商业退步集 | 海港城风浪中收入微增 九龙仓置业称未见拐点

观点网 在寒冷的市场氛围中，即使是像九龙仓置业这样的“商业巨轮”，也难逃市场波动的挑战。

2023年初，随着疫情防控政策的放宽，香港经济似乎开启了新的发展篇章，但向上增势的步伐似乎并不持久，尤其是在零售消费领域。

全球经济的不稳定性、当地消费流失、人民币贬值等多重因素影响，香港政府因财政赤字问题决定在2024-25财年停止发放消费券，市场信心受到多方制约。

根据香港政府统计处最新数据，2024年12月香港的零售业总销售额预计为328亿港元，同比下降9.7%，这是连续第十个月出现下降。其中，珠宝首饰和名贵礼品的跌幅达到13.8%。

此外，2024年全年零售总销售值预计为3768亿港元，同比下滑7.3%。

这一情况直接映射在九龙仓置业的业绩上，尽管“海港城与时代广场的商场空置率维持在较低水平，但由于租户销售金额减少，营业收入也出现了下滑。”该公司如是表述。

下行趋势何时止

九龙仓置业主要在香港持有多个成熟的资产，包括海港城、时代广场及荷里活广场等综合体商城，以及中环的办公楼”会德丰大厦”和“卡佛大厦”，还包括位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。

由于长时间没有新业务拓展，九龙仓置业在市场波动中显得相对被动。

2024年上半年，香港零售业总销售额同比下滑6.6%。在该背景下，九龙仓置业在此期间的收入为65.01亿港元，同比增长仅0.43%。期间，海港城整体收入（包括酒店）增长5%，营业利得上升3%；时代广场的整体收入保持稳定，运营盈利增长1%。

虽然在2024年下半年，香港零售业的下降幅度显著，这进一步拖累了九龙仓置业的业绩。

2024年全年数据显示，九龙仓置业主要经营指标普遍下滑。年度收入减少3%至129.12亿港元，营业利润亦下滑3%至96.91亿港元；

从部门来看，投资物业收入下滑1%至108.01亿港元，营业利润减少2%至91.02亿港元；酒店收入减少1%至15.41亿港元，营业利得骤降53%至9900万港元。

在利润方面，集团基本净利润增长2%至61.39亿港元，股东应占集团利润由2023年的47.66亿港元减少至8.75亿港元；

但如考虑投资物业的减值摊薄，经过非控股股东权益扣除后，股东应占未变现估值损失为56.21亿港元。

在这样的背景下，九龙仓置业的派息也随之减少。报道称，九龙仓置业2024年度每股派息为1.24港元，较2023年度的1.28港元有所下调。

在香港，投资者对九龙仓置业的稳定股息往往会有很强的关注。截至3月10日收盘，该股报20.55港元，跌幅3.29%。

实际上，自始创以来，九龙仓置业的派息政策一直基于“香港投资物业及酒店基础净盈利的65%”这一公式。

集团主席吴天海在业绩发布会上表示：“派息的高低完全取决于当年香港的收租物业和酒店经营状况。”他指出，今年的派息相较于去年减少，直接反映出香港商业物业和酒店经营情况略有下滑。

多种类物业资产面临压力，市场前景依旧不明朗。

尽管香港经济实现了适度增长，但商业物业的需求仍显疲软。九龙仓置业管理层在业绩会上指出，去年港元持续强势，加上美联储的降息步伐缓慢，未能增强商家和消费者的信心。

“港元对人民币和日元创下20年以来的新高，且对其他货币仍较强，削弱了香港对本地消费者和游客的吸引力。”九龙仓置业管理层提到，2024年访港游客数量与疫情前相比仍有显著差距。此外，本地零售市场因消费降级和消费外流的影响，复苏进程相对缓慢。

这种状况自去年延续至今。

吴天海提到，2025年第一季度已经过去一大半，目前市场趋势依然向下，尚未出现显著的转机，他用“在飘”来形容当下市场，表明依然未能确认明确的拐点。

他表示：“依照节前的趋势，我们对上半年的前景并不乐观。”至于现阶段，尚未观察到旗下物业租户的活跃度发生显著变化。下半年的情况因为两会刚刚结束，实体市场的反应尚不确定。

