出租率与租约到期 招商租赁REIT首份年报透露了什么

资产管理网 由于其稳定性和抗风险能力，过去12个月中，保租房公募REITs一直表现出色，一直保持在公募REITs市场的前列。

从一方面来看，保租房公募REITs在二级市场表现非常强劲。另一方面，新上市的保租房公募REITs也受到了持续追捧。

值得关注的是，去年下半年，招商蛇口租赁住房REIT在短短一天内完成了募集，并且截至目前，二级市场价格较发行价上涨了近30%。

3月14日，这只基金发布了自上市以来的首份年度报告，同样受到市场的关注。

从基金的合并数据来看，招商蛇口住房租赁REIT在报告期内实现了2686.87万元的收入，本期净利润为384.53万元，基金EBITDA为1908.13万元，经营活动产生的净现金流量为2653.14万元。

此外，该基金可供分配金额为1713.4万元，单位可供分配金额为0.0343，年化现金流分派率为4.05%。

与招募说明书中披露的可供分配目标数1413.64万元相比（根据招募说明书中披露的2024年7月1日至2024年12月31日（184天）的可供分配金额预测数2681.54万元，按照基金合同生效日2024年9月26日至2024年12月31日的实际天数97天折算），完成了预测的121%。

截至2024年12月31日，该基金的总资产为16.07亿元，净资产为13.6亿元，基金总产净资产比率为107.45%。

总体上看，招商蛇口住房租赁REIT的盈利表现还算不错。

然而，受企业租户退租影响，该基金的底层资产项目出现了出租率大幅波动的情况。

根据商业客的调查，招商蛇口住房租赁REIT的基础设施资产由两个租赁住房项目组成，均位于深圳市南山区，共拥有927套租赁住房和15套配套商业，总可出租面积为6.53万平方米。

报告期末，该基金两个底层资产的出租率为78.97%，平均租金单价为107.45元/平方米/月。

其中，林下项目位于深圳市南山区工业八路，项目于2015年建成，2016年3月开始运营，主要包含3栋租赁住房（楼栋号分别为1栋、2栋、5栋）及其地下车库、设备用房。

年报数据显示，林下项目可出租公共租赁住房（高级人才公寓）465套，可出租面积为3.93万平方米，实际出租面积为2.77万平方米，按租赁面积计算，时点出租率约为70.37%。

这一数值较招募说明书的下降了27.48个百分点。

林下项目出租率的下滑主要是由企业租户集中退租引起的。该公司此前曾发布公告称，林下项目的重要现金流提供方企业租户的续租合同将于2024年12月25日到期，其中涉及143套退租房屋，对应的出租率下降了30.86%。

然而，截至2025年3月3日（自2024年12月26日以来的68天），林下项目5号楼的143套房屋已经有95套收到客户的预定，累计预定套数占该批退租房屋套数的66.43%。超过85%的预定套数已转为合同签约并开始出租，其余套数正在推进签约程序。

截至2025年3月3日，林下项目整体出租率为82.36%（只统计已签约已出租的房源，不包括已预定等待签约或已签约但尚未出租的房源），较2024年12月31日增长了11.99个百分点。

对于保租房项目来说，企业客户因其较长的租赁期限和较大的租赁面积，在一定程度上可以保证项目的出租率和相关收入，因此，企业客户一直被市场视为“稳定客户源”的代表。

然而，也有业内人士指出，虽然签约的企业租户有其优势，但如果租户过于单一，一旦出现大规模的租户集中退租情况，项目的出租率和现金流稳定性将受到明显影响。

与招募说明书对比，去年年中，林下项目的企业租户占比为49%，但到年末下降至19.73%，租户结构得到了明显改善。

此外，在报告期末，林下项目的平均租金单价较去年年中微降了0.7%至19.73%。

对此，上述业内人士表示，租赁住房行业具有季节性特征，春节前为传统淡季。每年夏天和春节后，随着毕业生和返城人员的增加，将产生旺盛的租赁需求。

“在租赁淡季中，出现小幅出租率和租金波动是正常现象。”该人士说。

另一方面，太子湾项目位于深圳市南山区港湾大道与太子湾大道交汇处，于2020年5月正式开业。

该项目共有462套可供租赁的住房，可供出租面积为2.51万平方米，基础组面积为2.33万平方米，租赁住房出租率为92.86%，较上半年的94.66%有所下降。

太子湾项目还有15套配套商业设施可供租赁，报告期末的出租率为68.06%。

此外，太子湾项目的平均租金单价略有上升，租赁住房的平均租金单价为107.14元/平方米/月，配套商业的平均租金单价为240.48元/平方米/月。

综合对比，太子湾项目的经营表现相对稳定。

从租金收缴率方面来看，招商蛇口住房租赁REIT两个项目的综合租金收缴率为98.90%，其中林下项目为99.68%，太子湾项目为97.86%。

租金收缴率是评估REITs运营效率的重要指标之一，直接影响现金流的稳定性和可预测性。

从招商蛇口住房租赁REIT的表现看，其基础设施项目的收缴率较高，租户付款逾期的情况较少，同时其1年内的应收账款为13.36万元，没有出现逾期1年以上的应收账款。

然而，需要警惕的是，报告期末，该基金的合约租赁面积加权平均剩余租期仅为0.55年，其中林下项目剩余租期为0.41年，太子湾项目剩余租期为0.58年。

简而言之，在2025年，这两个底层资产将面对大量租赁合同到期问题，如何保障出租率，如何实现稳健经营，仍然是市场需要关注的重点。

此外，该基金在年度报告中还指出，租赁住房合同的年期主要为一年，每年进行一次续签手续；而配套商业部分的租赁合同通常较长，通常为3年以上，存量租赁合同最晚到期日期为2031年。

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