资管之路 中骏天悦方隅公寓挂牌3亿出让

观点网 最近，中骏天悦方隅公寓挂牌出售的消息引起了市场的广泛关注，中骏方隅公寓2.0产品即将迎来全新的未来。

消息显示，关于中骏天悦方隅公寓的挂牌出售早在今年4月就有了市场传闻，但因当时国内经济形势紧张，交易一直拖延至今。

值得一提的是，此次公寓挂牌出售与方隅5.0产品发布动作几乎同时。

起步于重资产模式

中骏天悦方隅公寓位于上海真如城市副中心，固川路166弄，总建筑面积7457平方米，共有152间复式公寓，月租金在9000至12000元/套不等。整体项目年租金收益高达1700万元。该公寓的起拍价为3亿元，接受股权或产权交易。

中骏天悦方隅公寓并不是独立的楼宇，而是上海中骏·天悦项目的组成部分之一，该项目包括住宅、办公和商业等多功能综合体。

中骏·天悦项目始于2017年，当时正值中国房地产市场巅峰时期，随着上海城市中心疏散政策的推进，真如地区正经历着一轮重大的拆迁。

作为延续徐家汇、五角场和花木等城市级中心的真如地区，不仅吸引了中骏等多家实力雄厚的房地产企业的入驻，更在那一年，中骏宣布总部正式迁至上海虹桥商务区的中骏广场。这一举措被视为中骏置业全国战略发展的重要里程碑，进一步深化并推进了长三角及其他地区城市群的具体发展战略。

中骏天悦项目由四栋7至10层低密度住宅、一栋24层高楼以及两栋商办项目组成，户型种类齐全，包括高层、洋房和SOHO。此次挂牌出售的中骏天悦方隅公寓即是其中之一。

2018年，中骏方隅公寓与基汇资本共同建立了长租公寓投资平台，首期规模达8亿美元，并随后与包括黑石和中东主权财富基金在内的多家国际知名投资机构合作，不断壮大长租公寓业务版图。

早期的中骏公寓业务主要以盘活资产为目标。成立长租公寓投资平台后，方隅步入2.0时期，重点将中骏旗下项目作为公寓投资的主要方向，其中包括上海中骏广场方隅国际公寓以及当前挂牌出售的中骏天悦方隅公寓等项目。

通过长租公寓投资模式，尽快实现中骏旗下项目的资产流动，将资金重新投入到新的开发周期中。得益于基金机构的支持，长期秉持重资产自持模式的方隅公寓，这些资产的产权仍隶属于中骏集团。据悉，方隅公寓的重资产管理规模已超过180亿元。

之前曾对方隅控股CEO陈坚进行过专访，得知2017年，陈坚与中骏董事长黄朝阳讨论长租公寓时，黄朝阳表示希望开展长租公寓业务，但必须采取重资产模式，这将涉及到基金管理，与第三方投资机构共同投资。

回顾方隅公寓的发展历程，确实按照当初设想一步步实现。

投资退出

如今出售公寓项目，这是因为方隅公寓本质上是一家投资机构，而非单纯的公寓品牌。作为投资平台的管理者，方隅负责整体投资、融资、管理和退出等综合运营环节。

据悉，方隅并非第一次通过出售方式退出旗下资产。2022年，方隅旗下苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓均通过出售资产实现了退出。

此外，随着住房租赁REITs的推广，方隅的资产退出现在有了一条新的路径。

与此同时，随着时代进步，方隅公寓产品不断升级。如3.0时期的上海浦江方隅公寓等项目推出标准化产品，以及4.0时期上海会展方隅国际公寓将人文、生态和健康元素融入公寓产品。

今年推出的5.0时期全新产品，如上海颛桥方隅公寓、北京大兴方隅公寓和上海杨思方隅公寓等，融合了美学体验、绿色健康、高效的户型布局和规模化优势，进一步丰富了高端产品线。

随着产品不断升级、公寓运营能力增强和服务水平提升，难免会出现与早期产品脱节的情况。因此，具有资管属性的方隅必然需要重新评估旗下项目，预测未来收益模型，并及时退出表现不佳的资产，以实现最大化收益。

总结陈坚在专访中的话：“资产管理本质上意味着全周期管理。从选址到项目开发、质量控制、运营出租，重要的是要按计划进行。如果最终表现与预期不符，需要采取措施来增加收益。”

中骏天悦方隅公寓的退出可能是面临某种困难，也有可能只是达到了退出条件。