“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

观点网 上海再迎办公楼资产整体转让案例。

12月20日消息，新加坡上市房地产投资信托OUE REIT（华联商业信托）决定出售其位于上海黄金地段的投资物业——力宝广场Lippo Plaza。

根据OUE REIT发布的公告，该资产出售的交易总价约为人民币19.17亿元，约合3.574亿新元。

其中，物业的协商价值为人民币16.8亿元，折算为3.132亿新元。

预计此交易将在2024年完成。

表现一般的“地标”建筑

力宝广场位于上海淮海中路商圈，是该地区的重要标志性建筑。

相关资料显示，该项目由李文正家族控制的力宝集团主导，并与日本伊藤忠商事株式会社及上海复兴建设发展总公司联合开发，始建于1996年，交付于1999年。

力宝广场总建筑面积约5.85万平方米，由一栋39层高的办公楼和4层高的商业裙楼组成，集高端商业与甲级办公于一体。

在过去的30年中，该项目经历了多次交易及全面翻新。

例如，2004年力宝广场向劳力士出售了第12、13、15和16层的整层办公空间，成交价超过3000美元/平方米。至今，劳力士在上海唯一的维修服务中心仍位于该项目第16层。

2007年，日本伊藤忠将力宝广场30%的股权出售给力宝华润，交易后力宝集团持有该项目95%的权益；4年后，另一股东永业又转让了5%的权益。

自此，力宝集团对力宝广场的商业部分和办公大堂进行了系统性翻新，并在2019年获得了LEED金级认证。2014年1月，力宝集团将该物业注入OUE REIT。

经过十年的持有，OUE REIT现已决定将该项目出售。

根据OUE REIT公告中的数据，我们可以深入分析力宝广场的情况。

公告显示，力宝广场总建筑面积为5.85万平方米，其中可出租面积为3.92万平方米，包含办公面积3.35万平方米和零售面积5649.5平方米，另有168个停车位。

得益于优良的地理位置，力宝广场的零售部分出租率接近满租，截至2024年9月30日，出租率达97.8%，吸引了一批高端品牌租户。

维多利亚的秘密自2016年起在此开设全球旗舰店，而ARC'TERYX于2020年进入市场，开设了全球首家也是面积最大的旗舰店ARC'TERYX Alpha Center。

在餐饮方面，力宝广场也吸引了多样化的日式餐厅，包括阿童牟日式牛排和鮨和歌等，还有越南料理及本帮菜等多个选择。

然而，与之对比，力宝广场的商办部分出租表现平平。截至2024年9月30日，出租率仅为74.6%，而同期上海甲级写字楼的平均出租率为85.9%。

根据OUE REIT披露的路演报告，自2020年以来，力宝广场的商办出租率一直低于上海甲级写字楼市场水平。虽然在2020年Q4到2022年Q1期间偶有表现良好的时段，但整体表现明显偏离市场平均水平。

与OUE REIT在新加坡的办公物业相比，表现差距显著，截至2024年9月30日，新加坡物业的平均出租率为95.4%。

OUE REIT曾指出，由于“宏观经济复苏未达预期、租赁需求萎缩”，上海写字楼市场面临持续下行的风险。力宝广场的运营团队努力通过灵活的资产管理留住租户，但成效有限。

该办公楼租金表现自2016年的9.89元/平方米/天持续下滑，2022年内跌破9元，到2024年Q3进一步降至8.22元/平方米/天。

这种低迷的趋势可能会持续。

根据第一太平戴维斯的数据，2024年第三季度上海甲级写字楼的净吸纳量下降了21%，达到14.7万平方米，同比下降58%。租金环比下调4.3%，至每天每平方米6.1元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区的跌幅分别为5.0%、4.2%和4.0%。虽然全市甲级写字楼的平均空置率环比下降0.5%至21.8%，但同比上升了2.7%。

