招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

财经观察 今年的REITs市场异常火热，首批绕城高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT、首批水利设施REITs——银华绍兴原水水利REIT、首批本土民营产业园区REITs——中金联东科创REIT、首批农贸市场公募REITs——易方达华威农贸市场REIT等，各种类型的"首创项目"已经上市或即将上市。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商基金蛇口租赁住房REIT"）正式在深交所上市，是招商集团旗下第二个获批通过的REITs项目，也是今年首个上市的租赁住房公募REITs。

该基金上市首日以2.727元为开盘参考价，并以此为基准设置上市首日涨跌幅限制比例为30%，基金非上市首日涨跌幅限制比例则为10%。

在上市首日，招商基金蛇口租赁住房REIT迎来了较为平稳的一天，二级市场价开盘涨超8%，而后迎来一小段下挫，便一直在7%-7.7%的涨幅区间内轻微波动，形成了一条横直线。截止收盘，报价2.922元，涨幅达7.15%。

市场压力

在公开募集REITs市场中，招商集团或许是最大的受益者，仅在今年其旗下就有两只公募REITs获批通过。

根据深交所官网显示，5月23日，招商基金招商公路REIT正式获批；8月22日，招商基金蛇口租赁住房REIT正式获批；再加上早已发行上市的博时招商蛇口产业园REIT，因此，招商集团成为了国内首个获批三单公募REITs的国有企业。

其中，招商基金蛇口租赁住房REIT领先一步完成了公开发售和上市动作，较招商基金招商公路REIT更快。

据了解，招商基金蛇口租赁住房REIT的原始权益人是招商蛇口的全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，运营管理机构将由招商蛇口另一家全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称"招商伊敦"）担任。

招商伊敦是招商蛇口旗下专门负责酒店、公寓类运营管理板块的子公司，拥有壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓三大产品品牌，而此次上市的招商基金蛇口租赁住房REIT的两大底层资产确实来自其中的"壹栈"产品。

资料显示，招商蛇口租赁住房REIT基础设施项目位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目和深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目，总建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套，项目交通便利，周边商业、教育、医疗等配套设施完善，估值约12.87亿元。

具体来看，这两处资产所在的南山区蛇口片区拥有大量高新企业及产业园区，导致该地区内租赁需求旺盛，租金水平相对较高。

其中，太子湾项目是保障性租赁住房项目，自2020年5月开始运营至今已有近4年半，2021至2023年间的平均出租率分别为91.77%、92.18%、93.76%，2021上半年的平均出租率为94.66%。

林下项目是公共租赁住房（高级人才公寓）项目，自2016年3月开始运营，至今8年多，2021-2023年间的平均出租率分别为93.63%、98.31%、98.18%，2021上半年出租率为97.24%。

根据最新评估报告，预计林下项目2024年的出租率将降至90%，主要是因为合同即将到期的企业租户占据了项目34.11%的租赁面积。

10月18日，招商基金蛇口租赁住房REIT发布了关于项目经营情况的最新公告，指出一家企业租户租赁林下项目13120.09平方米、共155套房间，租赁面积占全部项目已出租面积的21.11%，占林下项目总出租面积的34.11%。此租赁合同已于6月30日到期。

目前，该企业租户已签订续租合同，但续租房间数量从155套减少至143套。续租合同到期日延长至2024年12月25日，招商基金蛇口租赁住房REIT仍然面临较大的换租压力。

稳健保租REITs

7月底，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，我国基础设施REITs正式从试点阶段转入常态化发行新阶段。

今年以来，REITs的发行节奏确实显示常态化状态，过去一个月内有博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT等基金上市，还有中金联东科创REIT已完成认购，即将上市。

同时，投资者的认购热情持续高涨，包括银华绍兴原水水利REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT等在内的基金宣布超募，中金联东科创REIT、华夏南京交通高速公路REIT提前结束募集。

一个月前，招商基金蛇口租赁住房REIT同样超额募集并提前结束募集期。根据基金招募说明书显示，根据实际募集规模，该基金2024年7月1日至12月31日和2025财政年度的预测现金流分派率分别为4.00%和4.05%。

上市当天，为增强市场流动性和保障基金平稳运行，招商基金蛇口租赁住房REIT新增了七家流动性服务商，包括中金公司、中信证券、银河证券、广发证券、申万宏源、招商证券和华泰证券。

或许是新增的七家服务商较为强劲，招商基金蛇口租赁住房REIT上市首日平稳落地，收盘价2.922元，涨幅7.15%。

在今年上市的公募REITs中，与招商基金蛇口租赁住房REIT相似的国泰君安城投宽庭保租REIT并没有如此好的开端，该基金1月12日上市首日开盘仅10分钟便下跌超过10%，尽管后续回升，但仍然低于发行价。

新政出台后，公募REITs市场再度兴起，保租REITs也成为企业选择参与申报的热门类型。据悉，北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等多个保障房REITs的申报和发行工作正在稳步推进。

根据上述《通知》，租赁住房REIT底层资产被划分为保障性租赁住房、公租房、市场化长租房，以及园区配套型长租公寓四大类型，招商基金蛇口租赁住房REIT是一个"公租房+保障房"的组合资产。

目前，保障房领域已有5个公募REITs上市，包括华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。

其中，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT正处于扩募申请中。如果它们的扩募申请得到批准，将为招商基金蛇口租赁住房REIT的扩募提供参考。

今年上半年，招商蛇口旗下长租公寓业务实现运营收入6.29亿元，同比增长24%；酒店业务实现运营收入4.96亿元，同比增长23%。截至上半年末，该公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，房源总数达3.24万间。

从这些数据可以看出，招商基金蛇口租赁住房REIT的扩募资产池还是相当充裕的。