REIT如今选择出售该项目。

根据OUE REIT公告中披露的数据，可窥见力宝广场的具体情况。

公告显示，力宝广场总建筑面积为5.85万平方米，总计可出租面积为3.92万平方米，其中办公面积为3.35万平方米，零售面积为5649.5平方米，车位有168个。

由于地理位置优越，力宝广场的零售部分几乎满租，截至2024年9月30日，出租率为97.8%，吸引了许多高端品牌租户。

自2016年以来，维多利亚的秘密接手LOUIS VUITTON，在此开设了全球旗舰店；2020年，ARC'TERYX品牌推出了首家亦是最大的旗舰店ARC'TERYX Alpha Center。

在餐饮方面，提供着多种日式料理，如阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌、电气奎宁日式洋风餐厅、越南菜Bun Cha Cha、本帮菜圆苑等不同类型的餐厅。

相对而言，力宝广场的商务办公部分表现不佳。截至2024年9月30日，出租率仅为74.6%，而当期上海甲级办公楼的平均出租率为85.9%。

据OUE REIT的一份路演报告显示，力宝广场商办部分的出租率在2020年Q4至2022年Q1期间持续低于上海甲级办公楼市场水平。尽管在某些时期表现良好，但大多数时间都明显低于市场平均水平。

这种表现与OUE REIT在新加坡办公楼物业表现的差异很大：截至2024年9月30日，新加坡办公楼物业平均出租率为95.4%。

"宏观经济复苏低于预期，租赁需求疲软，上海写字楼市场有望继续下行。" OUE REIT曾表示，力宝广场运营团队一直致力于通过积极灵活的资产管理方法来保持租户，并维持力宝广场的出租率，但似乎效果不佳。

从2016年的9.89元/每平方米/天开始，该办公楼的租金表现一直在下滑，到2022年内降至9元以下，并在2024年Q3降至8.22元/每平方米/天。

而这种低迷的情况可能会持续下去。

根据第一太平戴维斯的数据显示，2024年第三季度，上海甲级写字楼的净吸纳量下降了21%至14.7万平方米，较去年同期下降了58%，租金环比下调4.3%，至每平方米每天6.1元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区的空置率环比分别下降了5.0%、4.2%和4.0%。与此同时，全市甲级写字楼的平均空置率环比上升了0.5%，至21.8%，但同比上升了2.7%。

根据世邦魏理仕的最新报告显示，截至2024年第三季度，上海办公楼整体市场去化速度相对较慢，净吸纳量为7.1万平方米，较上一季度下降了40.3%。空置率环比上升0.4个百分点，至21.5%。与此同时，全市租金报价环比下降1.7%，每天每平方米现价为8.5元。

合适的出售时机

商办部分占据了大部分楼面面积，表现平平，这相应地影响了力宝广场和OUE REIT的收入。

根据OUE REIT的说法，2024年第三季度基金营收约为4700万美元，同比略微下降1.1%，主要原因是“力宝广场的贡献较低”。

OUE REIT管理私人有限公司首席执行官Han Khim Siew在发布的公告中表示，此次出售符合管理者的积极资产管理策略，以优化投资组合构成，增强收入弹性。

他表示，力宝广场是OUE REIT的非核心资产。据资料显示，截至2024年9月，力宝广场仅贡献了OUE REIT总收入的6.6%以及总资产价值的7.5%。

此外，力宝广场的土地使用权将于2044年到期，并且该项目的开发始于上世纪90年代末，整体规格及空间布局可能已经过时。

"考虑到目前上海市场供应过剩的情况，力宝广场不断缩短的租赁期限和过时的建筑规格已开始影响其估值和竞争力。" Han Khim Siew表示，OUE REIT没有进一步扩大中国业务的计划，此次出售提供了一个机会将资产货币化，并将所得款项重新部署到更具战略性的用途上。

公告披露，通过此次撤资，OUE REIT预计将获得净收益约3.182亿新元。根据项目2023财政年度的净物业收入为9460万元(约1790万新元)，交易净回报率为5.7%。

根据此情况，OUE REIT的物业组合将全面集中于新加坡的六项资产。

分别是位于莱佛士坊的综合体OUE Bayfront (50%权益)，贡献总收入的10.3%(2024年Q3)；位于莱佛士坊的另一个综合体One Raffles Place (67.95%权益)，贡献总收入的25.6%。

珊顿道的办公楼OUE Downtown Office (100%权益)，贡献总收入的15.1%；乌节路的购物中心Mandarin Gallery (100%权益)，贡献总收入的9.9%。

还包括新加坡乌节希尔顿酒店Hilton Singapore Orchard，拥有1080个房间，贡献总收入的25.6%；樟宜机场皇冠假日酒店Crowne Plaza Changi Airport，拥有575个房间，贡献总收入的9.4%。

有人撤资就有人入场。力宝广场的买方信息尚未披露，不过传言买方具备国资背景。Han Khim Siew也透露，买方是一位受到物业极佳地理位置吸引的长期投资者。

作为力宝广场出售的背景，上海的大宗交易市场正在经历一轮市场下行中的交易活跃期。

根据高力国际的报告数据，2024年前三季度，上海房地产大宗交易总额约为581亿，占全国交易总额的40%，仍是中国最活跃的房地产大宗交易地区。其中，写字楼业态占比近32%，交易金额约为454亿元。其次是综合体项目，交易金额为235亿元。

"今年以来，上海大宗资产交易的热度相对于去年更高，商办类和综合体类资产占据主导。" 有市场人士告诉商业客，受关注的主要是处于困境中的资产。

今年，我们看到领展以约7折价格收购了上海七宝万科广场；新加坡政府投资公司GIC接连低价收购了松江印象城和南翔印象城MEGA。

此外，新疆国资完成了对人民商圈地标办公楼华旭国际大厦(Plaza336)的收购；河南投资集团收购了豫园集团星光耀广场二期1号楼；某浙江制造业巨头收购了静安大宁地标大宁国际商业广场。

还有个人买家通过法拍以831万元的价格收购了三盛宏业大厦，成交价比项目估值低了18%。

以制造业和能源业企业为代表的某些私人投资者、一些及时介入的机构投资者和一些地方国资正在试图触底。

力宝广场属于折价出售的困境类资产。据资料显示，该物业的商定价值为16.8亿元，比2024年12月18日确定的物业独立估值17.69亿元低约5%。

OUE REIT成功找到了合适的出售时机。