“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

观点网 上海再现一处办公楼整体出让。

12月20日消息，新加坡上市房托OUE REIT（华联商业信托）决定放弃在上海核心区域的投资物业——力宝广场Lippo Plaza。

根据OUE REIT发布的公告，该公司剥离资产的总对价约为人民币19.17亿元，折合3.574亿新元。

其中，物业本身的商定价值为人民币16.8亿元，折合3.132亿新元。

交易预计在2024年内最终实现。

待提升的“地标”

力宝广场是上海淮海中路商圈的标志性建筑之一。

资料显示，该项目由李文正家族控制的力宝集团主导，联合日本伊藤忠商事株式会社、上海复兴建设发展总公司投资兴建，1996年开工，1999年竣工交付。

力宝广场总建筑面积约5.85万平方米，由一栋高39层的办公楼和4层高的零售裙楼组成，集高端商业和甲级办公于一体。

这个项目在30年的历程中经历了多轮交易和翻新升级。

项目包括在2004年向劳力士出售第12、13、15和16层4个整层办公楼层，据悉成交单价超过3000美元/平方米。劳力士至今在项目第16楼拥有上海唯一一家维修保养服务中心。

2007年，日本伊藤忠商事将力宝广场30%股权出售给力宝华润，交易完成后力宝集团持有项目95%权益；四年后，另一位少数股东再向其出售大厦5%的权益。

此后，力宝集团持续对力宝广场商业部分和办公楼大堂等空间进行翻新改造，并推动该大厦在2019年获得LEED金级认证。在2014年1月，力宝集团将力宝广场注入OUE REIT。

拥有10年之后，OUE REIT选择出售了该项目。

根据OUE REIT公告披露的数据，我们对力宝广场进行更详细的了解。

公告显示，力宝广场总建筑面积5.85万平方米，可出租面积总计3.92万平方米，其中办公面积3.35万平方米，零售面积5649.5平方米，车位168个。

由于地理位置优越，力宝广场零售部分接近满租，2024年9月30日出租率为97.8%，吸引了一批高端品牌租户。

维多利亚的秘密从2016年开始接替LOUIS VUITTON在这里开设全球旗舰店；2020年，ARC'TERYX在这里开设全球最大的首家也是最大的旗舰店ARC'TERYX Alpha Center。

在餐饮方面，有日式料理阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌、电气奎宁日式洋风餐厅，以及越南菜Bun Cha Cha、本帮菜圆苑等多家不同类型的餐厅。

相比之下，力宝广场商办部分的表现低于预期。2024年9月30日出租率仅为74.6%，而同期上海甲级办公楼的平均出租率为85.9%。

根据OUE REIT发布的路演报告，力宝广场商办部分的出租率自2020年以来一直低于上海甲级办公楼市场的水平。虽然在2020年Q4至2022年Q1期间有过一些良好的表现，但整体偏离了市场平均水平。

这种表现与OUE REIT新加坡办公楼物业的表现相去甚远：2024年9月30日，OUE REIT新加坡办公楼物业的平均出租率为95.4%。

“宏观经济复苏低于预期、租赁需求疲软，预计上海写字楼市场将继续下行。” OUE REIT曾表示，力宝广场运营团队专注于通过积极灵活的资产管理方法保持租户并维持力宝广场的出租率，但效果似乎并不明显。

该办公楼的租金表现从2016年的每平方米每天9.89元逐渐下降，在2022年内下降到不到9元，到2024年Q3降至每平方米每天8.22元。

低迷的情况可能还将继续。

根据第一太平戴维斯的数据，2024年第三季度上海甲级写字楼的净吸纳量下降了21%，至14.7万平方米，同比下降58%，租金较上一季度下降了4.3%，至每平方米每天6.1元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区的环比跌幅分别达到5.0%、4.2%和4.0%。同时，全市甲级写字楼的平均空置率环比下降了0.5%，至21.8%，但同比上升了2.7%。