世邦魏理仕的最新报告指出，截至2024年第三季度，上海办公楼市场去化速度缓慢，净吸纳量为7.1万平方米，环比下跌40.3%。空置率环比上升0.4个百分点，达到21.5%。此外，租金报价环比下降1.7%至每日每平方米8.5元。

合适的出售时机

由于大部分楼面面积由商办部分占据，其表现不佳直接影响了力宝广场及OUE REIT的收入。

根据OUE REIT的数据，2024年第三季度基金收入为4700万美元，同比微降1.1%，主要因“力宝广场的贡献不足”。

OUE REIT管理公司首席执行官Han Khim Siew在公告中表示，本次出售符合积极的资产管理策略，旨在优化投资组合，提升收益的灵活性。

他指出，力宝广场属于OUE REIT的非核心资产，数据显示，截至2024年9月，力宝广场仅占OUE REIT总收入的6.6%及总资产的7.5%。

此外，力宝广场的土地使用权自1994年7月2日开始，使用年限为50年，意味着将在2044年到期。由于项目开发于90年代末，整体设计及规格显然已略显过时。

Han Khim Siew表示：“考虑到当前上海市场供应过剩，力宝广场租赁期限不断缩短及建筑标准落后发展的趋势，对其估值和竞争力产生了明显影响。”OUE REIT并无进一步扩展中国市场的计划，此次出售为其提供了一个资产变现的契机，可将所得再投资于更具战略意义的项目。

公告显示，通过此次资产撤离，OUE REIT预计将获得约3.182亿新元的净收益。根据项目2023财年的净物业收入9460万元（约1790万新元）及约定物业价值16.8亿元（折合3.132亿新元）计算，交易的净回报率达到5.7%。

因此，OUE REIT的物业组合将聚焦于新加坡的6项核心资产。

这些资产包括位于莱佛士坊的OUE Bayfront（50%权益），为房托总收入贡献10.3%（2024年Q3）；位于莱佛士坊的One Raffles Place（67.95%权益），为总收入贡献25.6%；位于珊顿道的OUE Downtown Office（100%权益），贡献15.1%；乌节路的购物中心Mandarin Gallery（100%权益），贡献9.9%；以及新加坡乌节希尔顿酒店Hilton Singapore Orchard（1080个房间，贡献25.6%）和樟宜机场皇冠假日酒店Crowne Plaza Changi Airport（575个房间，贡献9.4%）。

买方信息目前未披露，但传言称其具有国资背景。Han Khim Siew提到，买方对物业优越的地理位置非常感兴趣，属于长期投资者。

力宝广场出让背景下的上海房地产市场正经历一轮活跃的交投期。

根据高力国际最新报告，2024年前三季度上海房地产的大宗交易金额约为581亿，占全国交易总额的40%，仍然是中国房地产大宗交易最活跃的市场。其中，写字楼市场占比近32%，成交金额约454亿元，综合体项目交易金额为235亿元。

某市场人士表示：“今年上海的大宗资产交易相比去年依然维持热度，商办类和综合体类资产占据主导，困境类资产受到特别关注。”

今年以来，领展以约7折收购上海七宝万科广场；新加坡政府投资公司GIC以优惠价格收购松江印象城、南翔印象城MEGA等资产。

此外，新疆国资完成了对华旭国际大厦（Plaza336）的收购，河南投资集团购入了豫园集团星光耀广场二期1号楼，某浙江制造业巨头则收购了静安大宁国际商业广场。

个人投资者通过法拍方式以831万元价格买下三盛宏业大厦，成交价较估值低了18%。

部分制造业、能源业企业的私人投资者以及一部分看准时机的机构投资者，尝试在底部布局。

力宝广场恰巧属于此次折价售出的困境资产。此次交易的军委价值为16.8亿元，较2024年12月18日所做的独立评估价值17.69亿元低约5%。

OUE REIT恰逢其时，找到了合适的出售机会。