商办零售双重挑战 阳光房地产基金寻找“韧性”

观点网 在2023年3月11日，阳光房地产基金公布了其2023/24 财年的整体业绩，并举行了一场媒体电话会议。

根据财务报告，截止至2024年12月31日的18个月内，阳光房地产基金的总收益达到了12.36亿港元，物业净收入为9.58亿港元，分派收入约为4.99亿港元，派发比率为94%。

目前，阳光房地产基金的物业组合均位于香港，包括11座写字楼和6座零售物业，总可出租面积为130万平方呎。到2024年年底，投资物业的整体估值为179.336亿港元，其中写字楼的估值为90.65亿港元，而零售物业的估值为88.69亿港元。

在写字楼部分，截至2024年12月末，阳光房地产基金的11座写字楼平均出租率为92%，与2023年中期末相比下降了1.1个百分点；平均租金为每平方呎32.1港元，较2023年中期末减少了2.5港元；整体续租率为79%。

其中，作为唯一甲级写字楼的大新金融中心在2024年底的整体出租率为92.2%，较2023年6月末的90.4%有所上升。

然而，租金方面出现了显著下滑，从2023年中期的41.8港元/平方呎降低至2024年底的36.9港元/平方呎。报告期内，续租率为52%。

对于写字楼的表现，管理团队认为甲级写字楼的新需求仍然疲软，市场整体空置率仍然高企，租金所面临的压力是无法避免的。

在出租率方面，管理层提到，随着金融行业的轻微复苏，报告期内仍有金融和银行类客户选择入驻大新金融中心，空置率的问题不需过于担忧。

“香港写字楼出租率达到95%以上仍需要一段时间，能够做到91%或92%已是不错的成绩。”管理层表示。

根据市场报告，世邦魏理仕在2025年1月发布的信息显示，预计2024年香港的空置率将上升至17.0%。过高的空置率使得第四季度的租金环比下降了1.7%，全年租金跌幅达6.3%，已较2023年5.5%的跌幅有所加剧。

至于零售物业，受到境外竞争的影响，香港零售业的总销售额已连续下滑10个月。

根据香港政府统计处的最新数据，2024年12月香港零售业的总销售额暂时估计为328亿港元，同比下降9.7%。其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物的跌幅达13.8%。

在这样的背景下，截至2024年12月，阳光房地产基金旗下零售物业的整体出租率为90.1%，比起2023年6月30日下降了3.4个百分点。但值得注意的是，续租率和租金保持不变，分别为79%和65.6港元/平方呎。

在6座零售物业中，上水中心购物商场与新都城一期物业是主要的经营单位。

上水被香港人称为“水鬼”。几年前，内地游客来香港疯狂购物的首选之地就是上水，甚至连香港的代购也常常选择来此采购，因为这里交通便利，距离罗湖只有一站；价格实惠；商品种类繁多，如SASA、卓越、万宁等店铺紧密相连。

依靠内地消费者的强劲购买力，上水中心可谓经营得如火如荼。2018年6月底，上水中心的出租率高达98.9%，现租金为115.9港元/平方呎，整体估值达到42.77亿元。

而如今，随着消费模式的改变、港元利率优势的减弱以及电商的崛起，上水这一“代购天堂”的神话已成过去。到2024年末，上水中心的出租率降至91.4%，现租金降至103.9港元/平方呎，总体估值也大幅缩水至37.63亿元。

然而，与2023年相比，上水中心的经营状况略微改善。2024年，租金及停车场收入轻微增长至1.518亿港元（2023年12月31日止12个月为1.515亿元）。同时，续租租金增长4.2%，续租率为77%。

相比之下，位于将军澳的新都城中心一期商场（MCP ONE），自2023年7月翻新后，2024年似乎未能显著提升运营收益。

报告期内，新都城中心一期的租金及停车场收入约为1.99亿港元，至2024年12月31日止12个月为1.33亿港元，同比增长130万港元，而收入增长主要源于出售部分车位获得的2000万港元收益。

期末，新都城中心一期的出租率降至91.7%，2023年6月末为92.2%；续租率为82%，续租租金录得负增长0.9%。现行租金由2023年6月30日的53.8港元/平方呎下滑3%至52.2港元/平方呎。

对此，管理层解释称：“实际上，出租率变化幅度并不大。翻新完成后，主要通道外，第二通道的人流有明显增加。重新租赁了部分店铺后，商场的人流和氛围都有显著提升。”

谈及翻新工程，管理层也提及未来将在西九汇物业进行翻新，包括在地下区域打造亮丽的出入口、建立共享空间，以期增强与社区的联系，从而提升商场的人流量与氛围。

不过，就成本而言，管理层表示翻新投资的资金会控制在合理范围内。“我们期望投入资金后能够带来良好的回报。因此，未来可能会在提升出租率或租金方面加大投入，同时也会加大对房地产科技的投资，以尽量降低人工成本。”

在资本市场方面，截至2025年3月11日收盘，阳光房地产基金的股价为1.92港元/股，微涨0.52%，股本为17.27亿，市值达33.15亿港元。

截至2024年12月31日，该基金将分派1.61亿港元，每基金单位的末期分派为9.3港仙。

免责声明：本文内容及数据来源于观点网基于公开信息的整理，不构成具体的投资建议，请在使用前进行核实。