收购漕宝路项目后 上海城投再设Pre-REITs基金

观点网 资本市场再现一项住房租赁Pre-REITs基金。

最新消息表明，近期，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资共同设立了租赁住房Pre-REITs基金。

据悉，该基金主要投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。

Pre-REITs基金是指在基础设施公募REITs正式设立和发行之前，用于投资、收购和培育具有发行潜力的基础设施项目的金融产品。

从城投控股的官方微信来看，该基金主要以城投宽庭保租房REIT作为主要退出路径。

换句话说，城投控股此次参与Pre-REITs基金，有助于加速优质资产的孵化，为公募REITs的扩募提供重要的储备。

参投Pre-REITs

12月30日下午，城投控股与国寿资本、弘毅投资举行租赁住房投资战略合作框架协议签约仪式。

根据协议，三方计划共同设立租赁住房Pre-REITs基金，投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。

为何关注稳定运营或准竣工状态的项目？

一方面，接手已进入稳定运营状态的优质项目，可以迅速将资金投入市场流转，重要的是，这类成熟项目能够快速成为公募REITs的扩募资产。

另一方面，专注于准竣工状态的保租房项目，投资后无需长时间进行规划、建设，基金投资后的孵化时间可以大大缩短。

实际上，对于城投控股来说，参与Pre-REITs基金可以通过基金投资、收购外部市场上的优质项目来进一步扩大其住房租赁项目规模。

据商业人士透露，上海城投作为上海地方国有企业，于2019年8月8日推出旗下租赁住宅品牌城投宽庭，正式开启租赁住宅业务。

城投宽庭品牌推出五年后，首批布局的八个租赁社区如湾谷社区、江湾社区、光华社区等都已投入运营，提供房源约1.7万套、服务超过2.5万人。

数据显示，截至目前，城投宽庭已供应租赁房源13279套，总建筑面积约56.72万平方米，服务住户超过25000人。

不过，与头部品牌自如相比，其可租赁房源规模超过七万套，其中北京地区约有2万套可租赁房源，上海紧随其后，可租赁房源均超过一万套；此外，乐乎公寓已开展17个保租房项目，管理房源超过2万间……简言之，上海城投在住房租赁行业还有较大的增长空间。

对于上海城投而言，要在住房租赁行业增强话语权，收购并购是最佳途径。

不久前，该公司以6.4亿元成功收购上海漕宝路项目，从而扩大租赁住宅业务规模，通过长期持有和运营住房租赁资产，上海城投能够实现稳定的租金收入和资产增值，获得长期回报。

除了上海漕宝路项目外，上海城投或许有更大规划。

数据表明，全国可用于出租的房源已超过6000万套，上海城投此次借助基金进军住房租赁现有市场，或许能够用较少的成本带动更大的资源。

城投控股的策略

除了提前锁定外部市场的优质资产，城投控股还可将城投宽庭的优质项目纳入基金内，实现项目的提前退出，有效增加基础设施项目的流动性。

在推动住房租赁业务布局和发展过程中，上海城投主要采用重资产发展模式，包括自建、购买资产、存量改造等方式。

在2018年至2021年的四年中，上海城投共取得了7宗R4纯租赁用地，其中多个项目已成功投入运营。

然而，住房租赁项目通常需要投入大量资金、回报周期较长、资金流回较缓慢，通过重资产扩张方式带来的后果便是企业资金压力增加。

近年来，上海城投不断寻求资产证券化途径，以实现资金回流。

例如，2022年6月，上海市首个长租公寓CMBS产品西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先级发行规模达10.8亿元，评级为AAA，产品期限为12（3+3+3）年，发行利率为3.20%。

另外，2024年1月，上海城投以江湾社区及光华社区作为底层资产，成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，这是住房租赁市场中发行规模最大的保租房REITs。

根据数据，江湾社区及光华社区的底层资产共供应市场近3000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米。

无论是CMBS还是公募REITs，上海城投通过资产证券化等金融途径，可以将部分住房租赁项目提前变现，将未来租金收益一次性或分批转化为现金流，实现资产提前退出目的。

这些措施有助于上海城投回笼资金，提高资金使用效率，优化负债状况。

扩大规模、提前退出……这是上海城投的考虑之一。

在公募REITs放开的近两年里，各方资本都瞄准这一蓝海市场，而Pre-REITs基金是一种旨在投资、收购和培育具有发行潜力基础设施项目的金融产品，其意义在于在基础设施公募REITs设立和发行之前为预备阶段。

换句话说，Pre-REITs基金更像是一个即将启动的平台。

上海城投此次参与Pre-REITs基金无论是从外部市场寻找资产，还是从城投宽庭旗下收购项目，都能快速孵化优质资产，为公募REITs扩募提供重要的储备。

从城投控股官方微信看，本次Pre-REITs基金的金额和各方占比尚未披露。

城投控股财务总监王韬提到，希望通过合作，利用“投资增量”和“盘活存量”双线并进的方式挖掘潜在资产，扩大保租房资产规模，提升城投宽庭在资本市场和租赁住房市场的影响力。

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