“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

观点网 上海又出现了一宗办公楼资产的整体出售。

12月20日消息，新加坡上市的房地产投资信托OUE REIT（华联商业信托）决定出售其位于上海市中心的投资物业——力宝广场Lippo Plaza。

根据OUE REIT的公告，此次剥离资产的总价值约为人民币19.17亿元，折合3.574亿新元。

其中，物业本身的商定价格为人民币16.8亿元，折合3.132亿新元。

预计交易将在2024年内完成。

不如预期的“地标”

力宝广场是上海淮海中路商业圈的重要地标之一。

该项目由李文正家族控制的力宝集团主导，与日本伊藤忠商事株式会社及上海复兴建设发展总公司联合开发，项目于1996年开工，1999年完工。

力宝广场建成后总建筑面积约5.85万平方米，由39层的办公楼和4层的零售裙楼组成，集高端商业及甲级办公于一体。

在过去的30年中，该项目经历了多次交易和翻新。

例如，2004年，公司将12、13、15和16层办公楼出售给劳力士，成交价高达3000美元每平方米。目前，劳力士在上海仅有的维修保养服务中心依然位于该楼的第16层。

2007年，伊藤忠商事将30%的股份出售给力宝华润，交易完成后，力宝集团持有95%的项目权益；四年后，另一名小股东再次出售5%的权益给力宝集团。

随后，力宝集团开始对力宝广场的商业部分和办公区域进行翻新，并于2019年获得LEED金级认证。力宝广场于2014年正式纳入OUE REIT的资产组合。

持有该物业10年后，OUE REIT决定将其出售。

根据公告的信息，我们可以更深入地了解力宝广场。

公告显示，力宝广场的总建筑面积为5.85万平方米，其中可出租面积3.92万平方米，办公面积3.35万平方米，零售面积5649.5平方米，并设有168个停车位。

由于地理位置优越，力宝广场的零售部分几乎满租，截至2024年9月30日的出租率为97.8%，吸引了多家高端品牌入住。

自2016年起，维多利亚的秘密在此开设了全球旗舰店；2020年，ARC'TERYX亦在此开设了全球首家也是面积最大的旗舰店ARC'TERYX Alpha Center。

在餐饮方面，包括阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌等日式餐厅，还有越南菜和本帮菜等各类美食。

然而，力宝广场的商业办公部分表现不佳。截至2024年9月30日，其出租率仅为74.6%，同期上海甲级办公楼的平均出租率为85.9%。

OUE REIT在一份路演报告中提到，自2020年以来，力宝广场的租赁率一直低于上海甲级办公楼市场的整体水平。尽管在2020年第4季度至2022年第1季度有过短暂的好转，但整体依然显著低于市场平均水平。

这种表现与OUE REIT在新加坡的办公楼物业情况形成鲜明对比：截至2024年9月30日，其新加坡办公物业的平均出租率为95.4%。

OUE REIT曾表示，受宏观经济复苏乏力和租赁需求疲软的影响，上海写字楼市场可能会持续下行。尽管力宝广场的运营团队致力于通过灵活的资产管理策略留住租户并提升出租率，但成效似乎有限。

此外，该办公楼的租金表现也未如理想，2016年时的租金为9.89元每平方米每天，到2022年已下滑至9元，预计到2024年第三季度将进一步降至8.22元每平方米每天。

市场低迷的趋势仍可能持续。

数据显示，2024年第三季度上海甲级写字楼的净吸纳量同比下降21%，租金环比下调至6.1元每平方米每天。全市甲级写字楼的平均空置率环比下降0.5%至21.8%，但同比上升2.7%。

世邦魏理仕的报告也表明，上海办公市场在2024年第三季度去化情况缓慢，净吸纳量环比下降40.3%，空置率则环比上升至21.5%。租金报价环比下降至每天8.5元每平方米。

适时的出售选择

因其商办部分表现平平，力宝广场的营收也受到影响。

根据OUE REIT的说法，2024年第三季度的基金营收为4700万美元，同比微降1.1%，主要原因就是力宝广场的贡献不足。

OUE REIT管理公司的首席执行官Han Khim Siew在公告中表示，此次出售与管理层的主动资产管理策略相符，旨在优化投资组合，增强收入灵活性。

他指出，力宝广场已被视作OUE REIT的非核心资产。根据数据，截至2024年9月，力宝广场仅贡献了OUE REIT总收入的6.6%及总资产价值的7.5%。

此外，力宝广场的土地使用权将于2044年到期，整体建筑及空间布局可能不再适应当代市场需求。

Han Khim Siew表示，考虑到上海市场的过剩供应以及力宝广场租赁期限的快缩和建筑规格的滞后，已开始影响其估值和竞争力。OUE REIT并无进一步扩大中国市场的计划，此次出售为资产货币化提供了契机，以便将所得资金投入到更具战略性的项目上。

公告显示，通过此次撤资，OUE REIT预计将获得约3.182亿新元的净收益。根据2023财政年度的净物业收入9460万元（约1790万新元），和商定的物业价值16.8亿元（约3.132亿新元），交易净回报率达到5.7%。

此次交易完成后，OUE REIT的资产组合将全新聚焦于新加坡的六项资产。

这些资产包括位于莱佛士坊的OUE Bayfront（占50%权益），贡献了基金总收入的10.3%（截至2024年第三季度）；同样位于莱佛士坊的昔日新加坡最高楼One Raffles Place（占67.95%权益），贡献25.6%的总收入。

此外，还有位于珊顿道的OUE Downtown Office（占100%权益），贡献15.1%；乌节路的购物中心Mandarin Gallery（占100%权益），贡献9.9%。

包括新加坡乌节希尔顿酒店和樟宜机场皇冠假日酒店，这些资产在OUE REIT的收益中占据了可观的比例。

在力宝广场的出售过程中，买方信息尚未披露，但据传其背后拥有国资背景。Han Khim Siew也表示，买方被项目优越的地理位置所吸引，是长线投资者。

在这样的市场背景下，上海的大宗交易市场目前正经历销售活跃的阶段。根据高力国际的报告数据显示，2024年前三季度，上海房地产的大宗成交金额达581亿，占全国成交额的40%，依然是中国房地产交易最为活跃的地区。其中，写字楼交易占比近32%。

市场人士反映，今年的上海大宗资产交易相较于去年依旧火热，商办、综合体类资产仍占据主导地位，困境类资产也备受青睐。

在本年度，领展以约7折的价格收购了上海七宝万科广场；GIC（新加坡政府投资公司）也以低价收购了松江印象城、南翔印象城MEGA等项目。

另外，新疆国资也完成了对华旭国际大厦的收购，而河南投资集团则收购了豫园集团的项目。还有一些个人买家通过法拍方式以相对低价获取了资产。

一些以制造和能源企业为主的私人投资者以及计划入场的机构投资者，正在寻求抄底机会。

此次力宝广场的交易正是折价出让的困境类资产，出售的商定价值为16.8亿元，较2024年12月18日的独立评估价17.69亿元低约5%。

因此，OUE REIT找到了良好的出售时机。