“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

观点网 上海再次出现办公楼资产的整体出售案例。

根据12月20日的消息，新加坡上市房地产信托OUE REIT（华联商业信托）决定出售位于上海重要地段的物业——力宝广场Lippo Plaza。

OUE REIT发布的公告显示，此次资产剥离的总金额约为人民币19.17亿元，折合3.574亿新元。

交易中，物业的协议价值定为人民币16.8亿元，约合3.132亿新元。

预计这项交易将在2024年内完成。

表现不佳的“地标”建筑

力宝广场是上海淮海中路商圈的一个标志性建筑。

根据资料，该项目由李文正家族控股的力宝集团主导，联合日本的伊藤忠商事及上海复兴建设发展总公司开发，始于1996年，1999年建成并交付使用。

力宝广场总建筑面积约为5.85万平方米，包含一座39层高的办公大楼及4层的零售裙楼，融合了高端商业及甲级办公功能。

在其近30年的历史中，该项目经历了多次交易和更新。

例如，2004年力宝广场曾将第12、13、15和16层四个整层办公空间出售给劳力士，成交单价超过3000美元/平方米。至今，劳力士在上海的唯一维修服务中心仍位于该楼的第16层。

2007年，日本伊藤忠商事将力宝广场30%的股权转让给力宝华润，交易完成后力宝集团持有项目95%的股份；2011年，另一小股东永业又转让了5%权益。

自此，力宝集团继续对力宝广场的商业部分和办公大堂进行多次翻新，并于2019年获得了LEED金级认证。2014年1月，力宝集团将力宝广场注入OUE REIT。

经过10年的持有，OUE REIT现选择将项目售出。

根据OUE REIT公告披露的数据，我们可以对力宝广场进行全面分析。

公告显示，力宝广场的总建筑面积为5.85万平方米，其中可出租面积3.92万平方米，包括办公面积3.35万平方米、零售面积5649.5平方米及168个车位。

凭借优越的地理位置，力宝广场的零售部分几乎满租，截至2024年9月30日的出租率为97.8%，吸引了众多高端品牌的入驻。

从2016年开始，维多利亚的秘密接替路易威登在此设立全球旗舰店；2020年，犀鸟品牌（ARC'TERYX）在此开设了全球首家及面积最大的旗舰店ARC'TERYX Alpha Center。

在餐饮方面，力宝广场内有多种日料选项，比如阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌，以及电气奎宁日式餐厅，此外还有越南菜Bun Cha Cha和传统本帮菜圆苑等多样化餐饮选择。

与此形成对比的是，力宝广场的商业办公部分则表现逊色。截至2024年9月30日，出租率仅为74.6%，而同期上海甲级办公楼的平均出租率为85.9%。

据OUE REIT披露的一份路演报告显示，自2020年起，力宝广场商业办部分的出租率一直低于上海甲级写字楼市场的水平。尽管在2020年第四季度到2022年第一季度间有所反弹，出租率仍与市场均值存在较大差距。

相比之下，其在新加坡的办公楼物业却表现良好，截止2024年9月30日，OUE REIT新加坡办公楼物业的平均出租率达到了95.4%。

OUE REIT指出，“宏观经济复苏不及预期、租赁需求疲软，使得上海写字楼市场的下行趋势可能延续。”虽然力宝广场的运营团队努力通过灵活的资产管理来保留租户并维持出租率，但效果似乎不明显。

该办公楼的租金表现自2016年的每平方米9.89元持续下滑，2022年内已跌破9元，至2024年第三季度仅为每平方米8.22元。

并且，这一低迷趋势可能还将持续。

根据第一太平戴维斯的数据，2024年第三季度上海甲级写字楼的净吸纳量下降了21%，降至14.7万平方米，同比增长了58%，租金环比也下调了4.3%，为每平方米每天6.1元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区的租金降幅分别为5.0%、4.2%和4.0%。虽然全市甲级写字楼的平均空置率环比下降了0.5%，降至21.8%，但同比仍上升了2.7%。

