一周超30亿拿下羊城两宗地 广州地铁的地产选择题

优势观点网 近期，广州地铁在短短一周内投资了30亿元，成功竞得了两个宅地。

12月13日，广州地铁以11.84亿元的价格赢得了番禺区亚运大道BD0210116地块，楼面价为0.98万元/平方米，占地面积9.99万平方米，其中出让宗地面积为8.515万平方米。

而在该地块交易的前三天，即12月10日，广州地铁以18.6亿元竞得了广州黄埔区双岗停车场地块，成交楼面价为1.7万元/平方米。该地块占地约17万平方米，总建面积为38.26万平方米。

截至目前，2024年以来，广州地铁仅参与了上述两宗住宅地块的土地拍卖。

资料来源：企业公告

根据最近几年的土地获取情况，广州地铁在土地拍卖市场的表现相对低调，与活跃的合作伙伴越秀地产形成鲜明对比。尽管2022年表现积极，但去年仅以21.97亿元的价格拿下了白云设计之都三期的一块土地。

因此，市场对于广州地铁为何选择竞得番禺亚运大道和黄埔双岗停车场两个地块，感到十分好奇。

合作项目销售抢眼

或许广州地铁地产项目的销售业绩能为这一问题提供一些答案。

广州地铁最早进入房地产业务是在2017年。其首次斥资195.4亿元拿下了番禺汉溪长隆地块和官湖车辆段上盖地块。迄今为止，广州地铁地产已经开发了26个项目，涵盖住宅和商业用途。

根据观点新媒体的不完全统计数据，广州地铁地产在广州共有12个在售楼盘，其中包括7个自主开发项目和8个合作开发项目。

资料来源：企业公告、公开报道整理

从数据中可以看到，虽然广州地铁地产在售楼盘几乎覆盖了广州各区，但其自主开发项目仅局限于白云、荔湾和海珠三个区，而在黄埔和番禺的项目则都是与越秀地产合作的。

例如，在黄埔区，星汇城TOD和星樾TOD项目是广州地铁地产与越秀地产和科学城集团三方共同合作开发的。这两个项目是广州地铁地产为数不多已售罄的案例。

专业机构数据显示，星汇城TOD项目于2020年10月首次开盘，当时的价格为2.3-2.5万元/平方米，近几年的签约均价保持在2.4-2.5万元/平方米。该项目于2022年位居广州销售量前三和知识城销售冠军，连续两年销售3818套。

星樾TOD项目同样表现出色。该项目于2021年11月首开，仅仅两个月时间，签约数量达到906套，成为科学城第二大销售项目。根据合富地产的统计数据，星樾TOD在2022年五一期间新推出了279套房源，最终成交240套，全年成交1461套，位居黄埔区第二。

目前，黄埔和番禺区还在销售中的项目仅剩科学城的星樾山畔TOD和广州南站的星瀚TOD，这两个项目也是由广州地铁地产与越秀地产合作开发的。

星樾山畔TOD是一个大型社区项目，共有2156户。不过，该项目的销售速度相当快，2020年10月开盘后两个月便售罄。2021年11月再次新推279套，两个月内再次售罄，总销售额超过10亿元。目前该项目已进入清仓阶段。

而番禺区的星瀚TOD项目规模更为庞大，总共规划了21栋楼，共4378套房。该项目于2019年年底首次开盘。2022年总共成交792套，位居成交量第一，全广州第九。该项目在2022年的销售继续火爆，十月黄金周成交109套，仅次于亚运城。

综上所述，广州地铁地产与越秀地产合作的项目在黄埔区和番禺区的销售情况十分可观，因此很容易理解为何广州地铁会继续在黄埔和番禺亚运城附近进行土地投资。

不过接下来的问题是，广州地铁拿地后，是继续与越秀地产合作还是自行开发？

自主开发项目去化速度较低

如果关注广州地铁自主开发项目的销售情况，似乎还有很多需要学习和提升的空间。

以海珠琶洲珑璟台项目为例，该项目位于地铁18号线龙潭站，是广州地铁独立开发的。根据广州市住建局披露的数据，珑璟台最早获得预售证时间为2023年3月，已售房源112套，未售150套，去化率42.7%，而10月的去化率只有30.5%。

提高去化率的背后，是开发商降价促销的影响。珑璟台初始单价约为9.5万元/平方米，现价已降至7.5万元/平方米，甚至有部分房源降至6万元关口。国庆期间，楼盘中介推出了一系列促销活动，如一口价、特惠房、购房返佣、购房补贴等，以增加销售力度。

据介绍，在黄金周期间，广州地铁地产推出了5个限时特惠房源促销活动项目，包括琶洲·珑璟台、云平上品、云城上品等。

白云区的云平上品项目是广州地铁地产在2022年5月以11.7亿元拿下的地块，首次取得预售证时间为2023年8月。根据广州市住建局的数据显示，该项目总共有223套在售，目前已售出76套，去化率只有34.08%。

另外，嘉禾望岗地区的云城上品项目最早于2022年12月获得预售证。目前该项目已售出294套住宅，尚有374套未售，去化率为44%。

相比之下，在白云区核心地段的广州设计之都云筑上品项目的销售数据更为突出。2021年10月，该项目实现了5.5亿的销售额，成为白云区总价300-600万元销量第一的项目。目前已经售出270套住宅，还有158套未售，去化率为64%。该项目最新取得预售证，准备推出186套。

尽管其自主开发项目的表现不及合作项目，但这并不影响广州地铁地产公司在广州市的整体表现。

根据观点指数《2024年1-11月房地产企业销售表现》的报道，仅凭其在广州市的销售权益销售金额就达到了157.10亿元，排名第38位，超越了星河湾、合生创展和象屿地产等知名房企。

另外，根据第三方数据显示，2024年1-11月的广州房地产销售榜上，广州地铁地产已经成为市场前三开发商，仅次于保利发展和越秀地产。