穿过风暴 | 自如破城记

编辑观点：面对2024年的经济和行业调整，如何在逆境中前行，突破难关，成为企业领导者需要思考的核心问题。

在这个背景下，观点新媒体推出了“穿过风暴”年度系列报道，旨在发现并报道一批在变革中奋力前行、推动中国经济高质量发展的企业，共同开启新的一年。

同时，我们将继续与具有全球眼光和丰富知识的经济学者和行业领袖对话，从他们的视角解读行业和企业未来的发展。

观点网：“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择”，这是自如官网首页简短介绍。

2011年5月，链家启动自如业务，并于同年10月正式成立自如事业部。2016年6月，自如独立运营。自此，自如建立了独立的运营体系，持续深耕租房市场。

2024年10月，自如集团迎来第13个年头，于10月19日举办了“一轮复始·生生不息”2024业主开放日。

截至2024年第三季度末，自如已经进驻8个国家和地区、遍布81个城市，为超过500万租客和百万业主提供服务。

目前，中央和地方政府积极出台多项政策来优化租房市场供需结构，以满足居民的住房需求。在政策引导、金融支持和消费观念转变等因素影响下，住房租赁市场发生了多方面的变革。

作为行业的资深参与者，自如将如何迎接市场变化带来的挑战并做出及时反应？

百万过后

从2020年中央经济工作会议提出加大保障性租赁住房建设力度，到2021年国务院发展意见着重保障租房基础制度，再到2024年的两会，中央对保障性租赁住房建设和住房租赁市场的高度重视，政策层面持续推动着保租赁市场的发展。

计划在“十四五”期间全国筹建870万套保租房，截至去年年底已完成573万套，目标完成率达66%。

同时，保租赁房地产投资信托（REITs）的推出进一步激活了存量资产，为保租房筹集和运营提供了资金支持。

2024年4月30日，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，政策重点转向去库存。此后，多次会议提及支持地方国有企业收购未出售商品房用作保障性住房，金融支持方面涵盖保障性住房再贷款和专项债支持。

在“租购并举”政策和“市场+保障”住房供应体系的推动下，政策引导、财政金融等方面逐步发力，保障性住房（包括配售型和配租型）数量稳步增长，住房租赁市场房源供给大幅增加。

保障性租赁住房的租金通常低于同地段市场租金，定价机制更透明和稳定，大量供应的房源对整体租金水平起到一定的稳定作用。

这也导致住房租赁市场供需格局再次重构，行业竞争加剧。在市场份额有限的情况下，租赁企业获取和留住租户变得更为困难。

数据来源：同花顺，观点指数整理

根据同花顺数据，11月，由观点指数监测的50个城市（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市）的住宅租金平均单价为31.93元/平方米/月，环比下降2.35%，同比下降5.95%。

从不同城市层面来看，一线、二线和三线城市11月的平均住宅租金单价均出现不同程度的环比和同比下跌。一线城市的平均单价为92.89元/平方米/月，环比下跌1.09%，同比下降5.92%。

1-11月期间，50个城市的住宅租金平均单价为33.51元/平方米/月，累计同比下降1.67%。其中一线城市的平均租金为97.76元/平方米/月，累计同比上涨1.85%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

国家统计局数据显示，11月，全国租赁房租金同比下降0.3个百分点，环比下降0.1个百分点，累计同比下降0.2个百分点。

截至11月，全国租赁房租金环比和同比下降，下降的月份超过上升。

从数据上看，住宅租金单价和租赁房租金指数的变化反映了2024年租赁市场的热度有所下降，租户在市场中的议价能力增强。

同时，由于城市持续旺盛的租房需求，一线城市的住宅租金在市场压力下仍保持相对稳定。市场供需关系在长期的调节中达到了一定的稳定状态。

随着保障性租赁住房大量上市、行业参与者增加、人口流动和经济结构调整等多重因素综合作用，主要城市租赁市场面临着租金下滑和市场竞争加剧等挑战，住房租赁市场格局正在发生明显变化。

