招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

观点网 今年的房地产投资信托基金（REITs）市场表现强劲，涌现出多个颇具亮点的首单项目，如绕城高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT、水利设施REITs——银华绍兴原水水利REIT、本土民营产业园区REITs——中金联东科创REIT、农贸市场公募REITs——易方达华威农贸市场REIT等，这些类型各异的首单项目均已上市或即将上市。

10月23日，招商基金的招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"招商基金蛇口租赁住房REIT"）正式在深交所上市，这是招商局旗下第二个获批通过的REITs项目，也是今年首个上市的租赁住房公募REITs。

该基金的首日开盘参考价为2.727元，设定了上市首日涨跌幅限制比例为30%，而非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

首日交易中，招商基金蛇口租赁住房REIT表现相对平稳，开盘涨幅超过8%，随后有少许下滑，之后一直稳定在7%-7.7%的涨幅范围内小幅波动，形成了水平走势。收盘时，价格为2.922元，涨幅达7.15%。

换租挑战

在公募REITs市场中，招商局可能是最大的赢家，仅在今年，旗下已有两只公募REITs项目获得审批通过。

根据深交所官网显示，5月23日，招商基金的招商公路REIT正式获批；8月22日，招商基金蛇口租赁住房REIT正式获批；再加上已经上市的博时招商蛇口产业园REIT，招商局成为国内首个获批三个公募REITs的央企。

尤其是，招商基金蛇口租赁住房REIT抢先一步完成了公开发售和上市行动，优于招商基金招商公路REIT。

招商基金蛇口租赁住房REIT的原始权益人是招商蛇口全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，运营管理机构将由招商蛇口的另一全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称"招商伊敦"）负责。

招商伊敦是招商蛇口旗下专门从事酒店、公寓运营管理的子公司，拥有壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓三大品牌，此次上市的招商基金蛇口租赁住房REIT的两大底层资产即来自其中的"壹栈"产品。

数据显示，招商蛇口租赁住房REIT基础设施项目包括位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目和位于南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目，总建筑面积约6.53万平方米，共有927套租赁住房和15套商业用房，项目交通便利，周围商业、教育、医疗等配套设施完善，估值约为12.87亿元。

具体来看，南山区蛇口片区内集中了许多高新企业和产业园区，导致该区租赁需求旺盛，租金水平相对较高。

太子湾项目是保障性租赁住房项目，于2020年5月开业运营，至今年上半年已经运营近4年半，2021至2023年的平均出租率分别为91.77%、92.18%、93.76%，今年上半年的平均出租率为94.66%。

林下项目是公共租赁住房（高级人才公寓）项目，于2016年3月开始运营，至今已超过8年，2021-2023年的平均出租率分别为93.63%、98.31%、98.18%，今年上半年出租率为97.24%。

根据最新评估报告，林下项目2024年预测出租率为90%，明显下降。预测出租率下降，可能与承租了该项目34.11%的企业租户租赁合同到期有关。

10月18日，招商基金蛇口租赁住房REIT披露了项目经营情况的新公告，其中提到一家企业租户承租林下项目13120.09平方米、总共155套房间，租赁面积占全部已出租面积的21.11%，占林下项目已出租面积的34.11%。这份租赁合同已于6月30日到期。

目前，企业租户已签署续租合同，但续租房间数减少至143套，较之前的155套减少。续租合同到期日仅延长至2024年12月25日，招商基金蛇口租赁住房REIT仍面临较大的换租压力。

保障型租赁房REITs加速

7月底，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，我国基础设施REITs正式从试点阶段转入常态化发行新阶段。

今年以来，REITs的发行呈现出常态化状态，近一个月内，包括博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT等基金上市，中金联东科创REIT已完成发售认购，即将上市。

与此同时，投资者们对认购仍持续热情，包括银华绍兴原水水利REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT等各基金均宣布超额募资，中金联东科创REIT、华夏南京交通高速公路REIT更提前结募。

一个月前，招商基金蛇口租赁住房REIT同样成功超额募资并提前结束募集。根据招募说明书披露的可分配金额计算，按实际募集规模，招商基金蛇口租赁住房REIT在2024年7月1日至12月31日和2025年度的净现金流分派率分别为4.00%和4.05%。

上市当日，为增加市场流动性并确保基金平稳运行，招商基金蛇口租赁住房REIT新增了七家流动性服务商，包括中金公司、中信证券、银河证券、广发证券、申万宏源、招商证券和华泰证券。

或许新增的七家服务商效果显著，招商基金蛇口租赁住房REIT上市首日稳步上升，收盘价报2.922元，涨幅达7.15%。

今年的多项公募REITs项目中，国泰君安城投宽庭保租房REIT并未如招商基金蛇口租赁住房REIT那般取得较好开局。该项目在1月12日上市首日开盘仅10分钟后便下跌超过10%，尽管后续幅度有所收窄，但当日仍低于发行价。

新政出台后，公募REITs市场再度活跃起来，保租房REITs成为企业申报的热门选项。据悉，北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等多个保障型租赁房REITs项目的申报发行工作正在稳步推进中。

根据《通知》，租赁住房REIT的底层资产分为保障性租赁住房、公租房、市场化长租房和园区配套型长租公寓四大类型，招商基金蛇口租赁住房REIT属于"公租房+保租房"的组合资产。

目前，保障型租赁房领域已有5单公募REITs上市，包括华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。

华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT当前都在申请扩募。如获批准，它们的扩募可为招商基金蛇口租赁住房REIT后续扩募提供借鉴。

今年上半年，招商蛇口的长租公寓业务实现了6.29亿元的运营收入，同比增长24%；酒店业务实现了4.96亿元的运营收入，同比增长23%。截至上半年末，公司共管理19个城市的长租公寓，房源总数已达3.24万间。

从这些数据看来，招商基金蛇口租赁住房REIT的扩募资产池还算充实。