世邦魏理仕最新一份报告提到，截至2024年第三季度，上海办公楼整体市场去化缓慢，净吸纳量为7.1万平方米，环比下跌了40.3%。空置率环比上升了0.4个百分点，至21.5%。与此同时，全市租金报价环比下降了1.7%，至每天每平方米8.5元。

恰当的出售时机

商办部分占据了大部分楼面面积，表现一般，进而影响了力宝广场乃至OUE REIT的收入。

根据OUE REIT表示，2024年第三季度基金营收为4700万美元，同比略有下降1.1%，主要原因是“力宝广场贡献不佳”。

OUE REIT管理私人有限公司首席执行官Han Khim Siew在发布的公告中表示，此次出售符合管理者的积极资产管理策略，以优化投资组合构成，增强收入弹性。

据称，力宝广场是OUE REIT的非核心资产。截至2024年9月，力宝广场仅贡献了OUE REIT总收入的6.6%，以及总资产价值的7.5%。

此外，力宝广场始建于1994年7月2日，土地使用权期限为50年，即将于2044年到期。项目于上世纪90年代末开发，规格和布局可能已过时。

“鉴于当前上海市场过剩供应，力宝广场租期不断缩短和老化的建筑规格已开始影响其估值和竞争力。”Han Khim Siew表示，OUE REIT没有计划进一步扩大中国业务，本次出售为将资产现金化提供了机会，将所得款项用于更具战略性的用途。

据公告披露，通过出售，OUE REIT预计将获得净收益约3.182亿新元。根据项目2023财政年度的净物业收入9460万元（约1790万新元），和约定的物业价值16.8亿元（折合3.132亿新元）计算，交易净回报率达到了5.7%。

基于此，OUE REIT的物业组合将集中于新加坡的6项资产。

包括位于莱佛士坊的综合体OUE Bayfront（持有50%权益），贡献了总收入的10.3%（2024年第三季度）；位于莱佛士坊的另一个综合体One Raffles Place（持有67.95%权益），贡献了总收入的25.6%。

珊顿道的办公楼OUE Downtown Office（持有100%权益），贡献了总收入的15.1%；乌节路的购物中心Mandarin Gallery（持有100%权益），贡献了总收入的9.9%。

另外包括新加坡乌节希尔顿酒店Hilton Singapore Orchard，拥有1080间客房，贡献了总收入的25.6%；樟宜机场皇冠假日酒店Crowne Plaza Changi Airport，拥有575间客房，贡献了总收入的9.4%。

有人出局就有人进入。力宝广场的买方信息尚未披露，但据悉拥有国资背景。Han Khim Siew还透露，买方是长期投资者，受物业优越地理位置吸引。

力宝广场的交易背景表明，上海大宗交易市场正经历一场交投活跃的市场下行期。

根据高力国际报告的数据，2024年上海前三季度的房地产大宗交易金额约为581亿，占全国总额的40%，仍是中国最活跃的房地产大宗交易区域。写字楼业态占绝大部分，约占32%，成交金额约为454亿。其次是综合体项目，成交额为235亿。

“今年以来，上海大宗资产交易尤为活跃，商办类和综合体类资产占主导地位。” 一位市场人士告诉商业客，困难类资产备受关注。

今年以来，领展约七折收购了上海七宝万科广场；GIC（新加坡政府投资公司）成功地以低价收购了松江印象城和南翔印象城MEGA。

同时，新疆国资完成了对人民商圈地标办公楼华旭国际大厦（Plaza336）的收购；河南投资集团买下了豫园集团星光耀广场二期1号楼；某浙江制造业巨头则拿下了静安大宁地标大宁国际商业广场。

此外，有个人通过法拍方式以831万元的价格收购了三盛宏业大厦，成交价较项目估值低18%。

一些私人投资者和机构投资者以及一些地方国资正在尝试抄底，其中以制造业和能源业企业为代表。

力宝广场属于折价出让的困境资产。资料显示，该物业的商定价值为16.8亿，比2024年12月18日的独立估值17.69亿低约5%。

OUE REIT找到了合适的出售时机。