星樾与星曜 大华集团上海项目销售的分化定律

房地产观察网 有12家房企争夺的闵行宅地已经产生了备受追捧的楼盘。

到了9月底，位于上海闵行的大华集团旗下星樾华庭（别称大华星樾）住宅项目启动认筹，第一天便触发了积分，认筹总共303组，认筹率达到212%；10月中旬，项目加推了108套洋房产品，在首日同样触发了积分，认购率高达185%，均价约为6.3万元每平方米。

“大华星樾是大华集团今年年初通过土地拍卖取得的地块，当时招商蛇口、中海、保利等企业都有意向竞得该地块。”业内人士对房地产观察网表示，这个项目能够在首开日就受到热捧，很大程度上是由于其地理位置优越。

10月25日，大华集团在同一区域的星曜项目也迎来第七批次开盘，与星樾相比，项目的单价层级明显降低，地理位置略有不同。

房地产观察网咨询了星曜项目中介关于开盘当天的情况，对方表示项目已经进行了七次开盘，“上个月也开盘了一批，共上架了157套房屋。”据了解，星曜总共1351套住宅，目前仍有535套房源待售，根据这个数据，项目的市场销售率已经达到60%。

截至目前，官方尚未公布星曜项目的销售数据，但可以明显看出两个项目的销售情况有所不同。

“备受追捧的楼盘”背后

回到2024年2月，上海在第二轮土地拍卖中出售了6宗宅地，总共拍得土地价值118.86亿元。其中，有3宗土地设定了顶部抽签价，其中之一就是闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块。

资料显示，该地块位于闵行区浦锦街道，占地面积5.03万平方米，容积率1.2，总建筑面积9.86万平方米，绿地率35%，规划停车位649个。根据上海市规划和自然资源局公告，共有12家竞拍者竞得该地块。

据知情人透露，竞拍者包括招商蛇口、中铁置业、中海、保利发展、金茂、建发股份、华润置地等几家专注于上海市场的企业，此外，安徽高速集团也参与了竞拍，该企业提前两周启动了设计招标，并在官方网站公布相关信息。

有市场观点指出，现如今开发商对周转率的要求越来越高，提前进行设计招标可以加快建设进度。对于自身缺乏复杂住宅设计能力的企业来说，提前进行招标也有助于缩短工期。

最终，11家竞拍者选择了参与"高品质"标准竞标，全部接受了最高标准，随后进入了抽签环节。大华集团全资子公司大华集团(南通)房地产开发有限公司以25.55亿元的价格中标，溢价率为10%，成交楼板价为4.23万元/平方米，房地联动价为6.9万元/平方米。

同时，上海市规划和自然资源局还公开了该地块的"绿色建筑及超低能耗建筑"标准评定结果为绿色建筑二星级和超低能耗建筑；公租房比例为7%。根据高品质建设要求，闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块需要满足3000元/平方米的装修标准，配备不少于300平方米养老服务设施等要求。大华集团已经在闵行地区有了大华星曜等项目的运营经验，因此在拿地后立即开始建设工作。

从地理位置来看，项目北面已有浦江城市生活广场等商业配套设施，地铁也直达前滩和徐汇滨江商圈；尤为重要的是，项目西侧即2020年12月开盘的保利锦上住宅项目，总共760套房源，分两次开盘，累计认购2093组，开盘均价达到6.5万元/平方米，而其二手房价格波动较大，9月的挂牌价格约为8.3万元/平方米，7月则在7.3万元/平方米左右。

根据大华集团2024年6月披露的规划方案，大华星樾的容积率只有1.2，规划推出6栋8-9层的多层洋房、20栋5层的叠墅、1栋10层的保障房和其他社区配套建筑。目前，项目已经进行了二次开盘，据悉，预计到2024年年底，大华星樾将分批推出叠墅产品。

市场分化规律

以旧改起家的大华集团在上海闵行浦江地区的住宅项目布局不止一处。

10月16日，大华集团发布公告称，已获得上海市闵行区跃进河路169弄大华星曜11-12、28-29、37-38号的167套房屋预售许可证，所有待售房源将于10月25日开盘销售。

同样位于闵行区，项目楼盘等级差异显而易见地体现在单价上，据房地产观察网获悉，这次星曜开盘的是西区四期房源，均价4.22万元/平方米，根据一房一价表，项目中还包括价格约为2.9万元/平方米的100平方米住宅。

值得注意的是，在这一价格区间内的楼盘主要聚集在奉贤新城等边缘区域，而星曜项目与这些楼盘相比，具有靠近前滩板块的地理优势。

根据网络房地产数据显示，星曜于2023年12月29日首批开盘，共推出335套房源，9月24日第六次开盘时又加推了157套房，目前1351套房源已全部上市销售。

10月25日的第七批开盘很可能是为了加速剩余房源的销售，截至房地产观察网截稿时，项目方尚未公布具体的认购预定数据。

据房地产观察网了解，今年9月中旬，在上海第五次土地拍卖中，中建玖合以63.66亿元成交价摘得宝山区大宁灵石社区地块，该地块正好位于大华集团的另一项目公园柏翠旁边，成交楼板价约为6.83万元/平方米，预计可售楼板价为约8.64万元/平方米，打破了该区域的单价记录。

与此同时，公园柏翠项目目前正处于二期审批阶段，均价约为6.48万元/平方米。在9月16日首批推出认购后的4天内，大华集团已经与共174组客户签订了认购意向书，与前述两个项目相比，该项目的热度相对较低。