成也地产 败也地产：深铁第三季亏损“看齐”万科

观点网 在深圳市第一条城市轨道交通线路于2004年12月28日开通运营。此后的20年间，深圳市共建成了17条城市轨道交通运营线路，涵盖393座车站，总线网长度达到524.68公里。

深圳全市95%以上的地铁线路运营任务由深铁集团承担，他们用一条条轨道将城市各个繁忙的交通枢纽连接在一起，满足着城市居民的出行需求。

与轨道同步发展的是深铁倡导的“轨道+物业”模式。这一模式学习了港铁，通过地铁上盖及沿线物业的升值效益来支持轨道交通建设和运营，令深铁成为了全国盈利最丰厚的地铁公司之一。

深铁集团的收入主要来自地铁运营、管理设计和车站城市一体化开发，这两项收入占据了其总收入的98%左右。

随着轨道运营的不断扩展，高楼大厦如雨后春笋般拔地而起。然而，深铁在今年秋季却遭遇了业绩大幅下滑的情况。

轨道建设与站城开发

最近，深圳地铁集团有限公司披露了2024年三季度报告，显示前三季度营业收入为122.96亿元，同比增长37.2%；但净亏损达80.74亿元，是近9年来前三季度的最高亏损额。

与去年同期相比，深铁集团的净利润严重下滑，尽管前三季度营收同比增长。

在深铁的18年财务业绩中，从2006年至2009年都录得亏损。其中，2007年的亏损最严重，由于大量投资于地铁建设，亏损金额高达-2.81亿元。

据了解，从2006年到2011年，深圳地铁进入第二阶段工程，完成了1号线、4号线的全线延长通车，并新增了2号线、3号线和5号线，形成了“四横三纵”的轨道网络格局。

2010年净利润实现正数后，2016年标志着爆发期的开始，深铁在2019年实现了净利润最高峰，达116.67亿元。

与同属一个湾区内的广州相比，深圳在仅有1997.47平方公里的城市面积内拥有567.1公里的轨道交通里程，而广州的轨道交通里程达641.5公里，覆盖面积却是7434.4平方公里。

深圳地铁成立至今已经26年，一直在快速发展，同时推动“站城一体化”项目的发展。高额的投资是驱动深铁扩张的动力。

深铁今年中期报告显示，上半年深铁轨道交通建设、运营及资源经营总收入与成本之间仍有约12亿元的差距。

前三季度亏损呈倍数增长并非没有预兆，早在三个月前年中结算时，亏损的警示灯已经亮起。

截至2024年6月30日，深铁集团上半年营业收入为92.99亿元，较去年同期增长了50.95%；归母净亏损为37.93亿元，首次出现了10年来的亏损。

从中期业绩看，深铁的亏损主要原因在于站城开发受到压力以及对万科的援助。如今，亏损继续扩大也与这两方面的压力有关。

抛开万科的影响，深铁集团的三季度亏损中自身归母净亏损达59.68亿元，而去年同期亏损为10.12亿元。

最近几年，地铁公司纷纷学习和借鉴用地产业来支持轨道交通发展，但房地产行业的波动深刻地影响着相关公司，深铁也不例外。

根据2024年中期报告，深铁的站城一体化开发实现了44.1亿元的营业收入，同比增长了170.14%。尽管站城开发业务成本也增长了651.69%，使得毛利率降至36.2%，同比下降了40.87个百分点，这主要是由于成本结构调整带来的影响。

开发成本已经追赶甚至超过了营收规模的五成，过去简单的地铁和房地产“捆绑”模式已经不再适用，如今站城一体化需要更深层次、更高效益的融合方式。

今年上半年，深铁站城一体化开发收入占比为47.51%，而在过去的2021年到2023年，这一比例分别为58.37%、66.94%和58.53%。

万科与债务压力

TOD（Transit-Oriented Development）发展模式并非新鲜事，而受房地产行业波动影响而亏损的公司比比皆是。市场更关注深铁集团与万科之间的复杂关系。

报表显示，深铁由于投资收益亏损48.53亿元，其中对联营企业和合营企业的投资收益亏损为48.65亿元。而在上一年同期，深铁则实现了36.74亿元的该项收益。

7年前，深铁通过收购万科29.38%的股权，从华润、恒大等多家企业手中取得了股权。当时，这一举措使深铁准备迎来盈利顶峰，但7年后万科却成为了深铁亏损扩大的原因之一。

万科第三季度报告显示，前三季度的营收为2198.95亿元，较去年同期减少了24.25%；而归母净亏损为179.43亿元，同比减少了231.73%。

仅第三季度，万科的房地产开发业务结算面积达到504.7万平方米，为营业收入贡献了615.5亿元。但归属于上市公司股东的净亏损为80.9亿元。

尽管深铁并非万科的控股股东，但他们在投资万科方面收益颇丰。过去，万科的股息一直是深铁主要收入来源之一。

目前，房地产行业正处于调整期，为了融资，万科今年在多个领域努力奔波。他们纷纷进行债务化解。由此而来的结果是深铁缩减了甚至由正转负的投资收益。

除了亏损扩大之外，深铁的债务规模也在不断增长。

根据资产负债表显示，截至9月底，深铁集团资产总额约为7262.7亿元，总负债达4098.57亿元，资产负债率达56.43%，略有上升。

截至今年上半年，深铁集团已建立和正在建设的TOD项目共有31个；代建项目有15个；总开发规模达到1783万平方米；商业资源总规划项目超过90个，其中有30多个正在或即将运营的项目，还有60多个正在建设中或筹建中的项目，未来的物业管理面积将达到320多万平方米。

深铁建设项目的资金主要来源于自有资金，并通过银行贷款筹集剩余的建设资金。

自9月以来，深铁成功发行了2024年第7、第8和第9期中期票据，总规模达53亿元，利率较为低廉。

由于运营成本高企，全球地铁公司的亏损是一种常态。在过去，地铁与房地产结合可以创造可观的利润来弥补亏损，但形势却不断变化，摆脱亏损最终离不开成本下降和效率提高的考量。