保租房迎扩募潮 北京保障房中心后华润有巢REIT瞄准沪市

租购同权 继华夏北京保租房REIT之后，华润有巢REIT成为市场上第二个启动扩募程序的基金。

近期消息显示，5月30日，华夏基金宣布展开华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募工作。

公告指出，此次华润有巢REIT计划通过增发份额的方式，购入上海市的保障型租赁住房项目。

对华润有巢REIT而言，其首发资产及扩募资产均位于上海，这无疑将有助于扩展基金在上海租赁住房资产的覆盖范围，降低资产组合的运营风险，从而提升基金的增值潜力。

聚焦上海

保租房公募REITs进一步推进。

不久前，深交所又有一只保租房公募REITs上市，招商蛇口携深圳两个公寓项目探索REITs路径，而如今，上交所再次出现保租公REITs扩募案例。

5月30日，华夏基金宣布启动华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的扩募工作。

公告指出，本基金拟通过扩募发售筹集资金，认购中信证券发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，最终用于投资位于上海市的保障型租赁住房项目。

虽然公告未透露此次扩募资产的具体信息，但该基金明确表示，打算购入基础设施项目的交易对象为有巢深圳。

据悉，华润集团于2017年底设立长租业务，2018年6月正式推出长租公寓品牌“有巢”。

到2023年底，华润有巢实现营业额7亿元，年增长率为9.5%，管理着60个项目，管理规模达到5.6万间，其中2.5万间房源纳入保障型租赁住房。

就其在上海的布局而言，根据有巢小程序显示，目前，华润有巢子公司在创立之初便进驻上海，先后开设了有巢国际公寓社区泗泾店、东部经开区店、有巢公寓天安金谷店、有巢公寓上海萧唐店等十余个项目。

目前，慧智·有巢公寓社区、华润有巢公寓社区马桥AI店两个项目均被确定为保障型租赁住房。

慧智·有巢公寓社区于2023年11月8日正式启动，位于浦东新区航头镇，涵盖13栋住宅楼及1栋配套商业，共计2647套房源。

该项目是2023年上海浦东新区首批人才公寓项目之一，覆盖周浦智慧产业园、张江医谷、盒马鲜生产业基地等多个产业园区。

而华润有巢公寓社区马桥AI店坐落于海市闵行区马桥人工智能创新试验区，于2023年2月投入使用，总建筑面积约12万平方米，提供2475套精装公寓。

此项目为华润有巢在闵行区的首个R4租赁用地建设项目，也是其在该区域打造的首个示范性租赁社区。

据报道，今年2月，华润有巢REIT发布公告称，有巢深圳原计划将净回收资金用于上海马桥等多个项目，但由于部分项目已不再需要更多资金支持，因此计划调整投资项目。

调整后的投资项目包括上海马桥项目、北京瀛海项目、宁波福明路项目、新增的南京江心洲项目和深圳龙岗项目，这些项目都被确认为保障型租赁住房项目，有望成为未来扩募的重点项目。

综合本次公告的信息，可以推测出，华润有巢公寓社区马桥AI店很可能成为本次扩募的资产之一。

此外，商业信息显示，华润有巢REIT的首发资产均位于上海，而此次扩募再次集中在上海，进一步扩展了基金对上海市保障型租赁住房资产的覆盖范围，有效分散基金资产组合风险，有助于扩大基金持有的租赁住房资产组合，使基金在保持稳定现金流的同时实现增长。

对于华润有巢来说，此次扩募有助于激活存量资产，促进投融资的良性循环。

扩募浪潮兴起

自2022年12月上市以来，有关华润有巢REIT扩募的消息不断传出。

实际上，在去年8月31日的中期业绩会上，华润有巢REIT就表示，将继续注重Pre-REITs和项目扩募，逐步实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟并纳入有巢REIT”再到“REIT的滚动投资，扩大资产管理规模”的良性循环。

今年的沪市保租房REITs集体业绩说明会中，该基金明确表示，将从存量和增量两方面规划可持续的扩募计划。

一方面，优化存量资产，华润有巢已初步选定计划扩募的保租房项目，一旦项目达到相对稳定运营状态，就将加快扩募工作，随后项目的产品力和运营能力也将全面提升，更贴近新市民和年轻人的租赁需求，预计项目将带来较好的回报增长效应。

另一方面，增加新增资产，华润有巢的投资策略侧重于一线和强二线城市。“我们正在积极关注并获取相关的保障性租赁住房项目，以增加潜在科目的资产池规模。”

如今，这些计划都有了进展。

不仅华润有巢REIT，一周前，华夏北京保租房REIT也宣布扩募，并购入新的基础设施项目。

目前，已成功上市的五只保租房公募REITs中，有四只提出相关的扩募计划，除了之前提到的两只，还有中金厦门安居REIT和红土创新深圳安居REIT也频繁传出扩募计划。

中金厦门安居REIT提到，公司已进行了前期研究和准备工作，一旦时机成熟，将积极将符合条件的优质基础设施资产纳入REITs。

而红土创新深圳安居REIT在今年三月提出扩募，并计划投资于深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障型租赁住房项目，不过后来相关公告被撤回。

市场人士认为，自2022年8月首批保租房公募REITs上市以来，市场已基本进入规模化发行阶段，保租房公募REITs也迎来了扩募的大潮。

通过增发扩募，不断引入新资产，可以调整市场整体的资产结构，为市场注入新的活力。

可以说，扩募是REITs市场增长的重要手段，也是市场成熟的标志之一。

但从目前公布的两个保租房REITs扩募中可以看出，扩募资产和底层资产仍然主要来自同一城市。

比如，此次华润有巢REIT的扩募项目均位于上海，而上述的华夏北京保租房REIT扩募项目涉及四个地点，包括北京房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园和海淀区温泉凯盛家园。

这四个项目都位于北京，与其首发资产的布局相同。