自用型买家活跃 片仔癀买入大兴办公楼实现“进京”

观点网 “药王”片仔癀正式进驻北京的消息早有传闻。近期，其品牌标识已在新址的建筑外立面上揭幕。

今年九月，片仔癀的控股股东，漳州市九龙江集团旗下的漳州片仔癀投资管理有限公司在北京成立了全资子公司，名为片仔癀（北京）生物医药有限公司，注册资本高达10亿元。

在该新公司注册后不久，有市场消息披露大兴区正推进一宗写字楼资产的交易，结合片仔癀北京公司的注册地址位于大兴区兴创国际中心，部分分析认为交易方可能是片仔癀。

成立北京公司后，漳州片仔癀投资管理有限公司在今年11月进行了注册资本的变更，从2.1亿元增至14.1亿元，增幅达571.43%。这一步骤或许与按期完成注册资本缴纳的要求有关。

在这一系列动作之后，片仔癀在北京兴创国际中心举行了启动仪式，并在兴创国际中心E座外墙悬挂了橘色的品牌标志，将片仔癀在北京落户的事实更为显著。

片仔癀的北京市布局

这次的“北上”并非简单的迁移。

据悉，片仔癀计划在北京建设创新研发基地，设立“两馆四中心”，其中“两馆”为中医药博物馆和片仔癀北京国药堂，“四中心”包括片仔癀创新研发（北京）中心、片仔癀文化与产品展示中心、片仔癀（北京）营销中心和片仔癀健康产业运营（北京）中心。

片仔癀所购的大兴区兴创国际中心将成为其北京创新研发基地的重要支撑。

市场对片仔癀的选址有不同的观点。

早在之前，医药健康产业已成为北京大兴区的主要经济支柱，因此在大兴区建立办事处并不出乎意料。

不过，大兴区的中关村科技园区大兴生物医药产业基地，也被称为中国药谷，是国家级生物医药产业基地。因此，对片仔癀这样有着“创新研发”需求的企业来说，药谷作为选址显然更具吸引力。

然而，片仔癀最终选择了距离市区更近的一座办公楼作为落脚点。

公开信息显示，大兴兴创国际中心位于南五环，距离地铁4号线西红门站不到500米，附近有山姆会员店、宜家及荟聚购物中心。该项目是由大兴区国有平台开发，旨在创建南城地标商务集群，集中包括智能5A写字楼、酒店、商业街及独立会所等多种功能，大型商业综合体一应俱全。

不管如何解读，企业可能考虑得到更深层次的战略布局。片仔癀长期以来在南方发展，对北方市场的品牌认知度仍需提升，因此选择交通便利的地段，可能是为了更好地展示品牌和拓展业务。

实际上，近年来，片仔癀也进行了多项重大的投资。例如，在2022年1月，片仔癀宣布拟投资新产业园，投资上限不超过44.80亿元，资金来源为公司自筹。

其中，片仔癀大健康智造园项目的工程建设投资约为28亿元，而健康美妆园项目的建设投资约为16.80亿元，分别占地32.8万平方米和8.9万平方米。

当时，中药股正处于上升期，片仔癀的股价在过去一年中上涨了六成，然而2023年，该公司股价已回落至原点。

在今年前三季度，片仔癀的营业收入为84.5亿元，同比增长11.2%；归母净利润为26.87亿元，同比增长11.7%，维持了增长态势。不过，相较于去年的14.9%和17.2%的增幅，增速已有所放缓，单季度收入首次降至个位数。

自用型买家逐渐活跃

此次北上布局的举措，是片仔癀适应市场变化的表现。另一方面，也反映出近年来自用型买家在大宗交易中的活跃趋势。

戴德梁行发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，甲级写字楼和商务园区的机构关注度减弱，交易活动逐渐向自用买家倾斜，表明市场经历结构性变化。

在当前经济环境中，机构投资者和自用买家的投资逻辑明显不同，市场正在转变为以自用买家为主潮流。尤其是那些寻求稳定办公环境和长期资产持有的企业，更倾向于直接购买甲级写字楼和商务园区。

这些自用型买家更加关注物业的长期价值和战略符合度，而非短期市场波动。尽管整体市场面临挑战，自用买家的活跃为市场提供了新的机遇与视角。

以上海市场为例，今年上半年完成了31宗交易，总交易额为208亿元。其中，自用型买家共成交12单，涵盖办公、厂房和公寓住宅等资产，自用型买家的成交金额达到75亿元，占比36%，高于2023年全年的21%。

进入三季度，张亮麻辣烫在上海浦东购入了一处商用物业，交易价格超过2亿元，而所购物业为前滩地区某大型综合体的一栋商用物业，建筑面积约为3500平方米。

张亮麻辣烫方面表示，购买该物业并非因看中楼市，而是为了提升其餐饮业务的质量。

从过去的“煤老板”买楼，到如今餐饮品牌总部汇聚于上海，反映出市场投资偏好与行业发展趋势的转变。

回到北京。仲量联行数据显示，在北京的甲级办公楼租赁市场，各行业租用面积差异化在2023年越来越显著。

租用面积最多的五大行业为：金融、科技互联网、专业服务、制造及医药与生命科学，其中生命科学行业在2015-2022八年期间增长率居首，且在2023年延续了这一趋势。

各行业的细分领域需求也呈现分化趋势，需求增长的主要来源正在发生变化。例如，云服务、人工智能、律所、知识产权及医疗器械等细分行业逆势扩张。