香港传真 | 港岛写字楼“再中心化”挑战

观点网 香港报道 6月12日，莱坊公布香港物业市场回顾以及2024年下半年走势展望。

根据莱坊的表示，在不明朗的经济情况下，香港写字楼租赁活动仍然面临着需求疲弱的挑战。在大量写字楼供应的情况下，预计今年港岛甲级写字楼租金将下跌3-5%。同时，由于港岛和九龙区的写字楼租金差距缩小，市场正出现“Recentralize”（再中心化）的趋势。

香港写字楼空置率持续维持较高水平，香港政府估计，截至2023年底，整体写字楼空置率达到14.9%，连续第5年上升，整体空置面积扩大至196万平方米。

特别值得关注的是，甲级写字楼的空置率达到了16%，相当于近8幢国际金融中心（IFC）二期和5幢环球贸易广场（ICC）的面积。去年的空置率较前一年的15.1%有所上升，升幅近1个百分点，也是至少5年来的最高水平。

目前2024年上半年已经过去，但香港写字楼市场并没有出现明显改善迹象。莱坊的最新报告指出，香港写字楼市场仍然面临挑战，租金下跌和空置率上升问题仍在持续。由于写字楼需求有限且市场表现疲软，截至2024年5月，港岛区整体写字楼租金自年初以来已下跌2%，整体空置率高达12.3%。在各个区域的写字楼中，中环地区的写字楼租金下降最为显著，年初至今已下跌了3.4%。

不过，莱坊的执行董事兼香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，发现一些内地企业开始重返香港，他们对面积5000平方英尺以下的中小型优质写字楼的兴趣最为浓厚，这导致这类写字楼的查询需求持续增加。此外，尽管香港的金融业整体表现疲软，但仍有一些海外金融机构在进行扩张。

她指出，由于港岛和九龙区的写字楼租金差距在缩小，写字楼市场“Recentralize”（再中心化）和升级的趋势仍在持续，租户正在抓住写字楼租金下降的机会转移到位置更佳、质量更高的写字楼。随着越来越多的租户将注意力转向新的写字楼物业，新写字楼物业的业主也开始意识到写字楼配套设施的重要性，如会议和活动空间、协作区和健身房等，以吸引租户。

但在缺乏任何正面推动因素的情况下，加上当前本地和全球经济形势，她预计2024年下半年写字楼租赁需求仍将疲弱，今年港岛区甲级写字楼租金跌幅将在3%至5%之间。该区的写字楼租金预计最早在明年下半年开始出现回稳迹象，而一些区域，如湾仔和铜锣湾由于在过去的减幅过大，有可能会出现反弹。

针对九龙区写字楼市场，莱坊高级董事兼九龙区商业物业服务部主管吴志峰表示，九龙区写字楼供需关系失衡导致该区的写字楼市场面临诸多挑战。尽管今年九龙区的新写字楼竣工量显着下降，同比减少15%，但去年该区新写字楼供应过剩，使得今年九龙区写字楼供应相当充足，总供应面积达到629万平方英尺。

吴志峰称，今年九龙区写字楼市场依然缺乏强劲的需求动力。上半年的写字楼交易总面积、平均面积和平均租金均有所下降，分别较去年下半年下降了5.55%、9%和0.7%。大部分需求来自于租户对写字楼规模的调整或降低租金预算。因此，在激烈的竞争下，业主们不得不做出调整，包括降租、增加经纪佣金以及提供更多优惠，如装修津贴，以便吸引并留住租户。

吴氏预计，九龙区写字楼需求将继续疲弱，尤其是在租赁面积少于10000平方英尺的交易方面。随着业主之间的竞争加剧，预计2024年九龙区写字楼整体租金将出现0%至2%的温和涨幅。

该机构还对今年下半年的投资物业市场做出了展望。

莱坊投资部执行董事林啸东表示，在高利率环境和物业库存累积的背景下，2024年上半年整体投资市场氛围较为疲弱。从2024年1月至5月，香港投资市场总交易额为225.55亿港币（物业价格1亿港币或以上），同比下降了29%。同期投资市场交易数量也同比减少了27%，仅有71宗交易。

在物业类型上，由于一手豪宅和银行主导的需求，住宅物业占据了市场交易的51%，预计这一板块将继续表现较好。其次是零售物业交易，占据市场交易的25%。

随着零售物业租金和价格的调整，卖家注意到本地居民跨境消费的习惯，对本地零售商铺租金施加了压力，因此他们愿意调整售价。发展用地排名第三，占了市场交易的10%，然而，其中只包括了尖沙咀香槟大厦的一宗强制拍卖地案例。如果不包括此项交易，今年没有超过1亿港币的发展用地交易，因为大多数发展商和投资者对增加土地储备持谨慎态度，担心现有市场中已建成物业库存过多。

林啸东还指出，尽管写字楼空置率居高不下，但写字楼交易相对稳定，占到市场交易的9%，今年前五个月录得了30亿港币的交易额，与去年同期持平。

今年工业物业表现相对平淡，仅占到总交易的3%。大型物流设施的交易受到海运物流和本地冷冻库需求下降的影响，而现代工业工作室的投资需求也因政府放宽住宅印花税等政策而有所减弱。

预计2024年下半年，投资市场将以用户和私人投资者为主导，大多数私募股权房地产基金和保险资本仍将采取观望态度。

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