“筑底：增长的象限” 2025观点年度论坛广州圆满闭幕

观点网 从顶峰到谷底，经历了负增长再到重新增长，短短几年内，房地产经济周期呈现出全新的格局。

3月20日，观点机构在大湾区召开了以“筑底：增长的新征程”为主题的2025年观点年度论坛，吸引了来自房地产大行业、金融、产业、科技、消费等领域的企业高管和创新先行者，共同探讨新周期和新模式。

深度调整的结束

房地产市场正在经历一场深刻的调整。阳光保险集团首席经济学家邱晓华，前国家统计局局长，在主题演讲中指出，已经出现了多个积极变化迹象，如销售降幅逐渐收窄，一线城市房价企稳，土地成交活跃等，表明这轮深度调整已接近尾声。

邱晓华认为，经历了三年的调整，房地产行业发生了三个方面的深度变化。销售面积下滑了46%，新开工项目减少了68%，中国房价平均下降了1/3。尽管整体待售房产库存仍然较高，去库存的压力仍然存在。

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华

“止跌回稳”需要信心和耐心，正如广东省房地产行业协会会长王韶所言：“止跌回稳’受多种原因影响，根本问题在于消费者对房价和安全交付的信心不足，以及就业和收入前景的下降。党和国家正在努力消除影响“止跌回稳”的痛点和堵点，我们需要信心和耐心。”

广东省房地产行业协会会长 王韶

世联行首席技术官、广州市房协专家委员会成员黎振伟也认为：“说增长容易，说稳定更重要。关键在于找到增长的新方向，冷静、淡定地做好布局。”

在随后的观点交流等环节，不同嘉宾从宏观到微观层面，探讨信心的来源和耐心的基础。

观点交流：增长的新方向

主持嘉宾：世联行首席技术官、广州市房协专家委员会成员黎振伟

讨论嘉宾：国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华；荣宇建设（广州）有限公司董事长朱荣斌；法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷

例如荣宇建设（广州）有限公司董事长朱荣斌表示，相信政府拥有充分的工具和强有力的政策，这些政策将逐步得以落实，效果值得期待。“其中一项措施是对库存过剩地区严格控制土地供应，如果土地供应受到控制，政府再收回部分存地和存货，供需矛盾就能更快得到解决。”

法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷则强调，REITs是当前非常好的政策工具。这不仅可以将国内其他长期资本引入市场，还可以通过这种工具实现政策目标。

“对于国外投资者来说，收益率当然至关重要，但我们不应忽视中国市场的规模。很多时候，一些保险公司需要配置长期资产，除了考虑收益外，还要考虑规模。这是中国目前能够为外国投资者提供的非常重要的因素。” 他从国际角度阐述道。

新秩序 新活力

随着旧模式逐渐淡出，新秩序在重构中焕发新生，城市更新、代建服务、存量激活、商业运营、资产管理等领域正迸发出新的活力。

广州万溪企业管理有限公司副总经理杨凯结合理想花地营造实践，分享了未来城市的理念。

他举例说，理想花地的花地湾项目逐步将多维未来城市理念实践，包括活力多元、低碳、智慧等，项目充分体现了这些理念。通过建立行人系统，打通至太古里、芳村大道，利用公共空间系统打造开放的节点，并引入各种活动内容，包括商业、景观、公园等，同时改造绿色生态微环境等，将理念逐步体现在项目中。

“我们目前有一个强烈的感知，那就是社区运营对于整个楼盘来说至关重要。我们有专门的团队，为业主和准业主提供各种社区活动。”

广州万溪企业管理有限公司副总经理 杨凯

商业同样是城市发展的重要组成部分，同熙商业董事长潘杰认为，当前的城市商业迭代范式是增量开发和存量激活的有机结合。以广州为例，今年新增住宅配套商业达70万方，城市更新为住宅配套商业创造的增量达210万方，广州市每年存量商业和增量商业的供应量庞大。

