《哪吒2》爆火后 光线传媒12.2亿收购北京奥林NEO办公楼

观点网 春节已经过去一个月，但春节档大片《哪吒2》依然频繁登上热搜榜单。

自1月29日公映以来，《哪吒2》迅速走红，截止目前在国内外总票房（包括预售和海外收入）已破148.82亿元，名列全球影史票房榜第六。

得益于票房的爆炸性增长，该片的投资者和发行商北京光线传媒股份有限公司（简称“光线传媒”）的股价屡创新高，市值一度超越千亿大关。

毫无疑问，《哪吒2》是光线传媒迄今为止最成功的一项投资，巨额回报后，该公司开始了一系列收购活动。

在3月7日，光线传媒公告表明计划出资12.2亿元收购北京棫霖企业管理有限公司的100%股份，从而获得位于北京市朝阳区的北京奥林NEO大楼作为新办公地点。

这一交易是近年来北京大宗交易市场中的一笔大手笔。

12亿购楼动力十足

光线传媒与《哪吒》的合作始于2015年。

在当年的10月25日，光线传媒宣告成立“彩条屋影业”动漫集团，并首次公布了彩条屋投资的13家公司名单，包括可可豆动画、玄机科技等。

可可豆动画后来陆续推出了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等动画影片。《哪吒1》成为中国动画史上的里程碑，最终票房达到了50.35亿元；而《姜子牙》尽管票房达到16.03亿，却未能达到预期目标。

随着《哪吒之魔童闹海》（《哪吒2》）的问世，更是再次刷新了中国动画电影的票房记录。

虽然光线传媒未明确披露《哪吒2》的票房分账情况，但根据猫眼数据显示，光线传媒能够获取的分账比例约为39.36%。因此，片方的票房收入已超过52亿元，而光线传媒在《哪吒2》中的投资比例约为60%。

初步估算，光线传媒因《哪吒2》所获营收约为30亿元。根据其2024年的三季报，公司期内营业收入为14.42亿元，归母净利润为4.61亿元，扣非归母净利润为4.33亿元。

《哪吒2》的火爆也推动了光线传媒在二级市场上的表现，截至3月7日收盘，该公司股价为23.18元/股，自节后（2月5日）以来涨幅高达143.23%。在2月7日时，股价更是高达41.68元，创下新高。

因此可以看出，《哪吒2》无疑是光线传媒最成功的投资之一。获得丰厚利润后，该公司也开始进行房地产投资。

在3月7日，光线传媒与北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称“光曜致新”）及北京翰合投资管理有限公司（简称“北京翰合”）签署了《买卖协议》，以收购光曜致新和北京翰合持有的北京棫霖企业管理有限公司（简称“北京棫霖”）99%、1%的股权及其附带的全部权利与利益。

北京棫霖是北京奥林NEO大楼的登记所有者，实际上光线传媒成功收购了这一办公大楼。

写字楼市场低迷

根据仲量联行的数据显示，2024年全年，北京大宗交易总额达427亿元，较去年略有上升，办公楼仍然是成交的主要类型。

例如，翰同资本在第四季度成功将位于三元桥的城市更新项目“三元·NEO”售出给金鹰（亚洲）集团。而首创环保也拟以现金收购首创城发集团持有的部分楼宇产权，交易金额约为7亿元。

从交易价格来看，小体量项目交易成为北京商办市场的主要成交力量，2024年，5亿元以下的交易占总交易量的三分之一。

光线传媒此次以12亿收购奥林NEO项目可谓是一笔重要的交易。

奥林NEO项目位于北京市朝阳区北苑路158号，坐落于亚奥商圈的“金角”地带，距双轨换乘站大屯路地铁站仅500米，曾是大屯路家和超市所在地。

家和超市最初由海淀区属企业海开控股旗下的八大处控股集团持有。2021年11月，翰同资本与海开控股和八大处控股完成了家和超市项目的转让。在停止营业五年后，翰同资本在2022年2月正式收购该项目，成为其在城市更新领域的第十个项目。

之后，翰同资本与东方资产共同成立了专项城市更新基金，联合海开控股、君诺投资、大苑地产等企业参与项目的改造和提升，实现了项目的“商改写”，并将其命名为奥林NEO。

此番将奥林NEO项目公司99%股权出售的光曜致新背后有东方资产的支持，而险资机构在北京大宗交易市场中则发挥了重要作用。

根据公司的交易公告，光线传媒此次收购奥林NEO项目的交易总金额为12.20亿元。

公告指出，北京亚奥板块的办公项目报价在4.5万元/㎡至6万元/㎡之间，此次交易价格基于市场价格友好协商确定。奥林NEO总建筑面积为28504.51㎡，有5层地上和1层地下，每层面积为5000㎡，标准层净高超过3.8米。按照上述报价区间，该项目的价格在12.8-17.1亿元之间。

值得关注的是，本次交易为承债式交易，截至2024年年底，奥林NEO项目公司北京棫霖的资产约为8.28亿元，负债约为10.12亿元，净资产为-1.84亿元，营业收入为零，净亏损则为-1.03亿元。

光线传媒此次的收购确实难以评价其是否物有所值，公告中指出，从长远来看，此次收购有望带来稀缺物业的增值收益。

不过，近年来北京写字楼市场表现并不理想，特别是在出租情况上，供应充足但需求偏弱，为了提高出租率，许多业主不得不采取以价换量的策略。

根据戴德梁行的数据，2024年第三季度，北京写字楼市场的空置率达到18.2%，环比上升0.2个百分点，同比也上升了1.2个百分点；租金为每月每平方米266.1元，环比下滑4.7%，与去年同期相比降幅达到13.5%。

这一情况不仅存在于北京，仲量联行指出，2024年第三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，其环比降幅在0.4%-5.6%之间。

该机构还表示，在流动存量需求的大背景下，业主们正在采取更灵活的租金策略以获取竞争优势。

或许，光线传媒的信心来源于《哪吒2》的成功。

免责声明：本文内容及数据由观点网根据公开信息整理，仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。