“商改住”风潮下 嘉里建设为“武汉嘉里中心”减压

观点网 今年以来，武汉的商业地产市场正积极探索通过“商改住”的方式来活跃存量土地。各大开发商纷纷试图抓住这一机遇，而嘉里建设也顺势而为，与当地政府谈判以获得更有利的开发条件。

借此机会，历经多年停滞的嘉里汉正街商业项目——“武汉嘉里中心”正以全新姿态再次启航。

嘉里入局

“武汉嘉里中心”并非官方确认的项目名称。在嘉里建设的业绩报告中，该项目以“武汉综合用途发展项目”身份展现。

“嘉里中心”是嘉里建设的高端城市综合体产品线之一。目前，已有的嘉里中心遍布于北京、上海、深圳、香港、天津、沈阳等核心城市商业中心，如位于上海南京西路静安寺附近的上海嘉里中心。

“武汉嘉里中心”这个名称，体现了市场对嘉里建设能够改变武汉商业格局和城市形象的热切期望。

据悉，嘉里建设或早在2013年就对落地武汉产生兴趣，并同年传达与武汉市政府初步达成协议的消息，计划在江汉区打造一座大型地标性建筑。

截至2017年10月31日，嘉里建设在一次座谈会上看中了汉正街相关地块。武汉政府也明确表示欢迎嘉里建设参与塑造汉正街业态和打造商业品牌，以促进汉正街的整体提升。

一年后的2018年9月20日，嘉里建设以64.25亿元的底价成功摘得p（2018）090编号地块，即汉正街天街片48、49号地块，楼面价格为14655元/平方米。

资料显示，该地块总面积为6.47万平方米，包含A/B地块。其中：A地块将建设中学，其地上建筑面积不小于2.32万平方米。

B1地块将建设住宅，其地上居住建筑面积不大于14.9万平方米，而B2则划分为商业/商务地块，其内商业服务设施建筑面积不大于25.1万平方米，地下商业建筑面积不大于1.5万平方米。

p（2018）090编号地块位于汉正街中央服务区规划核心区域，范围包括“汉正天街”。嘉里建设表示，将在此地块上兴建一个集办公、商业、住宅和教育为一体的大型综合项目。

该项目于2020年12月30日举办了开工仪式，定位为一个国际高端城市综合体，是江汉区的重点项目之一。

目前，项目已建成学校，住宅部分定名为“武汉·江城府”，基本完成了封顶。根据嘉里建设2023年年度业绩报告，项目的住宅部分建筑面积为261.32万平方呎，约29.04万平方米，目前处于“住宅幕墙安装及内部装修工程进行中”的阶段，预计将在2025年完工。

办公楼部分的建筑面积为131.82万平方呎，约14.65平方米；零售商业部分的建筑面积为45.1万平方呎，约5.01万平方米。商业部分的预计落成年份为2030年，也就是拿地之后的12年。

更优化的条件

嘉里建设对“武汉综合用途发展项目”的商业部分推进并不是一帆风顺。

作为一个主要以办公楼为主的商办综合体，“武汉嘉里中心”所面临的挑战是武汉过剩的商业地产市场，尤其是办公楼。

据高力国际截至2024年上半年的数据显示，武汉市甲级写字楼市场存量达到295.1万平方米。市场需求疲软，全年净吸纳量预计仅为4万平方米，但预计在2024年至2026年期间，武汉还将新增近111万平方米的供应。数据显示，截至上半年，武汉甲级写字楼的空置率达到33.5%。

另据第一太平戴维斯的数据显示，截至2024年第三季度，武汉市甲级写字楼存量已增至295.5万平方米。季末，武汉甲级写字楼的平均空置率为38.5%，虽与去年同期相比下滑1.8个百分点，但仍然居高不下。

仲量联行的最新报告显示，截至9月底，武汉市甲级办公楼市场存量为316.4万平方米，空置率为37.7%。

面临市场过剩，是否继续发展建设更多商业楼宇成为一个问题。随着“商改住”政策的不断推进，嘉里建设相信将会与地方政府就规划达成一致。

首先，嘉里建设在2024年12月，将p（2018）090编号的B2地块土地使用权退还给了武汉市土地整理储备中心，接受了总计37.94亿元的现金补偿。

随后，12月18日，武汉市江汉区自然资源和城乡建设局发布了武汉市主城区A050513、A050514管理单元的局部土地使用控制性详细规划修改公示，涉及到天街片一期B2地块、三期和平里地块。

