招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

投资观察网 今年的REITs市场异常活跃，涌现出一系列首单项目，例如绕城高速公路REITs———华夏南京交通高速公路REIT、水利设施REITs———银华绍兴原水水利REIT、本土民营产业园区REITs———中金联东科创REIT、农贸市场公募REITs———易方达华威农贸市场REIT等等，不同类型的"首单"项目已经在市场上市或即将上市。

10月23日，深交所正式挂牌招商基金旗下招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商基金蛇口租赁住房REIT"），这是招商集团今年获批通过的第二个REITs项目，也是今年首个上市的租赁住房公募REITs。

招商基金蛇口租赁住房REIT首日开盘参考价为2.727元，设定上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

开盘后，该基金表现相对稳定，二级市场价格超过8%，随后略有下跌，一直在7%-7.7%的涨幅区间内小幅波动，维持平稳。收盘价为2.922元，涨幅达7.15%。

增加租赁压力

在公募REITs市场中，招商集团可能是最大的赢家之一，今年旗下已有两只公募REITs获批通过。

据深交所官网显示，招商基金招商公路REIT于5月23日获批通过；8月22日，招商基金蛇口租赁住房REIT也获批。加上早前发行上市的博时招商蛇口产业园REIT，招商集团成为国内首个央企获批三项公募REITs的公司。

招商基金蛇口租赁住房REIT优势凸显，比招商公路REIT更早完成公开发售和上市。

招商基金蛇口租赁住房REIT的原始权益人是招商蛇口全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，管理运营机构担任招商蛇口另一家全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司。

招商伊敦是招商蛇口酒店、公寓运营管理板块的子公司，提供不同品牌服务公寓。此次上市招商基金蛇口租赁住房REIT的资产来自"壹栈"产品系列。

资料显示，招商蛇口租赁住房REIT项目位于深圳市南山区，涉及太子湾项目和林下项目，总建筑面积约6.53万平方米，共有927套租赁住房和15套商业房。项目地段优越，周边配套设施完善，估值约12.87亿元。

南山区蛇口片区有大量高新企业和产业园区，租赁需求旺盛，租金水平相对较高。

太子湾项目为保障性租赁住房，运营超过4年，出租率稳步增长，2021年上半年达到94.66%。林下项目为高级人才公寓，运营超过8年，出租率稳定在高水平。

林下项目预测出租率可能下降，因企业租户约34.11%的租约即将到期。

10月18日，招商基金蛇口租赁住房REIT公布最新运营情况，企业租户续租房间有所下降，面临换租挑战。

保障性租赁REITs加速

国家发改委发布《全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态发行通知》，基础设施REITs正式进入常态化发行阶段。

近期，REITs市场发展迅猛，博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT等项目相继上市，中金联东科创REIT即将上市。

投资者对这些项目表现出持续的兴趣，多只基金出现超募情况，中金联东科创REIT、华夏南京交通高速公路REIT提前结募。

一个月前，招商基金蛇口租赁住房REIT也超额募集并提前终止募集。估算显示，该基金在2024年下半年和2025年净现金流分派率分别为4.00%和4.05%。

上市当天，招商基金蛇口租赁住房REIT增加了七家流动性服务商，包括中金公司、中信证券、银河证券、广发证券、申万宏源、招商证券和华泰证券，以增进市场流动性和平稳运行。

与之类似的国泰君安城投宽庭保租房REIT，遇到了上市首日的起伏，开盘10分钟即跌幅超过10%，尽管后续有所回升，但依然低于发行价。

新政策出台后，公募REITs市场再次升温，保障性租赁REITs成为热门选择。多家企业，如北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房等，正在积极推进REITs申报发行工作。

根据政策要求，租赁住房REIT底层资产包括保障性租赁住房、公租房、市场化长租房和园区配套型长租公寓等，而招商基金蛇口租赁住房REIT持有的是"公租房+保租房"组合资产。

目前，已有5单保障性租房REITs上市，如华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。

其中，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT正申请扩募。若扩募获批，将为招商基金蛇口租赁住房REIT提供参考样本。

今年上半年，招商蛇口长租公寓业务收入增长24%，酒店业务增长23%，新增房源2898间。目前，管理的长租公寓遍布19个城市，房源总数达到3.24万间。

从这个数据可以看出，招商基金蛇口租赁住房REIT的资产池扩张还具备潜力。