华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京观点网 位于秦淮区太平南路，华侨城拖延了土地开发多年，而这片土地下埋藏着悠久而厚重的历史。

10月28日，在上海联合交易所，江苏融德置业有限公司挂牌出售总价值24.29亿元的债权，转让底价为23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体来看，标的公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，而转让方对标的公司股东债权挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，而这家公司的股权分别由华侨城和江苏省属国资国信集团持有，比例为51%和49%。

历史悠久的饭店与拆迁处

核心资产是南京江苏饭店地块的拆迁项目。

回溯到2006年8月，江苏融德置业以8000万元底价摘得了江苏饭店地块，这块地临近夫子庙，原计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，计划于2013年11月动工，2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军与李宗仁、白崇禧、黄旭初等合建。酒店的招牌由于右任亲笔所题，当年胡蝶、周璇、梅兰芳等都常光顾。

1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直到2006年被拆除。

2011年4月，太平南路305号地块开始修建一座综合商务大楼，高79.1米，总面积53516平方米，这就是新建的江苏饭店。

与此相反，华侨城持有的旧址至今未实质开发，部分用作停车场。 在拆迁计划中，包括清真食品的“绿柳居”店面，也未完成拆除。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受观点新媒体采访时表示，他曾住在绿柳居附近，算是一个拆迁户。

据尹霄飞了解，江苏饭店已建成大约十年，原址的拆迁历时较长，可能将近十年作为停车场使用，2018-2019年部分拆除，但绿柳居一直保留。

绿柳居创建于1912年，原址在秦淮河畔桃叶渡，去年被列为中华老字号。现位于太平南路248号1-6层的绿柳居菜馆，有百十名员工，生意不错。尹霄飞表示，要拆除这类建筑很复杂。

他最近发现附近还有一些文保建筑，接近他家的老房子，有一座两三层的民国小楼。

此外，在清真寺的拆迁项目中，因地块范围内仍有拆迁未完成，导致4700平方米清真寺的房屋交付延迟。尹霄飞认为，这并不奇怪，因为南京到目前仍有回民聚居地。

考虑到各方面因素，造成了现今的局面。

尹霄飞指出，江苏饭店改建项目具有早期城市更新的风格，目前复盖已变得十分困难。

他补充说，2011年的南京梧桐树事件引起了社会的广泛关注。自2010年起，对历史建筑一般采取就地保护，现在不轻易拆除。对于地块内是否有文保建筑，未来接手方需要慎重考虑是否将其整体迁移至新建筑中，充分利用这座古都的丰富历史。

经济文件和成本

除了历史联系，这块地还有许多经济问题。

根据2013年的环境评估报告，江苏饭店地块与地铁3号线建设相关的待改造地块三十四标地块绑定开发，总用地面积3.02万平方米，代征用地面积为0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本逐渐攀升。

根据上海联合产权交易所的评估报告，截至2023年12月31日，转让方对标的公司债权本息总计24.29亿元（19.05亿元借款本金余额、5.24亿元借款利息），该借款从2024年1月1日开始停止计息。此外，存货-开发成本中有12.44亿元的利息支出，主要是为了与转让方借款。

地块还有许多成本问题。

例如，地块内清真食品老字号“绿柳居”尚未拆迁且未达成一致拆迁补偿协议，此次预付的8000万元拆迁款将作为该店铺的拆迁成本，并纳入考虑范围。

此外，根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，受到土地规划的影响，清真寺的房屋交付一直延迟，协议约定交付日期延长至2023年12月31日，同时，从2020年到2023年，支付给南京市伊斯兰教协会的过渡补偿金分别为565.26万元、582.22万元、599.69万元、617.68万元，每日增付滞纳金1‰。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，本次评估也将该尾款纳入拆迁成本考虑。

按照原定规划，江苏饭店地块上建设的紫合国际广场主要包括不超过4.2万平方米酒店公寓、4.95万平方米写字楼、6.14万平方米地上商业以及3.6平方米地下商业，容积率6.25，建筑密度50%。

据了解，华侨城曾一直寻求调整项目的容积率以增加建筑面积以覆盖不断攀升的成本，但最终未获成功。

在去年12月26日，江苏融德置业100%股权及价值24.29亿元债权在上海联合产权交易所第一次挂牌，底价26.43亿元。不到一年的时间，第二次挂牌价降至2.64亿元，是否会有其他企业有意并有能力进行承债式收购，目前尚不得而知。

尹霄飞表示，地理位置优越，并位于市中心核心地带的这个项目，如果建成公寓产品，买家会很多。剩下的问题在于价格，而项目周围的商业和写字楼则需要面对激烈的市场竞争，各业态的比例和容积率是否将进行调整，目前还很难预测。

项目公司的股东借款暗藏着华侨城十多年的成本积累，但此前江苏百泽和江苏融德并未出现在华侨城历年财务报表中，直到寻求出售，才公开部分财务账目。

根据华侨城的中期数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，其中货币资金为365.85亿元，对短期债务的覆盖倍数为1.21，营运性现金流净流出28亿元；总负债为2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率为76.09%。

在接受机构调研时，华侨城表示，目前正在推进降低债务成本和优化债务结构。选择退出拖延项目一定程度上可以缓解现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城的这块土地还在等待着新的命运。