对于行业参与者来说，如何应对变化，实现长期可持续的经营发展，成为重要的课题。

作为住房租赁市场的先行者，近年来自如也在市场饱和、租金降低以及内部裁员等挑战面前努力应对。

数据来源：天眼查，观点指数整理

根据天眼查数据，北京自如住房租赁有限公司的参保人数自2021年至2023年呈下降趋势。

2023年，该公司的参保人数为4000人，较2022年减少了229人，较2021年减少了420人。从参保人数的变化可以推测出租房市场的变化对自如的业务产生了一定影响。

早在2022年6月，有报道称自如大规模裁员。报道指出，除一线业务外，总部的中后台和职能部门诸如互联网营销、运营管理、品质和设计等部门都裁减了约20%的人员。

自如对此做出了回应，称相关报道不实，公司仅对个别部门进行正常的组织优化，不涉及大规模裁员，同时将继续扩大服务客户和业主的管家团队。

尽管否认了大规模裁员，但是自如在非一线业务方面仍面临业绩不佳的困扰，除北京和上海外的其他业务受到了影响。

2024年4-5月期间再次有关自如频繁解除合约的报道受到市场关注。报道指出，一些房东和租户遭到单方解约，为达成解约，自如甚至愿意支付合同约定的违约金。

自如相关工作人员表示，目前没有集中解除合约，只是针对个别合同进行调整，受影响的租户将按照合同得到补偿，并将优先提供换租安置。

与此同时，自如上市计划被再度推迟。

所有这些动态在一定程度上显示了自如所面临的经营挑战。面对不断变化的住房租赁市场，自如似乎陷入了困境。

租住调整

根据自如官网信息，截至2024年12月9日，自如在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津和苏州等10个重点城市提供租房服务。

数据来源：自如官网，观点指数整理

注：可租房源类型含合租和整租，数据统计截至2024年12月9日

在上述十个城市，自如提供的可租房源总量超过七万套，其中北京约有两万套，上海紧随其后，两地的可租房源均超过一万套。

具体而言，自如在北京的朝阳、海淀、丰台区、上海浦东和武汉东湖高新区拥有超过3000套可租房源。

这些城市是自如业务的重要布局点，但随着管理房屋量的增加，空置房的管理成本也明显上升，进而给运营带来挑战。

为推动空置房源快速出租，自如采取了多项举措以应对市场挑战并维持出租率稳定。例如，在促销活动上，自如推出了限时立减活动，为租客提供租金折扣优惠。

据自如官网消息，自如多个城市的部分可租房源设置了限时立减折扣，租客可享受租金9折、立减0.4个月租金、立减0.6个月租金以及立减1个月租金等优惠。

此外，2024年4月22日，自如启动了2024年第12季度的“海燕计划”。该计划针对2016年至2024年的毕业生，认证成功的“海燕”可享受“月付+0押金+搬家+元起+千元安家基金”等福利，为毕业生提供租房支持。

据悉，自从2013年推出以来，该计划已覆盖5000多所国内外高校，受益的毕业生达370万人，累计免除押金近120亿元。

同时，今年8月，自如推出了整租季活动，承诺签订租期超过1年的整租长约合同的用户，第二年和第三年的租金不会上涨，并且没有次数限制。

毫无疑问，自如在市场占有率方面表现优异，举足轻重，“13年，10城，近50万业主、500万次自如客选择。”据企业官方资料披露，截至2024年第三季度末，已进驻8个国家和地区、覆盖81个城市，在全球为500万租客和百万业主提供服务。

数据来源：自如披露，观点指数整理

作为住房租赁市场的资深玩家，面对市场变化，自如业务不可避免地承受了一定的压力，必须做出相应调整。

据观点指数了解，自如围绕租住生活的不同方面，通过居住产品、生活服务和科技等产品矩阵，探索租房业务的边界。

自如提供的服务包括房屋更新、房屋出租、租期服务、保洁、维修、搬家、续约服务、安心服务等；科技方面涉及O2O科技、免费估价、在线签约、收益管理、全屋智能、大数据平台以及AI应用等。自如旗下的智爱家在使用两年时间里已完成了超过1000个家庭的定制设计整装。

根据2024年自如业主开放日现场介绍，截至目前，自如家居服务涉及六大品类，满足200多种家庭场景，拥有1万多名在线服务人员，累计服务量超过1亿次，完成保洁7212万次，维修1686万次，家