保租房迎扩募潮 北京保障房中心后华润有巢REIT瞄准沪市

观点网 继华夏北京保租房REIT之后，华润有巢REIT成为了市场上第二个启动扩募程序的基金。

近期消息显示，5月30日，华夏基金宣布启动华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募工作。

公告指出，本次华润有巢REIT计划通过增发份额的方式，收购上海市的保障性租赁住房项目。

对华润有巢REIT来说，其首发资产及扩募资产均位于上海，这将有助于扩大基金在上海租赁住房领域的涵盖范围，降低风险，提高增值潜力。

瞄准沪市

保租房公募REITs继续按部就班向前推进。

不久前，深交所又有一则保租房公募REITs上市的消息，招商蛇口携深圳两个公寓项目开展REITs探索，如今，上交所也出现了保租公REITs扩募案例。

5月30日，华夏基金宣布启动华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募工作。

公告重申，本基金计划通过扩募发售筹集资金，认购中信证券发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，然后投资于位于上海市的保障性租赁住房项目。

尽管公告未透露本次扩募资产的具体信息，但该基金明确表示，本次计划收购基础设施项目的交易方为有巢深圳。

华润集团于2017年底成立了长租业务，随后于2018年6月正式推出了长租公寓品牌“有巢”。

截至2023年底，华润有巢的营业额达到7亿元（含轻资产管理项目），年增长率为9.5％，累计管理着60个项目，管理规模达到5.6万间，其中2.5万间房源纳入了保障性租赁住房。

至于在上海的布局，根据有巢小程序展示，华润有巢最初即在上海率先进驻，之后陆续布局了有巢国际公寓社区泗泾店、东部经开区店、有巢公寓天安金谷店、有巢公寓上海萧唐店等十余个项目。

目前，慧智·有巢公寓社区、华润有巢公寓社区马桥AI店两个项目均被认定为保障性租赁住房。

慧智·有巢公寓社区于2023年11月8日正式开业，位于浦东新区航头镇，项目包括13栋住宅楼和1栋商业楼，总共提供2647套房源。

该项目是2023年上海浦东新区的首批人才公寓项目之一，覆盖范围包括周浦智慧产业园、张江医谷、盒马鲜生产业基地等多个产业园区。

华润有巢公寓社区马桥AI店位于海市闵行区马桥人工智能创新试验区内，于2023年2月正式投入市场，项目占地4.2万平方米，总建筑面积近12万平方米，提供共计2475套精装公寓。

此项目是华润有巢在闵行区的首个R4租赁用地建设项目，也是华润有巢在该区打造的首个示范性租赁社区。

不过，值得一提的是，今年2月，华润有巢REIT发布的公告指出，原计划净回收资金用于上海马桥等多个项目的原始权益人有巢深圳，但因部分项目已不需要进一步的资金支持，所以决定调整投资项目。

修改后的募集项目包括上海马桥项目、北京瀛海项目、宁波福明路项目以及新增的南京江心洲项目和深圳龙岗项目，这些项目均被认定为保障性租赁住房项目，预计将成为未来扩募的重要项目。

综合本次公告透露的内容，可以推断，华润有巢公寓社区马桥AI店极有可能成为本次扩募的资产之一。

此外，商业分析表明，华润有巢REIT的首发资产均位于上海，而本次扩募再次聚焦于上海市场，这无疑将帮助扩大基金在上海市保障性租赁住房领域的涵盖范围，有效分散基金资产组合的风险，有助于扩展持有的租赁住房资产组合，从而在稳定现金流的同时获得增长机会。

此次扩募对华润有巢也有利于激活存量资产，促进投融资良性循环。

扩募潮起

自2022年12月上市以来，有关华润有巢REIT扩募的消息纷至沓来。

实际上，早在去年8月31日的中期业绩会上，华润有巢REIT就表示，将持续加强在Pre-REITs和项目扩募上的工作，实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟并纳入有巢REIT”再到“REIT持续投资，扩大资管规模”的良性循环。

在今年的沪市保租房REITs集体业绩说明会上，该基金明确表示，已制定了可持续扩募计划，在存量和增量两个方面做好规划。

其一，做好存量，华润有巢从早期持有的保租房项目中已初步确定了计划扩募的项目，一旦这些项目达到相对稳定的运营状态，将积极推进扩募工作，同时后续项目的产品和运营水平也将全面提升，更贴近新市场青年租房群体的需求，预计会带来良好的回报增效效应。

其二，做好增量，华润有巢的投资策略侧重于一线和强二线城市。“我们近期已经在积极关注和获取相关的保障性租赁住房项目，以扩大潜在资产池规模。”

如今，计划终于落实。

不仅是华润有巢REIT，一周前，华夏北京保租房REIT也宣布了扩募并购入新的基础设施项目。

事实上，目前成功上市的五只保租房公募REITs中，有四只提出了扩募计划，除了前面提到的两只明确宣布扩募的基金，中金厦门安居REIT和红土创新深圳安居REIT也多次传出扩募计划。

其中，中金厦门安居REIT表示，公司已经进行了相关的初期研究和准备工作，准备在合适的时机将符合要求的优质基础设施资产装入REITs。

而红土创新深圳安居REIT在今年三月宣布展开扩募，并计划投资于位于广东省深圳市的承福苑、南馨苑和空港花园三个保障性租赁住房项目，尽管后来相关公告被撤销。

市场观察人士认为，自从2022年8月首批保租房公募REITs上市以来，市场已经进入了常态化发行阶段，保租房公募REITs迎来了扩募的潮流。

通过增发扩募，为市场注入新资产，调整了市场整体资产结构，为市场带来新活力。

可以说，扩募是REITs市场增长的关键手段，也是市场成熟的标志之一。

然而，就目前已宣布扩募的两单保租房REITs来看，扩募资产仍主要来源于同一城市的底层资产。

例如，华润有巢REIT此次扩募的资产都位于上海，而华夏北京保租房REIT的扩募项目包括四个项目，分别位于北京的房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园和海淀区温泉凯盛家园。

这四个项目均位于北京，与其首发资产的地区布局一致。