华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

观点网 位于南京秦淮区太平南路，华侨城这块土地被耽搁多年，而地下的历史更为丰富悠久。

10月28日，江苏融德置业有限公司100%的股权及转让方在上海联合交易所挂牌，挂牌价为24.29亿元，转让底价为23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体来说，标的公司的100%股权挂牌价为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权挂牌价为21.861亿元。

转让方江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，由华侨城和江苏省属国资国信集团持有该公司的51%和49%股权。

百年饭店与拆迁户

挂牌标的的核心资产是南京江苏饭店地块的拆迁项目。

时间可以追溯到2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价摘得NO.2006G33江苏饭店地块，该地块邻近夫子庙，原计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，最初计划于2013年11月动工，2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军与李宗仁、白崇禧、黄旭初等合资建成。“安乐酒店”的招牌是由于右任亲笔题写的，当时的影后胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳都是经常光顾的客人。

随着新中国的建立，1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年改名为江苏饭店，直到被拆迁的2006年，这座建筑被夷为平地。

2011年4月，位于太平南路305号地块开始建造一座79.1米高、总面积为53516平方米的综合商务大楼，两年后完工，这就是新建的江苏饭店。

相反，华侨城最终获得的旧店原址至今未实质性施工，部分用作社会停车场。在绑定开发的三十四标地块上，清真食品“绿柳居”店面等尚未拆除。

南京地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受观点新媒体采访时表示，在过去，他曾住在绿柳居附近，算是这里的拆迁户。

尹霄飞回忆说，江苏饭店到现在已建成约十年，原地块拆迁时间相对较长，可能10多年来一直用作停车场，然后2018-2019年进行了部分拆迁，但是绿柳居一直没有动工。

绿柳居创建于1912年，最初的店址位于秦淮河畔桃叶渡，去年，这一品牌被认定为中华老字号，而位于太平南路248号1-6层的绿柳居餐厅，虽然后来才建成，员工人数约百十人，生意也不错，如果要拆除这家店铺，通常需要找到新址，否则无法继续运营。

他最近路过时注意到周边还有一些文物建筑，“正好在我家原老房子的西南方向，还有一座两三层的民国建筑”。

此外，地块拆迁还涉及宗教地产，指标包括建设4700平方米清真寺，但由于土地红线范围内拆迁尚未完成，清真寺房屋一直未能移交。

尹霄飞认为，这并不奇怪，唐宋时期，穆斯林通过丝绸之路来到南京，历史上曾有七十多座清真寺，如今，老城南仍有许多回民聚居地。

在各方影响下，导致了今天的局面。

尹霄飞表示，江苏饭店改造项目采取了早期城市更新风格，比较粗放，如今很难再次复制。

2011年南京的梧桐树事件引起了社会的广泛讨论。从2010年开始，对历史建筑一般都采取了就地保护的方式，不轻易拆除。对于地块内是否还有文物建筑，未来接手方需要谨慎处理，例如考虑是否将其整体迁移到新建筑内，这座有着悠久历史的六朝古都并不缺乏此类实施案例。

陈年账本

除了承载着历史文化，这块地块还牵扯着一系列经济问题。

根据2013年的环境评估报告显示，江苏饭店地块和地铁3号线建设的相关地块绑定在一起，总用地面积为3.02万平方米，其中待征用地面积为0.31万平方米，总建筑面积为25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本不断攀升。

根据上海联合产权交易所的评估报告显示，截至2023年12月31日，转让方对标的公司债务本息共计24.29亿元（借款本金余额为19.05亿元，利息为5.24亿元），该借款自2024年1月1日起停止计息。此外，存货-开发成本账面上包含着12.44亿元的利息支出，该部分利息主要与转让方借款相关。

地块还有一系列成本问题。

例如，地块范围内的清真食品老字号“绿柳居”尚未完成拆迁，拆迁补偿未得到一致，因此按照预付的8000万元作为店铺的拆迁成本，并计入成本考虑。

此外，根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签署的拆迁补偿协议，由于土地红线范围内拆迁工作尚未完成，无法交付清真寺房屋，双方约定将交付日期延期至2023年12月31日，同时在2020年至2023年期间分别向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元、617.68万元，延期支付滞纳金每天增加1‰。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁的尾款为2923.00万元，这一款项也被纳入到拆迁成本中。

按照最初的规划，江苏饭店地块上计划建设紫合国际广场，包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业和3.6平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

据悉，此前华侨城曾试图调整项目的容积率，以增加建筑面积以覆盖不断增加的成本，但最终未果。

去年12月26日，江苏融德置业100%的股权及24.29亿元债权在上海联合产权交易所首次挂牌，底价为26.43亿元。不到一年，第二次挂牌价下调了2.64亿元。目前尚不清楚是否有其他企业有意愿和能力进行承债式收购。

尹霄飞表示，项目地理位置优越，位于市中心核心地区；过去十多年的规划可能已经过时。

"今年南京的土地出让呈现出定制化和小型化的趋势，以满足改善需求为主，例如定制化的房产，看了户型之后可以设计成3房、4房还是5房，主城区产品也推崇毛坯交付和成品交付。这些和过去土地出让时的情况不同。"

他认为，基于闹市地段，如果项目建成公寓产品则可能“容易出售“，剩下的问题是价格，项目的大量写字楼和商业配套则需要应对激烈的市场竞争，至于各业态占比以及容积率等指标是否会调整，目前还无法确定。

项目公司的股东借款中隐藏着华侨城十多年的成本累积，但之前江苏百泽、江苏融德并未出现在华侨城的财务报表中，直到寻求出让才披露了部分长期账目。

华侨城的中报数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，货币资金365.85亿元，短债覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率76.09%。

在2021年9月接受机构调研时，华侨城表示，公司正在推进债务成本压降与优化债务结构。此时选择退出进展迟滞的项目，在一定程度上能够缓解现金流的压力。

"无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤"，金陵城中这块土地仍在等待着它的下一个命运。