穿过风暴 | 自如破城记

编者按：在2024年，如何在经济和行业调整的严峻环境中，帮助企业生存和发展，已成为各公司决策者亟需思考的问题。

为此，观点新媒体推出了年度专题报道“穿过风暴”，旨在寻找那些在变革中不断进取、推动中国经济高质量发展的企业，共同迎接新年的挑战。

与此同时，我们还将继续与全球视野的经济学家以及行业领袖对话，借助他们的见解，分析行业与企业的未来发展趋势。

观点网 提到“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择”，这是自如官网简短而精准的介绍。

自2011年5月链家启动自如业务，到同年10月建立自如事业部，再到2016年6月自如独立运营，之后自如不断深化在租房市场的布局。

在2024年10月，自如集团迎来了成立13周年，并于10月19日举办了主题为“一轮复始·生生不息”的2024业主开放日活动。

截至2024年三季度末，自如已经覆盖81个城市，入驻8个国家和地区，累计服务租客超过500万人，业主人数也已突破百万。

目前，中央及地方政府积极推出各项政策以优化租房市场的供需结构，从而满足居民的居住需求。政策的引导，金融支持，以及消费习惯的变化等，都正在推动租赁市场发生深刻的变化。

作为行业里的资深企业，自如如何应对市场的新挑战并迅速反应，成为了一大看点。

百万房源后的挑战

自2020年中央经济工作会议提出加大保障性租赁住房的建设力度以来，相关政策不断出台显示了政府对于保障性租赁住房发展和住房租赁市场的重视。到2024年，规划在“十四五”期间全国筹集870万套保障性租房。截至去年底，全国已筹集573万套，达成66%目标。

同样，保障性租房REITs的推出活化了存量资产，为保障性租房的筹集和运营提供了强有力的资金支持。

2024年4月，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，将政策重点转向去库存，支持地方国有企业收购未售商品房用作保障性住房，并通过保障性住房再贷款、专项债支持来提供金融支持。

在“租购并举”和加快完善“市场+保障”住房供应体系的大背景下，政策引导和财政金融支持逐渐增强，保障性住房的供应量稳步增加，租赁市场的房源供应有了显著提升。

保障性租赁住房的租金普遍低于周边市场价，透明稳定的定价机制，不仅增加了租赁市场的供给，也对整体租金水平起到了抑制作用。

这促使了住房租赁市场的供需结构重新构建，行业竞争的加剧使得租赁企业获取和留住租户的难度加大。

数据来源：同花顺，观点指数整理

根据同花顺的数据显示，11月，观点指数监测的包括北京、上海、广州、深圳等50城的住宅租金平均单价为31.93元/平方米/月，环比下降2.35%，同比减少5.95%。

分析一线、二线及三线城市的租金数据发现，各城市的住宅租金均出现了不同程度的下降，一线城市的平均单价为92.89元/平方米/月，环比和同比均有显著下降。

在1-11月的时间段里，50城的住宅租金平均单价为33.51元/平方米/月，同比增长下滑1.67%。值得注意的是，一线城市的平均租金在累计同比上则有1.85%的上涨。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

同一时期，国家统计局披露的数据显示，11月全国租赁房租同比减少0.3个百分点，环比下降0.1个百分点，累积同比整体下滑了0.2个百分点。

从数据显示，2024年租房市场热度有所减轻，租户在谈判中逐渐增强了议价能力。

对于一些一线城市，尽管面临市场压力，住宅租金仍保持了相对稳定的态势，市场结构也逐渐趋于平衡。

综合来看，随着保障性租赁住房的逐渐进入市场，行业参与者的增加以及人口流动、经济结构调整等多种因素的影响，重点城市的住宅租赁市场正在经历租金下滑及竞争加剧的挑战，行业格局正在明显重塑。

对市场参与者而言，如何及时应变并实现可持续发展，将成为重要的课题。

作为最早布局住房租赁市场的公司之一，自如近年来同样面临了房源过剩、租金下降和裁员的挑战。

数据来源：天眼查，观点指数整理

从天眼查的数据来看，北京自如住房租赁有限公司的参保人数自2021年以来有所下滑。

到2023年，该公司参保人数为4000人，与2022年相比减少了229人，相较2021年减少了420人，反映出市场变化对自如经营产生了一定的影响。

2022年6月，曾有报道指出自如进行了大规模裁员，涉及总部中后台和职能部门，裁员比例约为20%。自如对此回应称相关报道不实，实为个别部门的正常组织结构调整。

尽管否认了裁员情况，但自如的业务依然受到非一线城市影响。

在2024年4-5月，自如因频繁解约的消息再次成为市场关注的焦点，部分房东和租户遭遇单方解约，自如宁愿支付违约金以达成解约。

对此，自如相关人员表示这并非是集中解约，而是个别合约的调整，受影响的租客将根据合约进行补偿。

与此同时，自如的上市计划再次延后。

这一系列动态显示出自如面临的经营压力，正如住房租赁市场的变化，自如正处于百万房源的挑战中。

租住模式的调整

根据自如官网的数据，截至2024年12月9日，自如的租房源覆盖了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津和苏州等重点城市。

