保租房迎扩募潮 北京保障房中心后华润有巢REIT瞄准沪市

观点网 近日，华润有巢REIT成为市场上第二家启动扩募程序的基金，继华夏北京保租房REIT之后。

最新消息显示，华夏基金于5月30日宣布启动华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募工作。

公告指出，本次华润有巢REIT计划通过增发份额的方式，收购上海市的保障性租赁住房项目。

对华润有巢REIT而言，其首发资产及扩募资产均位于上海，这无疑将进一步扩充基金对上海租赁住房资产的覆盖范围，从而分散资产组合的运营风险，提升基金的增值空间。

瞄准沪市

保租房公募REITs在市场上持续向前发展。

前不久，深交所又有一单保租房公募REITs上市，招商蛇口携深圳两个公寓项目探索REITs路径。而今，上交所再次有保租公REITs扩募案例。

华夏基金于5月30日宣布启动华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募工作。

公告详述，该基金计划通过扩募发售募集资金认购中信证券发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于位于上海市的保障性租赁住房项目。

尽管公告未透露本次扩募资产的具体信息，但基金表明，拟购入的基础设施项目的交易对方为有巢深圳。

据了解，华润集团在2017年底设立长租业务，并于2018年6月正式推出长租公寓品牌“有巢”。

到2023年底，华润有巢业绩表现强劲，实现营业额7亿元（含轻资产管理项目），年增率为9.5%，在管项目60个，管理规模5.6万间，已有2.5万间房源纳入保障性租赁住房。

对于其上海布局，目前有巢在上海的项目数量较多。而“慧智·有巢公寓社区”和“华润有巢公寓社区马桥AI店”两个项目均被认定为保障性租赁住房。

“慧智·有巢公寓社区”于2023年11月8日在浦东新区航头镇启动，共2647套住宅楼和1栋商业楼，是上海浦东新区的首批人才公寓项目之一。而“华润有巢公寓社区马桥AI店”位于海市闵行区马桥人工智能创新试验区，提供2475套精装公寓。

不久前，华润有巢REIT发布公告，原计划将净回收资金用于上海马桥等多个项目，但由于部分项目资金需求不足，拟调整投资项目。新的募投项目包括上海马桥项目、北京瀛海项目、宁波福明路项目、新增的南京江心洲项目和深圳龙岗项目等，这些项目都是保障性租赁住房项目，可能成为后续扩募的重点项目。

综合公告信息显示，华润有巢公寓社区马桥AI店有望成为本次扩募的资产之一。此外，华润有巢REIT的首发资产均位于上海，本次再次扩展视野，扩充基金对上海市保障性租赁住房资产的覆盖范围，有效分散基金资产组合风险，助力扩展基金持有的租赁住房资产组合，实现稳定现金流与成长潜力的双重目标。

另外，此次扩募有助于华润有巢盘活存量资产，推动投融资良性循环。

扩募潮起

自2022年12月上市以来，关于华润有巢REIT扩募的消息接连而至。

事实上，去年8月31日的中期业绩会上，华润有巢REIT便表示，将在Pre-REITs、项目扩募上持续努力，实现“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入有巢REIT”再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的良性循环。

在今年的沪市保租房REITs集体业绩说明会上，华润有巢REIT明确表示，将从存量和增量两个方面规划可持续的扩募计划。

首先，着眼于存量，华润有巢从持有的保租房项目中选择计划扩募的项目，一旦项目达到相对稳定的经营状态，将立即推进扩募工作，提高后续项目的产品力和运营力，更好地满足新市民青年的租赁需求，预计项目将带来较好的回报效应。

其次，专注于增量，华润有巢的投资策略集中在一线和强二线城市。“我们正在关注并获取相关保障性租赁住房项目，扩大潜在科目资产池规模。”

现在，扩募终于启动。

华润有巢REIT并非唯一一家宣布扩募的基金，一周前，华夏北京保租房REIT也宣布扩募并购入基础设施项目。

目前，已成功上市的五家保租房公募REITs中，有四家提出了扩募计划。除了上述明确宣布扩募的两家基金外，中金厦门安居REIT和红土创新深圳安居REIT也多次传出扩募计划。

中金厦门安居REIT表示，公司已进行了相关前期研究论证和准备工作，准备在时机成熟时将符合标准的优质基础设施资产装入REITs。

而红土创新深圳安居REIT曾在今年三月提出扩募，并计划投资广东省深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目，不过后来相关公告被撤销。

市场人士认为，自2022年8月首批保租房公募REITs上市以来，市场已进入常规发行阶段，保租房公募REITs也正式掀起扩募浪潮。

通过增发扩募，不断注入新资产可以调整市场的资产结构，为市场注入新动力。

可以说，扩募是REITs市场增长的重要途径，也是市场成熟的标志之一。

但从目前宣布扩募的两家保租房REITs来看，扩募资产仍主要集中在单一城市。比如华润有巢REIT的扩募资产均位于上海，而华夏北京保租房REIT的扩募项目也集中在北京，与首发资产的区域布局相符。