其中，天街片一期B2地块原为上述的“武汉综合用途发展项目”商业部分地块，三期和平里地块与天街片一期B2地块相邻，位于长江汉江交汇处河岸边，毗邻汉口龙王庙。

根据规划，天街片一期B2地块将由商业用地、商务用地、公园绿地调整为居住用地、公园绿地；天街片三期和平里将由商务用地、公园绿地调整为商务用地、居住用地、公园绿地；同时，大兴路北侧商办地块也由商业用地调整为居住用地、小学用地。

在地块调整后，相关地块的居住用地增加了5.30万平方米，公共管理与公共服务设施用地增加了0.60万平方米，绿地与广场用地增加了0.03万平方米；商业服务业设施用地减少了5.65万平方米，道路与交通设施用地减少了0.28万平方米。

规划调整后，这两块地块整合成了P(2024)218号地块，并于12月26日挂牌拍卖，最终由嘉里建设拿下，总成交价约为28.94亿元。也就是说，嘉里几乎以原价收回了天街片一期B2地块，并额外付出约11亿元收购了和平里A地块。

嘉里建设将“武汉综合用途发展项目”商业部分的建筑面积25.95万平方米的地块，置换为包含楼面面积13万平方米住宅及楼面面积4000平方米商业用途的天街片一期B2地块，以及包含4.3万平方米住宅、楼面面积11.3万平方米用作办公室、商业及其他综合用途的和平里A地块。

总的来看，嘉里建设通过这样的调整，一方面实现了“武汉嘉里中心”的扩容，减轻了压力，增加了住宅面积；另一方面，在缩减商办、商业用途面积的同时，获得了一个更优越的位置，位于江岸边，似乎办公楼与零售商业的比例也将更加平衡。

“商改住”趋势

面对商业地产过剩带来的困扰，嘉里建设并非唯一面临挑战的开发商。

同样位于汉正天街片区的复星集团旗下的复星外滩中心项目。据悉，该项目涉及A1、A2、A3（汉正街东片）和东片扩大片的共同开发，总投资高达170亿元，最初被规划为包含一座高度达到400米的超高层塔楼，集商业、办公、酒店、居住等多功能于一体，被认为是武汉有史以来单体投资额最大的城市综合体项目。

今年，复星外滩中心率先推进了“商改住”。根据调整后的规划，除了原本已作为居住用地的东片扩大片外，A1地块的地标建筑高度由原先不低于400米调整为365米；A2地块从商业改为居住，计容建筑面积为11.14万平方米；A3地块从商住混合变更为居住商业混合用地，居住面积增加了4.14万平方米。

此外，今年以来，武汉已陆续推进了十多宗“商改住”地块，其中部分地块已由原开发商成功收回。

有关项目的不完全统计包括：武昌区保利维塔地块，原规划包括2栋5A甲级写字楼，总建筑面积约10万平方米，商改住后，总建筑面积调整为7.83万平方米，包含2.48万平方米的住宅和不大于5.35万平方米的商业服务业用途建筑，该地块目前已由保利重新拿回。

位于武汉汉阳四新方岛的金茂项目A3地块原定为高星级酒店，调整为居住用地，土地面积为1.37万平方米。

位于武昌区滨江商务核心区的长江中心B2地块，先前规划建筑面积约14万平方米，包含一栋高约302米的超高层办公楼，改规后体量调整为建筑面积6.5万平方米，土地用途包括住宅、公共服务。

位于汉阳滨江商务区的卓越大江商业地块原规划为2.93万平方米的商业用地、19平方米二类居住用地、4200平方米防护绿地，调整为2.48万平方米二类居住用地、6400平方米商业用地、4200平方米防护绿地。

位于光谷的中建大公馆项目四期东侧的零售商业用地正在进行评估调整，规划变更为居住、商业、教育、文化混合用地。

位于杨春湖高铁商务区的华侨城欢乐天际商业地块，原本计划作为“商办为主、住宅为辅”的地铁上盖TOD项目。

地块调整后变为“住宅为主、商办为辅”，土地面积为7.02万平方米，其中居住用地5.73万平方米、商业服务业设施用地8804平方米、绿地与广场用地4142平方米，建筑面积为31.43万平方米，其中居住建筑不大于25.86万平方米、商务不大于5万平方米、商业不大于5700平方米，该地块已由华侨城收回。

青山滨江商务区的“双子塔”地块原规划建设超过200米高的标志性地标办公楼项目，“商改住”后地块内商务、商业用地性质被调整为二类居住用地。目前已经重新挂牌，由武汉交投重新收回。

江岸区中美大都会二期地块，由零售商业用地调整为二类居住用地，从土地面积10.6万平方米变更为8.76万平方米二类居住用地、1.64万平方米商业服务业设施用地、0.2万平方米公园绿地。

持续推进“商改住”有助于改变武汉目前商业地产市场过剩