观点直击｜领展等待亚太收购机会

观点网 领展房产基金发布2024/2025财年上半年业绩，受国内外市场多种利好推动，业绩整体保持稳定。

尽管当前时代正步入不稳定漩涡，人口变化、地缘政治挑战、气候变化等宏观因素仍在默默影响大市，迫使企业需适应新的经济环境。

领展报告期内所面对的环境正趋向相对更好，值得关注的是，只是相对而言而已。

“全球房地产市场正受多重经济转型因素驱动，正在经历重要转折点。” 领展董事会主席欧敦勤在业绩会上表示，这是他接替聂雅伦后首次带领团队参加业绩发布会。同场的还有公司首席营运总裁卓格理、执行董事兼行政总裁王国龙、执行董事兼首席财务总裁黄国祥。

“当前的关键词是不确定性。” 欧敦勤指出，尽管美联储和其他央行已开始推动降息，但需平衡通胀和经济增长，避免衰退。因此降息将呈渐进式，不会立即反应。美国总统选举也可能带来长期不确定性。

此外，大湾区一体化带来结构变化，引发消费者改变，要求零售企业重新调整策略。最明显的是，“港人北上”热潮持续。

与此同时，中国内地前期释出的一系列经济刺激政策开始发挥作用，消费情绪略显乐观。随着香港跟随美联储进行新一轮降息，香港房地产及消费市场开始活跃。此外，香港人口已恢复至2018年水平，最近该经济特区推出的优才高才计划将进一步推动消费需求和支出。

更重要的是，现环境有利于领展探索一些价格错位的资产，以谋求高于平均回报率。欧敦勤强调，领展是有差异化运营能力的主动投资者，会积极寻找机会。

近年来，在3.0战略推动下，领展不断推动全球多元化布局。虽然有批评声称该基金或许忽视了稳健的财务水平，尤其是在2023年首次供股集资188亿港元后。

领展表示已收紧并购步伐，但并未真正停下。2020年以来，领展已收购广州太阳新天地、新加坡裕廊坊及汤申大厦约占一半楼面、位于常熟南、常熟北的物流设施、香港安达臣道一处商业用地，以及上海七宝万科广场50%权益。

截至2024/2025财年上半年期末，领展投资组合总价值为2370亿港元，地区分布更为平衡，香港物业占74.1%，中国内地物业占14.8%，海外物业占11.1%。

按资产类别划分，零售物业占51.6%，办公楼物业占19.9%，停车场及相关业务占7.2%，物流资产占3.9%。

在这个分化的全球市场中，不同地区和资产的平衡配置帮助领展保持稳定。

最新财报显示，领展报告期内收益和物业收入净额同比增长6.4%和5.8%，分别达到71.53亿港元和53.59亿港元。

2024/2025财年上半年，可分派总额增加4.3%，达到34.76亿港元，基金单位分派每股同比增长3.7%，为134.89港仙。

在市场表现上，领展香港物业组合收益总额和物业收入净额同比分别增长2.2%和2.4%。香港零售物业的租户销售同比减少1.7%，但超越了香港整体零售销售额（期内同比下降8.8%）。

其中，领展在香港持有的主要物业是公共屋邨配套民生商场，其次是停车场，具有较强的抗风险能力。期内，领展停车场业务收入同比增长了1.4%。

更令人振奋的数据来源自零售续租租金层面。据悉，期内签署了超过300份新租约，整体平均租金重新订立增长了0.7%。截至2024年9月30日，平均每月每平方呎租金为64.5港元，较上一财年的64.4港元略有提升。

值得关注的数据是，零售物业租户中最富民生性的街市/熟食档口的续租租金调整率，从去年的11.3%大幅下调至-5.8%，显示“港人北上”的力量可能超出预期。

中国内地方面，随着上海七宝领展广场（原上海七宝万科广场）的纳入，领展在中国内地总收益和物业收入净额同比增长39.2%和37.6%。

同期，零售租金重新订立率降低了3.2%，主要是因北京中关村领展广场正进行大规模租户重组和商场转型，若排除此因素，租金更订立率实际上增长了6.4%。

办公楼资产继续承受全面压力，无论在中国内地还是在香港、海外情况均如此。例如，在中国内地，办公楼物业上半年续租租金调整率负增长了20.9%。

在海外方面，领展在澳大利亚、新加坡和英国拥有12个零售和办公室物业，展现出十分稳定的表现，出租率高、租约稳定且长期。期间，这部分收益增长了3.0%，至8.87亿港元，物业收入净额微降0.5%，至6亿港元。

主要稳定增长来自新加坡零售物业，此部分物业期内续租租金调整率正增长18.9%。

鉴于没有新的收购，领展2024/2025财年上半年将主要精力用于资产提升，重点投向中国内地和香港的物业。

据了解，领展期内在香港完成富善及秀茂坪商场的资产提升项目，相关资本支出分别为3700万元和5500万元，预计投资回报率分别为17.2%和19.9%。此外，还会留下6.57亿港元用于其他计划。

在中国内地，领展完成了深圳领展中心城负一层的资产提升，资本投入为人民币2400万元，预期投资回报率为43.8%。

同时，领展已对上海七宝领展广场进行全面翻新，并计划于2024年底完成。此改造涉及资本投入1900万元。另有计划在北京中关村领展广场负一层建造一条食街，计划于2024年底完成，预留资本支出1.8亿元人民币。该公司还将投资于广州天河领展广场二期和北京通州领展广场，这些项目计划于2025年中期完成，相关投入总计600万元。

除了资产提升，收购也是领展的重点。业绩发布会上，领展管理层表示正在积极寻找项目收购和与其他资本的合作机会，甚至可能考虑通过资产置换的方式进行。

然而，据显示，领展当前的收购重心可能会变窄，相较五月末全年业绩发布会上的说法：“将考虑内地和香港、新加坡、澳大利亚、日本的物业。”

根据最新的3.0战略指引，领展将收购目标限定在澳大利亚、日本和新加坡，因这些国家的投资风险较低，有足够的流动性。

由于持续的收购动作，最新的领展净负债比率从截至2024年3月31日的19.5%上升至20.6%。领展管理层表示，公司仍有操作空间，可为优质投资提供资金。通过积极的资本管控，领展的平均借贷成本仍保持在3.69%。