“对于开发商而言，这些商业物业的去化和资金回笼，以及通过激活商业物业带来的生活配套给业主，是至关重要的。” 他总结道。

同熙商业董事长 潘杰

金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣从代建的角度提到，实现价值创造的路径除了需要专业能力，还更需要建立信任和合理分工。他总结房企代建能力的关键就在于“C端关注产品，B端关注经营，信任在于服务”。

金地集团开发管理公司总经理 蔡戈鸣

房地产深度调整催生了对资产重组的专业需求，宏富产业重组有限公司联合创办人黄科杰表示，他们就像企业的医生一样，首先对企业进行全面体检，然后采取多种重组措施，首先要建立信任，其次是要找到合适的资本运作方式。

宏富产业重组有限公司联合创办人 黄科杰

德勤中国企业转型与重组服务全国领导合伙人何国樑指出，目前房地产企业的境外重组大多已经展开，并正在逐步进入后期阶段。随着内地商品房项目的逐渐完工，2025年的重点将转向内地债务重组以及如何最大化土地资源价值。

德勤中国企业转型与重组服务全国领导合伙人 何国樑

止跌回稳的现状和未来展望

在“止跌回稳”的大背景下，产业升级、消费升级以及对“好房子”住房需求的提升为各方带来了新的机遇。

世邦魏理仕中国区商业咨询负责人、资深董事钟廉军认为，“止跌回稳”不仅包含了去化存量库存、城市更新模式创新，还包括房产产品质量提升，这些措施将带来短期和长期的效益。

“止跌回稳”在不同行业、地区有着不同的体现，世嘉控股董事长、吉祥置业董事长、中民投监事会主席朱岳海以海南为例指出，“海南并不像大家所说的那么糟糕，也不像大家所说的那么好。比如三亚的购买力强，近年来消费者更注重产品质量，海口的城市更新正在加速推进，整体销售情况仍然良好。”

在“止跌回稳”的大环境中，不同城市、地区以及项目呈现出各具特色的态势。龙固新从城市综合体开发的角度提出，一定要引入新兴行业，界定产业定位，增加人口规模，结合基础设施建设，带来的新增价值可能使项目处于有利地位，特别是能吸引新一代科技人员的地方。

第一太平戴维斯 广州策略顾问部负责人、董事陆国强总结道，城市更新实质上是一场空间的变革，关键点在于产业更新、民生保障以及资金运作。

主题论坛：止跌回稳的探讨

主持嘉宾：世邦魏理仕中国区商业咨询负责人、资深董事钟廉军

讨论嘉宾：而今管理建设管理集团执行总经理杨明珠；旭辉管理集团有限公司高级副总裁兼 CIO刘煜；世嘉控股董事长、吉祥置业董事长、中民投投委会监事朱岳海；德思勤集团董事长龙固新；新城控股集团建管公司业务发展部总经理宋立攀；第一太平戴维斯 广州策略顾问部负责人、董事陆国强

新城控股集团建管公司业务发展部总经理宋立攀从商业角度讨论了为什么有了商业就能促进住房销售。“在经济下行时期，小型生活圈内的商住综合体优势尤为显著，商业对于拓展轻资产代建业务起到关键作用。”

旭辉管理集团有限公司高级副总裁兼CIO刘煜分享了公司围绕“好房子”准备进行的“三项重塑”：产品、流程和供应链的重塑，这些都将在正确的时机进行——“我们现在有足够的时间。无论是获取重资产土地还是轻资产代建，都有充足的时间。只要时间足够，我们就有机会认真分析客户需求，努力打造优质产品。”

在“好房子”成为核心需求的当下，代建企业不仅服务于业主企业，也服务于购房客户。现今管理建设管理集团执行总经理杨明珠提出，“好房子”即优质产品，“我们销售的是服务，使不动产增值，这也是B端服务的优质产品。最终目标是推出高品质的住房或经营空间，为C端创造价值，这两者并不矛盾，而是需要我们共同努力打造。”

“安居乐业”是人民对生活的美好向往，广东省房地产行业协会会长王韶强调，住房始终是民生大事，需求永远存在。他以数据为依据指出，无论是大城市还是小城市，传统开发模