资本流转 雅诗阁将出售进入中国的首个服务公寓

新闻观察 凯德雅诗阁信托 (CapitaLand Ascott Trust，CLAS)即将出售资产。作为拥有丰富资产管理经验的凯德集团旗下商业信托，这一举动并不算意外。

然而，这次交易有一个焦点。CLAS将要出售的是雅诗阁在中国市场的处子项目。

10月22日发布的公告显示，CLAS决定剥离天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓。该项目坐落在天津和平区中心地带，毗邻五大道文化旅游区，周边有写字楼和购物中心，共有185个套房。

雅诗阁自1998年进入中国市场，引入服务式公寓概念，而天津是其最早进入的城市之一。

天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓是雅诗阁进军中国市场的开端。最初服务于涉外租赁和外籍人士旅居市场，迅速成为行业的标杆。

CLAS成立于2006年，该项目被纳入该信托产品，由CLAS持有并由雅诗阁提供管理服务。

经营至今已有26年，天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓被视为雅诗阁在中国管理的标志性项目之一。

不久前，该公寓获得了EDGE绿色建筑认证，成为雅诗阁中国首个获得该认证的公寓建筑。

据披露，该物业将以溢价转让给第三方投资者。交易预计将于2025年第2季度完成。目前尚不清楚项目未来是否将继续使用盛捷品牌。

CLAS一直以来在资产管理方面表现优异，通过有效的债务管理和优化投资组合，保持着稳健的发展趋势。

截至2024年3月31日，CLAS是全亚太地区最大的住宿信托，资产价值达到85亿新元（折合人民币约458.18亿元），涉及102个物业和18000多间客房。

然而，CLAS的资产组合不仅局限于亚太地区，在北美和欧洲也有布局。据资料显示，CLAS主要投资目的地为日本，拥有29项物业，其次是澳大利亚、法国和美国。

CLAS在中国市场的占比相对较小。在完成天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓的出售后，CLAS将持有4个项目，包括苏州馨乐庭星海公寓酒店、武汉馨乐庭沌口公寓酒店、大连盛捷天城服务公寓和沈阳盛捷和平服务公寓。

在公告中，CLAS首席执行官Serena Teo表示，CLAS在中国的物业在2024年上半年仅为集团总毛利润贡献了1.4%，出售对公司的影响有限，反而可以获得资金用于再投资和优化资产组合。

“我们持续通过出售成熟物业，将所得资金重新投入更有利的用途，以重组CLAS的投资组合。” Serena Teo表示，CLAS已做好应对机遇的准备。

事实上，CLAS在过去一年推动了密集的资产置换。据公告披露，截至天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓出售之前，CLAS在当年已出售总计约4亿新元（约21.57亿元人民币）的资产，都以溢价出售，获得约5400万新元的收益。

其中包括2023年11月，CLAS将位于澳大利亚悉尼的两家酒店出售给中国银海投资集团子公司，总对价约5亿元；

2024年上半年，CLAS分别以7500万美元转让日本大阪北船场东WBF酒店、北船场西WBF酒店和本町WBF酒店三处物业，此外还退出了馨乐庭新加坡苏菲雅山服务式公寓，买家分别是贝莱德（BlackRock）和香港公寓投资运营商Weave Living。

与此同时，CLAS以80亿日元收购了日本福冈一处拥有258间房的租赁住宅物业Teriha Ocean Stage，并完成了对印度尼西亚雅加达、英国伦敦Cavendish酒店以及爱尔兰都柏林The Temple Bar Hotel的收购。

此外，CLAS还收购了美国南卡罗来纳州哥伦比亚大学学生公寓Standard剩余10%的股份。

下半年，CLAS再次与贝莱德合作，出售了位于新加坡中央商务区的馨乐庭莱佛士坊公寓酒店。所得资金将用于支持购入新加坡lyf福南酒店式共享公寓。

除了用于资产提升工程，项目出售所得资金还将用于偿还高息债务。

据资料显示，CLAS今年以来已完成了旗下5处物业的资产提升计划，包括伦敦花园内的馨乐庭霍尔本考文特项目。此外，CLAS还计划在2024年第四季度至2026年期间完成三项物业的资产提升工程。