招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

观点网 今年的REITs市场如火如荼，不断推出各种类型的首单，包括绕城高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT，水利设施REITs——银华绍兴原水水利REIT，本土民营产业园区REITs——中金联东科创REIT，农贸市场公募REITs——易方达华威农贸市场REIT等，市场异常活跃。

10月23日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商基金蛇口租赁住房REIT"）在深交所正式上市，成为招商局旗下第二个获批通过的REITs项目，也是今年首个租赁住房公募REITs项目。

该基金首日开盘参考价为2.727元，设定上市首日涨跌幅限制比例为30%，非首日涨跌幅限制比例为10%。

上市首日，招商基金蛇口租赁住房REIT表现平稳，开盘涨幅超过8%，之后略有下降，持续在7%-7.7%的涨幅范围内波动，收盘价为2.922元，涨幅达7.15%。

换租压力

在公募REITs市场中，招商局可能是最大的赢家之一，仅今年就获批两只公募REITs。

根据深交所官网信息，5月23日，招商基金招商公路REIT获批；8月22日，招商基金蛇口租赁住房REIT获批；加上早前发行的博时招商蛇口产业园REIT，招商局成为国内首家获批三只公募REITs的央企。

招商基金蛇口租赁住房REIT比招商基金招商公路REIT更早完成公开发售和上市动作。

招商基金蛇口租赁住房REIT的原始权益人是招商蛇口的全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，运营管理机构是招商蛇口另一全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司。招商伊敦是专门负责酒店、公寓业务的子公司，产品品牌包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓，此次上市的招商基金蛇口租赁住房REIT底层资产正是来自"壹栈"项目。

招商蛇口租赁住房REIT基础设施项目位于深圳南山区太子湾项目和深圳南山区工业八路东招商桃花园五期林下项目，总建筑面积约6.53万平方米，租赁住房927套，配套商业15套，由于所在的南山区蛇口片区拥有大量高新企业和产业园区，租赁需求旺盛，租金属于深圳偏高水平。

太子湾项目属保障性租赁住房，林下项目属公共租赁住房，均实现了较高的出租率。但林下项目出租率在2024年预测出现明显下降，或与承租企业租户租赁合同到期有关。

10月18日，招商基金蛇口租赁住房REIT披露了项目经营情况，其中一家企业租户租赁了林下项目的房间，合同在6月30日到期，目前已签署续租合同，但续租房间数量下降，且续租期仅至2024年12月25日，面临换租压力。

保租房REITs提速

国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，我国基础设施REITs进入常态化发行新阶段。

REITs发行节奏加快，近期博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT等基金上市，中金联东科创REIT即将上市，投资者认购热情持续高涨。

招商基金蛇口租赁住房REIT募集超额并提前结束募集期，2024年7月1日至12月31日和2025年预测净现金流分派率分别为4.00%和4.05%。

上市当天，招商基金蛇口租赁住房REIT新增七家流动性服务商，确保市场运行稳定。首日收盘价为2.922元，涨幅达7.15%。

今年保租房REITs市场备受关注，包括北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等多个项目在申报发行中。根据通知，租赁住房REIT底层资产包括保障性租赁住房、公租房、市场化长租房，招商基金蛇口租赁住房REIT包含"公租房+保租房"组合资产。

目前，保租房领域已有5只公募REITs上市，其中华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。部分项目正在申请扩募，若获批，将为招商基金蛇口租赁住房REIT提供参考。

今年上半年，招商蛇口长租公寓业务收入增长明显，新增房源也在增加，为招商基金蛇口租赁住房REIT的扩募资产池提供支撑。