“商改住”风潮下 嘉里建设为“武汉嘉里中心”减压

商业地产促进城市发展今年以来，在武汉市商业地产供应过剩的情况下，积极推动存量土地盘活，采取“商改住”政策。各大开发商纷纷响应，例如嘉里建设也抓住这一机遇，与当地政府谈判获得了更有利的开发条件。

在这个机遇下，多年来似乎停滞不前的嘉里汉正街商业项目—“武汉嘉里中心”以一种全新的姿态再次展开。

嘉里建设的新动作

需要注意的是“武汉嘉里中心”实际上并非官方确认的项目名称。按照嘉里建设的业绩报告，该项目以“武汉综合用途发展项目”身份列入报告。

“嘉里中心”是嘉里建设旗下的高端城市综合体产品线。目前已建成的嘉里中心分布在北京、上海、深圳、香港、天津、沈阳等核心城市的繁华商圈，比如上海嘉里中心位于上海南京西路静安寺附近。

“武汉嘉里中心”这一名称，或许代表了市场对嘉里建设以改变武汉商业格局和城市形象的迫切期待。

据悉，嘉里建设早在2013年就对落户武汉产生兴趣，并在同年与武汉市政府初步达成合作意向，计划在江汉区兴建一个具有地标性的大型建筑。

到2017年10月31日，在一场研讨会上，嘉里建设锁定了汉正街相关地块。武汉政府也明确表示欢迎嘉里建设参与汉正街的业态和商业品牌塑造，以促进汉正街的全面提升。

一年后的2018年9月20日，嘉里建设以64.25亿元的底价成功竞得p(2018)090号地块，即汉正街天街片48、49号地块，楼面价为14655元/平方米。

详细资料显示，该地块总面积6.47万平方米，包括A/B两部分，其中：A部分将建设中学，建筑面积不少于2.32万平方米。

B1部分将兴建住宅，居住建筑面积不超过14.9万平方米，B2地块则被分割成商业/商务用地，商业服务设施建筑面积不超过25.1万平方米，地下商用面积不超过1.5万平方米。

p(2018)090号地块位于汉正街中央服务区规划核心位置，在“汉正天街”范围内。嘉里建设表示，将在这片土地上打造一个集办公、商业、住宅和教育为一体的大型综合项目。

该项目于2020年12月30日举办了开工仪式，定位为国际高端城市综合体的重点项目之一。

目前，该项目的学校建设已完成，住宅部分命名为“武汉·江城府”，基本封顶。根据嘉里建设2023年业绩报告，项目住宅部分的建筑面积为261.32万平方呎，约29.04万平方米，目前正进行“住宅幕墙安装及内部装修工程”，预计2025年竣工。

办公楼部分的建筑面积为131.82万平方呎，约14.65平方米；零售商业部分的面积为45.1万平方呎，约5.01万平方米。商业部分预计将于2030年竣工，即距离取得地块仅12年。

优化的条件

可以看出，嘉里建设针对“武汉综合用途发展项目”商业部分的推进并不顺利。

“武汉嘉里中心”作为以办公楼为主的综合体，面临着武汉商业地产市场过剩的挑战，尤其是办公楼部分。

根据高力国际截至2024年上半年的数据显示，武汉市甲级写字楼存量达到295.1万平方米。市场需求疲软，预计全年仅吸纳4万平方米，但2024年至2026年期间，武汉市场将增加近111万平方米的供应。数据显示，截至上半年，武汉市甲级写字楼的空置率已高达33.5%。

第一太平戴维斯数据显示，截至2024年第三季度，武汉市甲级写字楼存量增至295.5万平方米。季末，武汉市甲级写字楼平均空置率为38.5%，虽然同比下降1.8个百分点，但仍保持较高水平。

仲量联行最新报告显示，截至9月底，武汉市甲级办公楼市场存量为316.4万平方米，空置率为37.7%。

面对市场过剩，是否应继续开发商业楼宇成为一个问题。随着“商改住”政策的推进，嘉里建设相信将与当地政府达成规划协议。

首先，嘉里建设在2024年12月退回了p(2018)090号B2地块的土地使用权给武汉市土地整理储备中心，总补偿金额为37.94亿元。

随后，武汉市江汉区自然资源和城乡建设局在12月18日发布了有关修改公示，涉及天街片一期B2地块和三期以及和平里地块。

根据调整规划，天街片一期B2地块由商业用地、商务用地和公园绿地调整为居住用地和公园绿地；天街片三期和平里地块由商务用地和公园绿地调整为商务用地、居住用地和公园绿地；同时，大兴路北侧商办地块也由商业用地调整为居住用地和小学用地。

经过规划调整，上述两幅地块合并成为P(2024)218号地块，于12月26日进行拍卖，最终由嘉里建设以约28.94亿元的总成交价获得。嘉里购回了天街片一期B2地块，同时额外获得和平里A地块，斥资约11亿元。

嘉里建设将拥有面积为25.95万平方米的商业部分土地，转换为包括13万平方米住宅和4000平方米商业用途的天街片一期B2地块，以及包括4.3万平方米住宅、11.3万平方米办公室、商业及其他用途的和平里A地块。

总体来说，嘉里建设通过此次交易实现了“武汉嘉里中心”的扩容、减压，增加了住宅面积；同时，商务、商业用途面积减少，获得了更佳地理位置，或许办公楼和零售商业比例也将更趋平衡。

“商改住”趋势

不仅嘉里建设，受商业地产供应过剩的困扰，还有其他开发商也在积极行动。

另一个位于汉正天街片区的复星外滩中心项目。该项目分为A1、A2、A3（汉正街东片）和东片扩大片，总投资高达170亿元，原计划为包含一座高达400米的超高层塔楼，集商业、办公、酒店、居住等多功能于一体，被认为是武汉迄今为止单体投资最大的城市综合体项目。

今年复星外滩中心率先推进了“商改住”计划。根据调整规划，除了本身作为居住用地的东片扩大片，A1地块的地标建筑高度从400米调整为365米；A2地块从商业调整为住宅，计容建筑面积达11.14万平方米；A3地块从商住混合变更为居住商业混合，住宅计容面积增加了4.14万平方米。

此外，今年以来，武汉市陆续推进了十多块“商改住”地块，其中有些地块已由原开发商重新摘得。

受关注的项目包括：武昌区保利维塔地块、汉阳四新方岛金茂项目A3地块、武昌区滨江商务核心区长江中心B2地块、汉阳滨江商务区卓越大江商业地块、光谷中建大公馆项目四期东侧零售商业用地、杨春湖高铁商务区华侨城欢乐天际商业地块、青山滨江商务区“双子塔”地块、江岸区中美大都会二期地块等。

不断推进“商改住”政策有助于改变武汉当前商业地产市场过剩、规划目前饱和的状况。根据第一太平戴维斯的数据显示，截至今年第三季度，随着武汉SKP和汉街万达广场的落成，武汉市零售物业总面积增至852.9万平方米，包括4座奢华商场。

武汉市“商改住”之路可能还将持续。