《哪吒2》爆火后 光线传媒12.2亿收购北京奥林NEO办公楼

网站观点 春节已经过去一个月，但春节档电影《哪吒2》仍然在热搜榜上频繁出现。

《哪吒2》自1月29日上映以来变得异常火爆，目前全球票房（包括预售和海外）已经超过了惊人的148.82亿元，位列全球影史票房第六。

在票房助力下，《哪吒2》的主投和发行方北京光线传媒股份有限公司（简称"光线传媒"）股价多次创下新高，一度市值超过千亿。

可以说，《哪吒2》是光线传媒迄今为止最成功的投资。成绩斐然之后，该公司开始进入了"买买买"模式。

3月7日晚，光线传媒发布了购买资产的公告，宣布将斥资12.2亿元收购北京棫霖企业管理有限公司全部股权，以获得位于北京市朝阳区的北京奥林NEO大楼作为办公场所。

光线传媒这笔交易可以算得上是近年来北京大宗交易市场中的高金额交易。

12亿收购楼宇

光线传媒与哪吒的缘分始于2015年。

当时的10月25日，光线传媒宣布创立"彩条屋影业"动漫集团，并首次公开了彩条屋投资的13家公司名单，包括可可豆动画、玄机科技、青空绘彩等。

之后，可可豆动画相继推出了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等动画作品。其中，《哪吒1》成为中国史诗级动画电影，累计票房高达50.35亿元；然而，《姜子牙》却没能达到预期的营收，虽然票房达到16.03亿。

直到《哪吒之魔童闹海》（《哪吒2》）的问世，再次刷新中国动画电影票房记录。

尽管光线传媒未披露《哪吒2》的票房收入，但根据猫眼数据，片方可获得的分账比例为39.36%，因此片方的票房收入已超过52亿元；而在《哪吒2》中，光线传媒约占60%的投资比例。

简单推算，《哪吒2》为光线传媒带来约30亿元的收入。根据公司2024年三季报显示，光线传媒当期的营业收入仅有14.42亿元，归母净利润为4.61亿元，扣非归母净利润为4.33亿元。

《哪吒2》的成功也带动了光线传媒在二级市场的表现，截至3月7日收盘，光线传媒报价为23.18元/股，自春节以来（2月5日）涨幅高达143.23%，公司股价在2月7日一度达到了创纪录的41.68元。

可以说，《哪吒2》是光线传媒最成功的投资。在获得巨额回报后，光线传媒开始购置物业。

3月7日，该公司与北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称"光曜致新"）、北京翰合投资管理有限公司（简称"北京翰合"）签署了一份《买卖协议》，光线传媒将获得光曜致新和北京翰合持有的北京棫霖企业管理有限公司99%和1%的股权及全部权益。

而北京棫霖是北京奥林NEO大楼的房地产物业登记所有权人，位于北京市朝阳区北苑路158号，因此光线传媒实际上是购买了北京奥林NEO这座办公楼。

低迷的写字楼市场

据仲量联行数据显示，2024年北京全年大宗交易总额累计达427亿元，较去年略有增长，其中办公楼仍是主要成交类别。

例如，第四季度，翰同资本成功出售其位于三元桥的城市更新项目"三元·NEO"，买家为金鹰（亚洲）集团；此外，首创环保拟用现金收购首创城发集团持有的首创·新大都园区部分楼宇产权，交易价格约7亿元。

就价格而言，小项目交易是北京商办市场的主要成交形式，2024年北京5亿元以下交易占全年交易数量三分之一。

光线传媒此次12亿收购奥林NEO项目可以说是大宗交易中的一次重要收购。

奥林NEO项目位于北京市朝阳区北苑路158号，位于北京亚奥商圈，地理位置得天独厚，距离双轨换乘站大屯路地铁站只有500米，原为大屯路家和超市。

家和超市资产的原持有者是北京海淀区属企业海开控股旗下的八大处控股集团。于2021年11月，翰同资本与海开控股、八大处控股举行了家和超市项目转让仪式，当时家和超市已停业五年。

2022年2月，翰同资本正式完成了项目收购，成为该公司在城市更新领域的第十个项目。后来，翰同资本与东方资产共同设立了城市更新基金，海开控股、君诺投资、大苑地产等企业战略出资，共同参与项目的改造提升，从而实现了项目的"商改写"，并将其命名为奥林NEO。

这次向光线传媒出售奥林NEO项目公司99%股权的光曜致新，背后是东方资产。在北京的大宗交易市场中，险资机构扮演着重要角色。

据公司披露的交易公告，光线传媒此次收购奥林NEO项目涉及款项总计人民币12.20亿元。

指出，北京亚奥板块办公项目的报价约为每平方米4.5万元至6万元，此次交易价格是基于市场价格友好协商确定的。奥林NEO总建筑面积28504.51平方米，项目地上5层，地下1层，每层5000平方米的超大空间，标准层净高度超过3.8米。根据以上报价区间计算，项目价格介于12.8-17.1亿元之间。

值得注意的是，这次交易采用的是承债式交易，截至2024年年底，奥林NEO项目公司北京棫霖的资产总额约为8.28亿元，负债总额约为10.12亿元，净资产为-1.84亿元；营业收入0，净亏损-1.03亿元。

光线传媒这次收购奥林NEO的价格难以评价是否划算，公司在公告中指出，长期来看，这次收购有望享受稀缺房产增值收益。

然而，近年来北京写字楼市场表现不如预期，尤其在出租市场上，供应充裕，需求相对疲弱，为提升出租率，很多业主采用了降价策略。

据戴德梁行数据显示，2024年第三季度北京写字楼市场空置率为18.2%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点；租金为每平方米266.1元，环比下降4.7%；与去年同期相比，降幅为13.5%。

不仅是北京市场，仲量联行的报告显示，2024年第三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每平方米80.3元，环比降幅在0.4%-5.6%之间。

该机构还表示，为抓住存量需求机会，业主方采取更加灵活激进的租金策略，以取得竞争优势。

也许，光线传媒的底气来自于《哪吒2》的成功。

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