解局 | 保利发展百亿发债计划获受理

保利发展3月14日发布了一份关于发行100亿公司债券的公告，时隔两个半月后有了新变化。

根据上海证券交易所的信息披露，保利发展控股集团股份有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券的项目已获受理。

募集说明书显示，本次债券可分期发行，发行总额不超过100亿元，期限不超过10年。其中不超过50亿元用于偿还到期或回售的公司债券，剩余部分用于偿还有息债务、项目建设、并购地产项目、补充流动资金等用途。

百亿发债计划实施后，保利的财务状况将得到进一步优化。此外，保利发展125亿元A股定增方案早于去年6月28日就获得证监会同意注册的批复，但至今仍未实施。

保利发展上一次发行百亿公司债的计划是于2022年11月获批的，一共分为六期发行，一共分为“22保利11”、“23保利01”、“23保利02”、“24保利01”、“24保利02/03”、“24保利04/05”，总规模为99亿元。此次新一轮的百亿公司债计划中，募集资金亦有一半是置换债务。作为资金密集型行业，房地产的资金需求量较大。保利发展此次百亿发债计划，一方面能够为企业提供紧缺的资金；另一方面，作为直接融资的一种手段，有利于降低公司融资成本。

保利发展身为国资房企里的尖子生，公司财务的表现一直不错。截至2023年末，保利发展货币资金1480亿元，规模为内房第一。同期有息债务规模降至3543亿元，其中一年内到期的部分比重为20.82%，现金短债比1.28。在“三道红线”方面，保利发展保持着绿档水平。资产负债率、扣预收资产负债率、净负债率分别为76.55%、67.14%、61.20%。此外，得益于企业良好的经营状态以及信用状况等，保利发展综合融资成本约3.56%，同比下降36个百分点。

在这种情况下，保利发展一直在积极补仓。2023年，保利发展全年拿地金额1632亿元，同比增长18%；权益地价为1359亿元，同比增长26%；拿地面积1075万平方米，同比增长25%。土地投资强度从2022年的30%提升至39%，拿地权益比也提升至80%以上。进入2024年，保利降低了扩张力度。但销售方面，市场尚未迎来全方位的回暖，房企去化压力仍在。2023年，保利发展实现全年回笼资金额4304亿元。保利2024年一季报显示，保利发展经营活动产生的现金流量净额为-333.06亿元。数据表明，在行业低谷的市场环境中，保利发展也面临着去化与回款压力。在这个情况下，发行百亿公司债，能够优化财务结构。虽然财务状况良好，但对保利发展来说，除了买地之外，公司债券回售、付息、提前兑付等均需要充沛的资金。公开资料显示，近期保利旗下公司债“21保利05”、 “22保利发展MTN002（绿色）”、“23保利02”需要支付利息，债券规模合计70亿元。

因此，就在百亿公司债项目获受理当天，保利发展还发行了三年期中票“24保利发展MTN004”，总额为20亿元，票面利率为2.52%；更早之前的4月2日，完成发行“24保利发展MTN003”，期限同样是3年，总额25亿元，利率为2.95%；今年以来，保利发展在境内通过发债便已募资不少于114亿元。同时，据观点新媒体了解，保利还瞄准了项目股权出让的渠道。1月29日，保利发展预挂牌长春中金华泰地产公司51%股权；3月1日，以5013万元底价挂牌合富辉煌（中国）房地产顾问公司43.9%股权；5月22日，以1.59亿元挂牌徐州铭创置业45%股权及相关债权；5月27日，以25亿元挂牌北京利通地产公司100%股权及债权。

保利发展125亿元A股定增方案早于去年6月28日就获得证监会同意注册的批复，但至今仍未实施，该批复有效期为12个月。5月29日，有投资者在互动平台向保利发展提问：定增的事情还有没有解决的可能？进行到哪一步了？保利回答表示，目前定增仍在批文的有效期内。

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