数据来源：自如官网，观点指数整理

注：所统计的可租房源包括合租和整租，数据统计截止至2024年12月9日

在上述十个城市中，自如的房源总量超过七万套，其中北京拥有约2万套，上海紧随其后，两地的可租房源均超过一万套。

具体来看，自如在北京朝阳、海淀、丰台区以及上海浦东和武汉东湖高新区域的可租房源均超3000套。

这些城市是自如的业务重点，然而随着管理房源数量的增加，空置成本的压力也在不断上升。

为了尽快减少空置房源，自如采取了多项措施，包括推出限时租金折扣活动，鼓励租客选择租赁。

数据显示，自如在多个城市的房源上推出了各类优惠活动，如租金9折、减免费用等。

此外，自如也启动了“海燕计划”，为2022-2024年毕业生提供租房支持，包括“月付+0押金+搬家+元起+千元安家基金”等福利。

自海燕计划推出以来，已受益于370万毕业生，累计减免押金近12亿元。

今年8月，自如推出整租季活动，承诺新签长租合同的租金在合约期内不上涨，带来更高的租住确定性。

无疑，自如在市场上的领导地位依旧，“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择”。截至2024年三季度末，自如已在8个国家和地区、覆盖81个城市，累计服务租客500万余人，以及上百万业主。

数据来源：自如披露，观点指数整理

面对市场的变化，自如自然面临不小的经营压力，同时也需要作出相应的调整。

自如正围绕租住生活的各个方面，探索住房租赁的边界，涵盖居住产品、生活服务和科技创新等领域。

所提供的服务包括房屋更新、出租、租期管理、保洁、维修、搬家等；科技方面则涉足O2O服务、在线签约、收益管理、大数据平台以及AI应用等。而自如智慧家便是在此背景下应运而生。

截至2024年，自如家服的发展已覆盖六大品类，服务场景超过200种，服务团队超过1万人，累计完成订单超1亿次。

在产品上，自如的房源包括合租、自如整租、曼舍（高端品牌）、自如寓（集中式长租）等多个系列，满足不同客户的需求。

在业务发展模式上，自如披露的数据显示，“增益租”房源占比近50%，且所有新收房源已全部采用这一方式。

曼舍自2021年引入增益租模式，专注于高端租住产品，成为企业高层、留学生等优质客户的选择。

目前，曼舍在北京、上海、深圳三市共有3500套房源，增益租占比达50%。

在交付能力方面，曼舍均可实现及时交付，尤其以536套豪宅为例，实现了99%的及时交付率。

此外，从天眼查获悉，2024年北京自如住房租赁有限公司经历了两次增资，分别在2月和6月，注册资本分别增至40.6亿和50.6亿元。

业务突破

在面临挑战的同时，发展机遇同样在涌现。政策和金融的支持为住房租赁市场的发展带来了良好机遇。

保障性租房的发展为市场化租赁企业带来了新的可能性，自如也参与其中。

今年9月，上海领雅自如寓开业，成为认证的保障性租赁项目，提供128间房源。

该项目是自如与北京科技园建设集团共同合作的首个集中式长租公寓，应对存量资产的改造需求。

深圳、上海等城市发布非居改保政策为租赁企业提供明确指引，使其更能做好业务规划，增强在保障性租房的布局。

去年底，自如寓与中铁建工达成战略合作，双方计划每年提供5000间租赁住房，提升租赁产品的多样化。

自如的武汉城投丰山府自如里项目，也可提供1200套保障性租赁住宅。

因此，自如在分散式住房市场的领导地位无疑增强，同时也在集中式产品、租赁社区、高端租住等领域积极布局，探索与外部合作的途径。

除了以上案例，还包括与鼎晖投资合作更新老旧商业空间等项目。

自如资管则致力于集中式住房的智能化资产管理，并扩展至重庆，涵盖的物业数量也显著增加。

在2024自如业主开放日，自如资管介绍称已覆盖81个城市，全球管理规模达82.2万间。

自如以直营、托管、增益及重资产四种集中式资产管理模式，应对不同物业要求并进行差异化运营。

今年5月20日，自如正式推出国际租房平台--自如比邻ZABIT，开启国际市场布局。

截至12月12日，自如比邻ZABIT已上线在全球多个国家的房源，为留学生及海外华人提供租房支持。

自如的董事长兼首席执行官熊林在2024业主开放日上表示，自如正在努力拓展各个领域，从国内租房市场向国际拓展。