世邦魏理仕的最新报告指出，截至2024年第三季度，上海整体办公楼市场去化速度缓慢，净吸纳量为7.1万平方米，环比减少40.3%。空置率也相应上升0.4个百分点，达21.5%。全市的租金报价环比下降1.7%，至每天每平方米8.5元。

适时的出售策略

由于商办部分的表现平平，力宝广场的收益也受到影响。

OUE REIT表示，2024年第三季度其净收入为4700万美元，同比微降1.1%，主要原因就是“力宝广场的贡献较少”。

OUE REIT管理公司首席执行官Han Khim Siew在公告中称，此次出售符合公司的积极资产管理策略，旨在优化投资组合，提升收入弹性。

他表示，力宝广场已经成为OUE REIT的非核心资产。资料显示，截至2024年9月，力宝广场仅占OUE REIT总收入的6.6%，及总资产价值的7.5%。

此外，力宝广场17.69亿元的土地使用权将于2044年到期，原开发于上世纪90年代末，整体结构及空间布局可能显得不够现代。

据Han Khim Siew称，考虑到当前上海市场的供应过剩情况，力宝广场缩短的租赁期限及过时的建筑规格已开始影响其估值与市场竞争力。OUE REIT并无扩大中国业务的计划，此次出售为将资产货币化提供了机会，以便将收益用于更具战略意义的投资。

公告还披露，预计通过这次撤资，OUE REIT将实现约3.182亿新元的净收益。根据项目2023财政年度的净物业收入为9460万元（约合1790万新元）和约定的物业价值16.8亿元（折合3.132亿新元）计算，交易的净回报率达5.7%。

因此，OUE REIT的资产组合将完全聚焦于新加坡的六个项目。

这些项目包括莱佛士坊的OUE Bayfront（50%权益），为房托总收入贡献10.3%（2024年第三季度）；曾是新加坡最高楼的One Raffles Place（67.95%权益），贡献总收入25.6%。

此外，还有位于珊顿道的OUE Downtown Office（100%权益），贡献总收入的15.1%；乌节路的Mandarin Gallery（100%权益），贡献总收入的9.9%；乌节希尔顿酒店Hilton Singapore Orchard拥有1080个房间，贡献总收入的25.6%；樟宜机场的皇冠假日酒店Crowne Plaza Changi Airport拥有575个房间，贡献总收入的9.4%。

在力宝广场的交易中，买方信息尚未公开，但传闻其背后是国资背景。Han Khim Siew透露，买方对物业优越的地理位置表现出了浓厚的兴趣，属于长期投资者。

而在上海的大宗交易市场中，目前正在经历了一场交投活跃的阶段。

根据高力国际的报告，2024年前三季度上海的房地产大宗交易金额约为581亿，占全国总额的40%，继续是中国房地产大宗交易最为活跃的地区，其中写字楼类资产占比近32%，交易金额约为454亿元，紧随其后是综合体项目，成交金额为235亿元。

市场人士表示，今年上海的大宗资产交易热度超过去年，商办及综合体类资产处于主导地位，困境类资产尤其受到关注。

今年以来，领展以约七折的价格收购了上海的七宝万科广场；新加坡政府投资公司GIC则连续低价收购松江印象城、南翔印象城MEGA。

与此同时，新疆的国资成功收购了人民商圈的标志性建筑华旭国际大厦；河南投资集团购买了豫园集团的星光耀广场二期1号楼；一位浙江制造业巨头获得了静安的大宁国际商业广场。

还有个人买家通过法拍以831万元收购三盛宏业大厦，成交价较估值低了18%。

一些以制造业和能源业为主的私人投资者，亦或是一些抓住时机入场的机构投资者以及部分地方国资，都在尝试低价收购。

力宝广场则是折扣销售的典型案例。据资料，此次出售的商定价值为16.8亿元，较2024年12月18日所做的物业独立估值17.69亿元低约5%。

OUE REIT抓住了合适的出售时机。