香港传真 | 港岛写字楼“再中心化”挑战

观点网 香港报道 6月12日，莱坊公布香港物业市场回顾以及2024年下半年走势展望。

根据莱坊的分析，在经济不明朗的背景下，香港写字楼租赁市场仍然面临着需求疲弱的挑战。预计今年港岛甲级写字楼租金将下跌3-5%，主要由于大量的写字楼供应。有趣的是，由于港岛和九龙区写字楼租金差距正在缩小，市场正逐渐呈现出"Recentralize"（再中心化）的趋势。

数据显示，香港整体写字楼空置率持续攀升，截至2023年底已达14.9%，面积达196万平方米。尤其引人注目的是甲级写字楼的空置率高达16%，相当于8座国际金融中心（IFC）二期和5座环球贸易广场（ICC）的总面积。2024年上半年，香港写字楼市场并未出现明显好转，租金持续下跌，空置率不断攀升。

尽管面临挑战，某些内地企业开始回归香港，对面积在5000平方呎以下的优质中小型写字楼表现出浓厚兴趣。同时，尽管香港金融业整体表现低迷，仍有海外金融机构扩张计划。

莱坊的执行董事刘柏汶指出，由于港岛和九龙区写字楼租金差距逐渐缩小，市场上的"Recentralize"（再中心化）和升级趋势仍在持续。新的写字楼物业越来越受到租户关注，这促使业主意识到写字楼配套设施的重要性，例如会议和活动空间、协作区和健身房，以吸引更多租户。

预计2024年下半年，由于缺乏正面推动因素，以及目前的经济情势，香港写字楼市场租赁需求将继续疲弱。港岛区甲级写字楼租金预计将下跌3%至5%，但某些地区，如湾仔和铜锣湾可能会出现反弹。

在九龙区写字楼市场方面，莱坊的高级董事兼九龙区商业物业服务部主管吴志峰表示，九龙区内写字楼市场面临供需失衡，形势充满挑战。尽管今年九龙区新建写字楼数量明显下降，但往年的新增供应使今年九龙区写字楼供应过剩，面积达629万平方呎。

吴志峰预测，九龙区写字楼市场需求仍将疲弱，主要交易将集中在租赁面积小于10000平方呎的范围。随着业主之间的竞争加剧，预计2024年九龙区整体写字楼租金将略有涨幅。

对于2024年下半年的投资物业市场，莱坊的投资部执行董事林啸东表示，受高息环境和物业库存累积影响，2024年上半年整体投资市场相对低迷。香港投资市场的交易额较去年同期下降29%，主要以住宅物业为主。零售物业交易约占市场25%，发展用地占10%，而写字楼交易稳定约占市场的9%。

总体而言，今年上半年工业物业表现平淡，大型物流设施和现代工业工作室的投资需求受到下滑影响。预测2024年下半年，投资市场将以用家和私人投资者为主导，大多数私募股权房地产基金和保险资本仍持观望态度。