华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京太平南路土地交易与历史沉淀

南京的观点网站位于秦淮区太平南路，华侨城一直耽搁了一块土地的开发，而这片土地所埋藏的历史非常悠久。

十月二十八日，江苏融德置业有限公司在上海联合交易所挂牌转让了总额为24.29亿元的债权，转让底价为23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体来说，挂牌价格中标的公司的100%股权为1.926亿元，而转让方持有标的公司股东债权的挂牌价格为21.861亿元。

江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，这两家公司分别由华侨城和江苏省属国资国信集团持有51%和49%的股权。

百年江苏饭店及拆迁问题

江苏江苏饭店地块拆迁项目是这次挂牌的核心资产。

这个项目最早可以追溯到2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价摘得江苏饭店地块，该地块位于夫子庙附近，原计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，计划于2013年11月动工，2015年10月完工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军和部下李宗仁、白崇禧、黄旭初等共同建造。当年，“安乐酒店”招牌由于右任题写，当时的影星胡蝶、周璇和京剧名伶梅兰芳都是常客。

随着新中国的建立，1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直到2006年被拆迁为止。

2011年4月，在太平南路305号的一街之隔，开始兴建一座综合商务大楼，高度为79.1米，总面积达53516平方米，这就是新建的江苏饭店。

相比之下，华侨城获得的旧店原址至今没有实质性施工进展，只有部分用作社会停车场。在捆绑开发的34号地块上，清真食品“绿柳居”店面等尚未完成拆迁。

南京资深地产评论员尹霄飞表示，他曾经住在绿柳居附近，也是这个地区的拆迁户。

在他看来，江苏饭店已经落成大约十年左右，原地块拆迁进行了相当长的时间，可能十多年来一直被用作停车场，直到2018-2019年又进行了一部分拆迁，但绿柳居至今仍未拆除。

绿柳居成立于1912年，最早的店址在秦淮河畔桃叶渡，去年被评定为中华老字号。这家绿柳居餐馆位于太平南路248号1-6层，“虽然是后来建造的，但是有数百名员工，生意也很不错，如果要拆除这家店，通常要为其找到一个新址，否则无法继续营业。”尹霄飞认为，这种建筑拆迁工作尤其复杂。

他最近路过时发现周围还有一些文保建筑，“正好位于我家原来老房子的西南方向，还有一座两三层的民国小楼。”

此外，拆迁项目还牵涉到宗教地产，根据协议，拆迁范围内需要建设一个面积为4700平方米的清真寺，但由于范围内的拆迁工作尚未完成，清真寺的交付一直受到影响。

尹霄飞指出，这并不奇怪。唐宋时期，穆斯林通过丝绸之路来到南京，历史上曾经建造过70多座清真寺，现在老城南仍有许多穆斯林聚居地。

这一系列因素逐渐形成了目前的局面。

尹霄飞进一步表示，江苏饭店改造项目具有明显的早期城市更新风格，相对较为粗放，现在很难再次复制。

“2011年的南京梧桐树事件曾引起社会广泛讨论。2010年后，对历史建筑一般采取就地保护，现在不太容易随意拆除。”尹霄飞补充说，如果地块内仍有文保建筑，未来接手方需要慎重对待，例如考虑是否整体迁移到新建筑内，在这座有着悠久历史的古都中，并不缺乏实践案例。

历史遗留账目

除了涉及历史文化传承外，这块地块还涉及一系列经济账目。

根据2013年的环境评估报告，江苏饭店地块与地铁3号线建设中涉及的待改造地块34号地块捆绑在一起进行开发，总用地面积为3.02万平方米，其中代征用地面积为0.31万平方米，总建筑面积达到25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本不断增加。

根据上海联合交易所的评估报告，截至2023年12月31日，转让方对标的公司的债权本息总额为24.29亿元（借款本金余额为19.05亿元，借款利息为5.24亿元），这笔借款从2024年1月1日起停止计息。此外，存货-开发成本账面中有12.44亿元的利息支出，主要与转让方的借款有关。

地块还存在一系列成本问题。

例如，土地范围内的清真食品老字号“绿柳居”尚未完成拆迁，未能达成拆迁补偿方案，因此，在这次挂牌中，根据预付的8000万元拆迁款作为该店面的拆迁成本，并纳入综合考量。

根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，由于土地红线范围内的拆迁尚未完成，清真寺房屋一直无法交付。双方约定将交付日期延迟至2023年12月31日，并且在2020年至2023年期间分别向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元、617.68万元，延期每天增加1‰的滞纳金。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，此次评估也将这笔尾款列入拆迁成本考虑。

根据原有规划，江苏饭店地块上的紫合国际广场主要包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米地上商业以及3.6平方米地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

据悉，华侨城之前一直在寻求调整项目的容积率指标，以增加建筑面积以应对不断上涨的成本，但最终未能成功。

在去年12月26日，江苏融德置业100%股权以及24.29亿元债权在上海联合交易所首次挂牌，底价为26.43亿元。不到一年后，第二次挂牌价格降低了2.64亿元，目前还不清楚是否会有其他企业有意愿和能力进行债务承担收购。

尹霄飞指出，这个项目所处位置优越，位于市中心核心地带；其次，十几年前的规划在今天可能已经过时。

“今年南京的土地出让趋势更加定制化、小型化，以满足改善需求为主。例如，定制化房地产，你可以查看这个户型之后，设计出3房、4房甚至5房，主城区产品也更加强调毛坯验收和成品交付。这些都背离了过去的土地出让背景。”

他认为，基于地段的优势，在未来如果该项目建成公寓产品，销售不会有太大困难，唯一的问题是价格，但项目周围大量的写字楼和商业配套将面临激烈的市场竞争，至于各种业态的占比和容积率等指标是否会进行调整，目前很难说。

这个项目公司的债务也反映了华侨城十多年的成本压力，但此前江苏百泽和江苏融德在华侨城历年财务报表中并没有出现，直到他们寻求出售项目时才展示出一些潜在成本问题。

根据华侨城的中报数据显示，截至上半年结束，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少了10.86%，其中货币资金为365.85亿元，短期债务覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债为2686.96亿元，较去年同期减少了10.65%，资产负债率为76.09%。

在接受机构调研时，华侨城表示，目前正在推进债务成本降低和优化债务结构。此时选择退出进展缓慢的项目，也在一定程度上能够缓解现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城里这块土地仍在等待着下一段命运。