保卫出租率 招商蛇口租赁住房REIT林下项目的大客户挑战

观点网 现在，企业租户一直被认为是租赁住房行业的重要客源，但是企业客户的出入往往对项目表现有着重大影响。

12月24日，据消息透露，招商蛇口租赁住房REIT出现了新的变化。

据了解，招商蛇口公募REIT的其中一个基础项目，深圳林下项目迎来大客户退租，共涉及143套退租房屋。

林下项目的企业租户退租对出租率造成了明显影响。公告指出，此次变动后，出租率下降了30.86%。

租户状况实际上在很大程度上影响着租金收入和底层资产质量。一旦企业租户退租集中出现，将明显影响项目的出租率和现金流稳定性。

招商蛇口租赁住房REIT面临着重要挑战，需要解决企业租户退租后的出租去化、维持项目稳健经营和保护中长期投资者利益。

大客户挑战

12月24日，招商基金管理有限公司发布了基础设施项目的经营情况。

公告指出，目前，林下项目重要现金流提供商企业租户一的续租合同将于2024年12月25日到期，共涉及退租房屋数量143套，出租率下降30.86%。

招商蛇口租赁住房REIT于10月23日正式上市。

然而，在上市两个月内，该项目遭遇到大客户的退租情况。

据商业客了解，林下项目位于深圳市南山区工业八路，毗邻龙电花园和招商桃花园，地理位置优越。项目建成于2015年，主要包括3栋租赁住房（1栋、2栋、5栋）及其地下车库和设备用房。

根据招募说明书，截至2024年6月30日，林下项目可出租高级人才公寓465套，可出租面积约为3.93万平方米，已出租455套，已出租面积约为3.85万平方米，时点出租率约为97.85%。

计算下来，林下项目的出租率暂时下降至67%。

企业租户一直是住房租赁项目的关键，因为企业租户的租赁期更长，更稳定。签署企业租户合同能一定程度上保障项目的出租率和租金收入，避免因空置带来损失。

此外，林下项目周边区域规划包括前海深港合作区、南山创新大道、后海金融商务总部基地和蛇口国际海洋城，这些区域都是南山区重要的专业服务业集聚区，吸引了大量优质企业入驻，从一定程度上支持了林下项目的租户结构。

数据显示，已出租的455套公共租赁住房中，约51%为个人租户，49%为企业租户。

企业租户的占比接近五成，依赖性高，一旦企业客户退租，将立即影响整体出租率。

大客户退租已经是事实，现在资本市场更关注的是招商蛇口将如何招引新租户。一些业内人士认为，林下项目成熟，地理位置优越，招租应该不会太困难。

招商基金在公告中表示，运营管理机构将在春节后抓住目标客户群体返深/来深的时机，加大营销推广力度、提供实地对接服务，以期进一步提高租赁去化效果。

保卫出租率

除了林下项目外，招商蛇口租赁住房REIT的基础设施项目还有太子湾项目。

资料显示，太子湾项目位于深圳市南山区蛇口自贸区，毗邻港湾大道、南海大道、兴海大道等主要交通干道。

该项目于2019年11月建成，主要包括1栋租赁住房及其配套商业、地下车库和设备用房。

截至2024年6月30日，太子湾项目可出租保障性租赁住房462套，可出租面积约为2.51万平方米，已出租442套，已出租面积2.37万平方米，时点出租率约为94.61%。

与其他项目相比，太子湾项目的租户结构更加多样化。目前，太子湾项目已出租的422套保障性租赁住房中，约86%由个人租户承租，其余14%由企业租户承租。多元化的租户结构有助于稳定项目出租率，确保现金流的稳定性。

从已上市的六单保租房公募REITs来看，许多基础设施项目过度依赖企业客户。

例如，红土创新深圳安居REIT的企业客户占比分别为65.7%、100%、75.8%和27.2%。

与之相比，中金厦门安居REIT的租户结构相对分散，个人租户占比为91.94%，企业租户占比为8.06%。

此外，华夏北京保障房REIT的文龙家园公租房项目企业客户占比为20.6%，其余项目个人租户占比在94%以上。

租户结构是影响住房租赁项目稳定性的重要因素，但是住房租赁项目所面临的压力远不止于此。据了解，今年以来，一直稳健的保租房项目出现了出租率和租金下滑的问题。

数据显示，截至2024年三季度末，红土创新深圳安居REIT的平均出租率为96.22%，比年初的98.34%下降了2.12个百分点。

华夏北京保障房REIT下降更为显著，从年初96.94%下降至94.81%，中金厦门安居REIT和华夏基金华润有巢REIT的三季度出租率也有不同程度的变化，分别为99.67%和92.515%。

相比之下，国泰君安城投宽庭保租房REIT今年上市后，其出租率表现相对稳定，三季度末为93.27%，比上市初期的92.03%上涨了0.99个百分点。

数据来源：基金财报、商业客整理

出租率下降已经成为当前住房租赁行业的普遍现象，不仅如此，租金也出现下滑。

市场人士认为，出租率下降、租金下滑的原因主要有两方面：一是受宏观经济、居民收入预期下降等因素影响，2024年以来，全国主要城市的住宅租金普遍下降；二是保障性租赁住房集中入市，市场供应大幅增加，居民可选择性增加，有助于稳定市场租金波动，同时影响出租率。