对于拐点的判断，吴天海强调目前依旧不明了。但如果办公楼租赁组合不再紧缩，稳健发展甚至扩展业务，或有新企业从海外进入香港，可能是拐点到来的迹象之一。

在零售方面，吴天海提到“香港零售业销售总额若止跌回暖，则是一个基本信号。”

在这样的困境中，九龙仓置业正在加紧推进减债计划。

数据显示，截至2024年末，九龙仓置业的净负债自2020年加息周期开始以来已减少178亿港元，降至342亿港元的新低。净负债率也从2023年的18.6%进一步下滑至17.8%，同时去年的平均利息成本为5.6%。

依然是旗舰

九龙仓置业的优质物业拥有999年租期，帮助其较从容地应对市场风险，海港城与时代广场是其核心项目。数据显示，截至2024年年末，九龙仓置业的投资物业总资产达到2218亿港元，其中两个核心物业占据88.5%。

海港城作为一个超大型综合体，整体楼面面积达到840万平方呎，其中包括211.7万平方呎的零售商业面积，此外还有456.3万平方呎的10座甲级写字楼及3栋国际级酒店、256间服务式住宅单位、会所与国际邮轮码头占地172.9万平方呎。

在地理位置和规模上，海港城在香港具有较强竞争力。因此维持低空置率基本不成问题。截至2024年末，海港城商场的出租率保持在94%；其办公楼出租率上升至90%。

海港城（包括酒店）的整体收入增加2%至90.96亿港元，营业盈利增长0.4%至72.04亿港元，分别占九龙仓置业收入的70%和集团营业盈利的74%，其重要性较去年有所增加。

其中，部分重点租户的回归可能是重要因素。

作为香港最大的购物中心，海港城继续保持着平衡且稳定的商户组合。海港城商场临近广东道一侧，也被称为知名的名店街，长达530米的步道上仍然吸引了全港16个顶级奢侈品牌，且品牌素质持续提升。

据了解，海港城商场在2024年进行了大规模的品牌更新。曾在2020年初关闭的意大利奢侈品牌Valentino于去年1月重新开设了男士精品店；

其他新租户包括Cartier腕表专卖店、英国奢侈鞋履品牌Manolo Blahnik、西班牙鞋履品牌CAMPER、法国鞋履品牌Repetto、意大利高端品牌Mr & Mrs Italy以及德国鞋履品牌BIRKENSTOCK等。

在“黄金步道”中，Giorgio Armani、Fendi、Celine等品牌已开始扩展门店面积，例如Giorgio Armani的双层店面积扩展至近千平方米。

管理层透露，Louis Vuitton的旗舰店将在今年第二季度扩展至四层楼高。

相比之下，时代广场的业绩显著下滑。2024年，时代广场的收入和营业盈利均下滑了6%。

时代广场为17层高的直立商场，建筑面积为94.3万平方呎，同时配有两栋高达46层和39层的写字楼，总建筑面积为103.3万平方呎。该项目商场的出租率为93%，办公楼出租率为90%。

时代广场继续积极调整租户组合，包括Louis Vuitton已于今年1月试营业入驻，同时吸引了BLACKPINK THE GAME、Jellycat @ Lane Crawford Bridge及Pinkfong Baby Shark等品牌和主题快闪店。

然而，由于时代广场位于铜锣湾核心区域，直接面对更为激烈的竞争。

其最大竞争对手利氏家族旗下的希慎兴业在铜锣湾拥有9座办公零售综合体，建筑面积约382.5万平方呎。

希慎兴业于2023年初正式启动的利园升级计划“Lee Gardens for the Next Century”已进入收成期，并计划于2026年完工的新项目“利园八期”即将开业。时代广场所面临的竞争将愈加激烈。

九龙仓置业在报告中没有披露其他物业半年度情况，但总体来看，海港城作为主要收入和盈利来源，占比超过70%，其收入未出现下降，无疑是个好消息。

九龙仓置业独具特色，尤其是上述两个旗舰物业均拥有999年土地契约，尤其海港城，其地理位置、规模和地位都无可取代。对于九龙仓置业而言，公司运营追求长远与稳健，具备较强的抗风险能力，力求将被动局面转为主动。

但这种下行趋势还会持续多久？至少在当前的市场环境下，情势依旧艰难。

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