安置房摇珠分房之最 广州萝峰旧改的“星河湾经验”与高成本

关于摇珠分房的新闻对于拆迁户而言，摇珠分房象征着稳定的未来。然而，对于旧改开发商来说，摇珠分房是成本曲线上的高峰，而回报尚未明朗。

6月15日，星河湾集团与萝峰经联社合作的广州黄埔区萝峰旧村改造项目复建安置区摇珠分房活动隆重举行。公证处的监督下，现场村民依次上台摇珠后参观即将交付的回迁房，仪式豪华而庄严。

本次摇珠活动涉及39栋共7225套复建安置房，总面积达86万平方米，创下全国最大规模的安置房摇珠分房纪录。

6月15日至21日，项目将完成第一批次共3541套回迁房的摇珠工作，涵盖233平方米、124平方米、75平方米等7个不同户型。

萝峰项目位于广州黄埔区科学城片区核心区域，是黄埔区2018年9月获批广东省“三旧”改造改革创新试点后批复的第一个旧村改造项目。星河湾集团董事长黄文仔强调，萝峰项目要打造一个高水平的城市更新标杆，为中国城市建设贡献“星河湾经验”。

诚然，楼市震荡回调之际，这里的一切成败得失都可以说是经验。

昂贵的摇珠

有着近800年历史的萝峰村，是广州东部传统村落发展的缩影，村内有萝峰寺、香雪公园、玉岩书院等景点。拥有2913户户籍登记数，居民总人数9193人。

萝峰旧村改造工作自2014年进行改造意愿表决工作，到2019年3月获得黄埔区批复，确定采用自主改造和全面改造模式，并由广州裕峰作为实施主体开展项目工作。2019年，萝峰村代表团200余人参观了广州星河湾和星河湾半岛。

2021年8月，萝峰旧村改造项目完成整村清零工作，使用了两年半时间，在黄埔区内是“黄埔速度”的代表之一。

2022年5月，萝峰村启动招商文件表决工作时，星河湾参选并成功。拆迁效率建立在征收补偿上，拆迁补偿以有效的建筑基础面积和签约奖励核算。

根据“拆一补一”的补偿方案，回迁总建筑面积的计算方法为有效建基面积加上二至四层各层楼面的实际建筑面积总和，每一栋三到四层自建民房，可以置换为多套回迁房，或者选择货币补偿。

安置房需在萝峰村内复建，提供多种户型供选择，从51平方米的一厅一卫到232平方米的五房三卫，满足村民自住和租赁需求。此外，回迁房同样依循星河湾的豪宅标准，提供超高标准的豪宅标准。

销售表现

相比7225套复建安置房，星河湾萝峰项目商品住宅地块分五期开发，总户数预计超过5000套。

一期总户数1167户，2022年12月，星河湾萝峰一期578套房源获批，开盘首推130-147平方米三房，单价4.5-4.9万元/平方米。面临竞争压力，抛出一定折扣优惠。

去年年末，萝峰楼盘推出特价房源，单价在3.74-3.85万元/平方米之间，一套约129平方米房源单价最低。在2023年10月，发布一张“工抵房特价专场，单价低至4.1万/㎡”促销海报。截至目前，一期房源已售194套，未售384套，去化表现一般。

产品设计也对购房选择产生影响。购买门槛高，而实惠的现代简装仍是首选。另有216平方米的四房户型即将入市。

面对高成本，星河湾选择相信自己的过往经验。