自用型买家活跃 片仔癀买入大兴办公楼实现“进京”

网站观察 “药王”片仔癀进京的消息早有传言。最近，该品牌的标志正式挂在“新家”的建筑外墙上。

今年9月，“片仔癀”控股股东漳州市九龙江集团旗下的漳州片仔癀投资管理有限公司在北京设立了全资子公司片仔癀（北京）生物医药有限公司，该子公司的注册资本高达10亿元。

刚成立不久的这家新公司，有消息指出，位于大兴区的一栋写字楼资产大宗交易正在进行中。由于片仔癀北京公司的注册地址刚好在北京市大兴区兴创国际中心，一些分析认为可能是片仔癀参与其中。

随着北京公司的设立，漳州片仔癀投资管理有限公司在今年11月发生了一次注册资本变更，从2.1亿元增加到14.1亿元，增长率高达571.43%。这一举动可能是为了在规定期限内完成注册资本的缴纳。

在完成这一步后，片仔癀最新消息显示，举办了一场启动仪式，并在兴创国际中心E座外墙正式挂上了橘色的品牌标识。片仔癀“进驻”北京，成为更为众所周知的事实。

片仔癀进军北京

这并非简单的“北方扩张”。

消息显示，片仔癀计划在北京设立创新研发基地，并建立“两馆四中心”。“两馆”包括中医药博物馆和片仔癀北京国药堂，“四中心”包括片仔癀创新研发（北京）中心、片仔癀文化与产品展示中心、片仔癀（北京）营销中心、片仔癀健康产业运营（北京）中心。

片仔癀购得的大兴区兴创国际中心写字楼，将成为该公司北京创新研发基地的主要载体。

对于片仔癀选址的看法不一。

从早些时候开始，医药健康成为北京大兴区的主导产业，因此在大兴区设立驻地并不奇怪。

一些矛盾之处在于，大兴区内的中关村科技园区大兴生物医药产业基地，又称中国药谷，是国家级生物医药产业基地。对于寻求“创新研发”的片仔癀来说，或许是更好的选择。

然而，药王片仔癀并没有在药谷安家，而选择了在离市中心更近的办公楼“入驻”。

兴创国际中心位于南五环，距离地铁4号线西红门站不足500米，靠近山姆会员店、宜家及荟聚购物中心。该项目由大兴区国有平台开发，旨在成为南城地标商务集群，集智能5A写字楼、酒店、商业街、独立会所于一体的大型商业综合体建筑群。

无论如何，企业可能有更深层次的考量。片仔癀长期在南方发展，北方市场知名度有待提升，选择在交通便捷的区位“进驻”，可能考虑到品牌展示和业务增长需求。

近年来，片仔癀也有一些大手笔的投资行动。例如，2022年1月，片仔癀计划投资新建产业园，概算投资上限约44.80亿元，资金来自公司自筹资金。

其中，片仔癀大健康智造园项目工程建设投资约28亿元，片仔癀健康美妆园项目建设投资约16.80亿元，分别占地32.8万平方米和8.9万平方米。

尽管片仔癀股价在之前一年内上涨了60%，但自2023年以来，该公司股价已经回落。

今年前三个季度，片仔癀公司实现营业收入84.5亿元，同比增长11.2%；归母净利润26.87亿元，同比增长11.7%，仍保持增长态势。然而，与去年同期的14.9%和17.2%的增长相比，单季营收增速首次降至个位数。

自用买家活跃

这次北上布局显示了片仔癀的求变。另一方面，反映近年来，自用买家在大宗交易中活跃的趋势。

据戴德梁行发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，甲级写字楼和商务园区的机构关注度下降，交易活动偏向自用买家，市场正经历结构性变化。

在当前经济环境下，机构投资人与自用买家对办公物业投资逻辑存在明显差异，市场从以机构投资者为主转向以自用买家为主，尤其是那些追求稳定办公环境和长期资产持有的企业更倾向于直接购买甲级写字楼、商务园区。

这些买家通常更注重物业的长期价值和战略匹配性，而不是短期市场波动。尽管整个市场面临挑战，自用买家的活跃为市场带来新视角和机遇。

具体数据显示，以上海市场为例，今年上半年，上海共有31宗交易，总交易规模达208亿元。自用型买家共完成12单交易，主要涉及办公、厂房和公寓住宅资产。自用型买家成交额达75亿元，占比36%，高于2023年全年的21%。

进入三季度，张亮麻辣烫在上海浦东购入了一栋商用物业。这个物业位于前滩地区一个大型综合体项目的一栋商用物业，建筑面积约3500平方米。有消息称，购买价格超过2亿元。

对于此次交易，张亮麻辣烫表示，购买并非炒作楼市，而是为了“提升餐饮业务”。

从“煤老板”的楼市投资到餐饮品牌总部汇聚上海，市场的投资变化、偏好以及产业发展所带来的吸引力不言而喻。

如果看向北京，仲量联行发布的数据显示，在北京的甲级办公楼租赁市场中，不同行业的存量租赁面积差异在2023年更加明显。

按租赁面积排名前五的行业为金融、科技互联网、专业服务、制造和医药生命科学。其中，医药生命科学行业在2015-2022的八年间增长率最高，2023年依然延续增长。

在各行业下，各细分板块的需求呈现分化趋势。需求增量的主要来源发生了变化，例如，云服务、人工智能、律所和知识产权、医疗器械等子行业逆势扩张。