楼市调查 | 万科香港“开门红” 一个超大新盘的低价策略与市场博弈

观点资讯 据报道，2025年，香港楼市将迎来新一轮繁荣期，特别是在《财政预算案》公布后。

提起热门话题，万科旗下的大埔新盘“上然（Le Mont）”项目在最近开启了首轮分段销售。首轮228伙房源，截至前不久，共收到7418票，超额认购31倍。

该项目首批81伙开价仅238万港元起，成为近11年来大埔区门槛最低的一手新盘。“上然”首轮223伙已被选购，万科随即加推第5号价单，同时公布下一轮销售安排。

近期，万科市场策略逐渐转向低调，将目光投向香港新盘，再次吸引了市场关注。

市场聚焦点

“上然”项目源于2020年7月万科和青建国际共同投资的香港大埔马窝路住宅地块，该地块每平方呎楼面地价约为4738港元，当年为港府招标规模最大的宅地之一。

根据中原地产测量师行执行董事张竞达的说法，大埔马窝路住宅地块发展潜力大，地势较高享有山景，预计主要发展中至大型单位，预估每呎楼面地价约为5000港元，总价约为39亿港元，略低于万科的实际成本。

“上然”项目计划共分三期发展，提供1650个单位，目前已有超过98%的单位售出，未来将陆续推出超过1400个单位。

万科针对这一大型项目制定了具有竞争力的定价策略。

据最新出售的价单所示，覆盖开放式至4房的41伙房源，实用面积从214至873平方呎，折实价从314.4万至1358万港元不等，折实呎价从11191至14129港元，且可享受高达16%的折扣。此外，购买3房及4房单位的买家可以通过“1+1”付款优惠，在购买4房后额外付款可获得1个开放式户型。

另外，特区政府最新宣布的调高印花税门槛对“上然”首轮发售的低价单位也提供了优惠。

在多重刺激措施下，万科香港实现了成功的首轮销售，受到市场瞩目。

周铭禧，万科香港董事总经理表示，近期收到很多询问，尤其来自于年轻首次置业者，因为大部分区内私楼楼龄较长，客户对改善居住环境有需求。

预计“上然”项目的完工交付日期将在2026年7月左右。

香港置业研究部董事王品弟认为，财政预算案的调整以及中央释放的稳楼市政策信号，给香港楼市带来了更多信心。王品弟指出，大埔上然项目成为市场焦点，售价具有竞争力，有望快速售罄，预计本月香港一手楼市将继续领涨，成交量有望挑战3000宗。

香港住宅建设

2024年4月，一批钢筋混凝土砌砖在广东出厂，运往香港大埔“上然”项目的施工地点，这些是为香港万科定制的混凝土佛沙预构件。供应商铝游家负责提供该项目的近3000件混凝土构件。

早在王石担任万科总裁时，公司就开始尝试装配式建筑，“上然”项目采用了MiC（Modular Integrated Construction即“模块化集成建筑”）技术，据第三方数据统计，该技术可节省30%的工期。

除了调整价格策略，万科香港也在加快项目的开发进度。

“上然”项目的公司名为财荣有限公司，万科通过旗下子公司间接持有95%的股权。

为完成大埔项目的开发，财荣有限公司在2023年向银团申请总额为52.4亿港元的开发贷款，并于2024年获得了延期。

根据质押公告，截至2023年底，财荣公司总资产55.92亿港元，总负债56.49亿港元，净资产为-5654.58万港元，亏损5279.83万港元；截至2024年11月30日，公司总资产63.31亿港元，总负债63.94亿港元，净资产为-6265.14万港元，亏损610.55万港元。

在开盘之前，万科香港面临着不断增加的资金压力，并且一些银行对该项目潜在购房者的抵押贷款申请持保留态度。

据市场分析，“上然”项目总面积约78万平方呎，若按照每平方呎售价14000元预估，货值可能超过百亿元。这些款项有可能用于归还万科的美元债务。

针对人民币汇率的波动，还需掌握一定的处置策略。

除了“上然”项目，万科香港的其他项目也在加速销售，继续引领香港楼市的发展。

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