自用型买家活跃 片仔癀买入大兴办公楼实现“进京”

观点网 “药王”片仔癀正式进驻北京的消息早已传开，而近日其品牌标识也在新址建筑外立面隆重揭幕。

今年9月，片仔癀的控股股东漳州市九龙江集团旗下的漳州片仔癀投资管理有限公司在北京成立了全资子公司，命名为片仔癀（北京）生物医药有限公司，注册资本高达10亿元。

在新公司注册不久后，市场上便传出有关位于大兴区的写字楼资产大规模交易的消息，结合片仔癀北京公司的注册地址在大兴区兴创国际中心，分析人士认为，交易方很可能是片仔癀。

在成立北京公司后不久，漳州片仔癀投资管理有限公司于11月进行了注册资本的调整，从2.1亿元提升至14.1亿元，增幅达到571.43%。这一变更表明，片仔癀旨在按照规定期限内完成注册资本的缴纳。

在这项操作完成后，最新消息显示，片仔癀在北京兴创国际中心隆重举行了启动仪式，并在该中心E座外墙上正式悬挂上了橘色的品牌标识，标志着片仔癀在北京的落地。

片仔癀进京

这次的“北上”并不是一次简单的迁移。

据报道，片仔癀计划在北京的研发基地建设包括中医药博物馆、片仔癀北京国药堂及四个中心。四个中心包括片仔癀创新研发（北京）中心、片仔癀文化与产品展示中心、片仔癀（北京）营销中心和片仔癀健康产业运营（北京）中心。

片仔癀新购置的大兴区兴创国际中心的写字楼，将成为该公司在北京创新研发基地的重要组成部分。

对片仔癀的选址，市场上存在不同的观点。

早在以前，大兴区便已成为医药健康产业的主阵地，片仔癀选择在这里落地并不算意外。

然而，值得注意的是，大兴区内还拥有中关村科技园的生物医药产业基地，常被称为中国药谷，是国家级生物医药产业基地，似乎对片仔癀的“创新研发”需求来说是更理想的选址。

然而，尽管片仔癀最终选择在距离市区更近的办公楼，而非药谷。

根据公开信息，兴创国际中心位于南五环，距离地铁4号线的西红门站不足500米，同时临近山姆会员店、宜家和荟聚购物中心。该项目由大兴区国有平台开发，计划建设成为南城地标商务集群，集合了智能5A级写字楼、酒店、商业街和独立会所等构成的大型综合体。

不论如何，片仔癀选择这一区域或许是出于更深层的战略考量。作为来自南方的企业，片仔癀在北方市场的知名度仍有待提升，因此选择交通便利区域入驻，可能是为了提高品牌曝光率和业务扩展。

实际上，近年来，片仔癀也进行了一系列的大规模投资。例如在2022年1月，片仔癀宣布拟投资建设产业园，预算最高为44.80亿元，资金来源为公司的自筹。

其中，片仔癀大健康智造园项目的建设投资约为28亿元，而片仔癀健康美妆园项目的建设投资约为16.80亿元，分别占地32.8万平方和8.9万平方。

当时中药股正处于上升期，片仔癀的股价也在前一年上涨了六成，而在2023年，其股价却回落至原点。

在今年前三季度，片仔癀的营业收入达84.5亿元，同比增长11.2%；归母净利润为26.87亿元，同比增长11.7%，依然保持着增长的态势。但是，与去年同期的14.9%和17.2%的增幅相比，增速已显著放缓，单季度的营收增速首次滑落至个位数。

自用型买家活跃

此次北方布局反映了片仔癀寻求变革的决心。同时，也显示出自用型买在大宗交易中的活跃趋势。

戴德梁行发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》指出，甲级写字楼和商务园区的机构关注度下降，交易活动正向自用买家倾斜，说明市场正在经历着结构性的变化。

在当前的经济环境下，机构投资者和自用型买家对办公物业的投资逻辑存在明显差异，市场也已从几年前以机构投资者为主转变为以自用买家为主，尤其是对那些追求稳定办公环境和长期资产持有的企业来说，他们更倾向于直接购买甲级写字楼或商务园区。

这些买家通常更关注物业的长期价值和战略适应性，而非短期市场波动。尽管市场整体面临挑战，自用买家的活跃为市场提供了新的视角和机遇。

具体的数据显示，以上海市场为例，今年上半年，上海完成31宗交易，总规模达208亿元。自用型买家成交12宗，涉及办公、厂房和公寓住宅资产，自用型买家成交金额达到75亿元，占比36%，明显高于2023年全年的21%。

进入三季度，张亮麻辣烫在上海浦东购入了一栋商用物业，该物业位于前滩地区的大型综合体项目，建筑面积约3500平方米，购买价格已超过2亿元。

张亮麻辣烫表示，购买物业的初衷并非是要趁机抄底楼市，而是为了提升餐饮业务。

从“煤老板”到餐饮品牌总部的集中都体现了市场投资偏好的变化及产业发展的吸引力。

回到北京，仲量联行的相关数据显示，2023年北京市甲级办公楼租赁市场各行业存量租用面积的差异愈发显著。

租用面积排名前五的行业分别是金融、科技互联网、专业服务、制造业及医药生命科学。其中，生命科学行业在2015至2022年间的增长率最高，且在2023年得以延续。

在各个行业中，细分领域的需求表现出现了分化。新增需求的主要来源已发生变化，例如，云服务、人工智能、法律服务、知识产权及医疗器械等细分行业逆势扩张。