“商改住”风潮下 嘉里建设为“武汉嘉里中心”减压

观点网 今年以来，武汉的商业地产市场面临供过于求的局面，因此积极推行“商改住”政策，以提升目前存量土地的利用效率。众多开发商对此充满期待，嘉里建设也在此背景中与地方政府商讨了更具优势的开发方案。

借此良机，长期处于静止状态的嘉里汉正街商业项目——“武汉嘉里中心”以全新的形态再度启动。

嘉里发展进程

令人关注的是，“武汉嘉里中心”并未被官方正式注册为项目名称。在嘉里建设的业绩报告中，该项目则被称为“武汉综合用途发展项目”。

而“嘉里中心”是嘉里建设旗下的高端城市综合体品牌，已有项目分布于北京、上海、深圳、香港等一线城市的繁华区域，像位于上海南京西路附近的上海嘉里中心。

“武汉嘉里中心”的名称反映了市场对嘉里建设能重塑武汉的商业环境和城市形象的热切期盼。

根据资料，嘉里建设最早于2013年便开始关注武汉，并与市政府达成初步合作意向，计划在江汉区建造大型地标性建筑。

2017年10月31日，嘉里建设在会议上锁定汉正街的相关地块，武汉市政府也表示欢迎其参与该地区的商业形态构建与品牌塑造，以实现汉正街的全面提升。

随后，在2018年9月20日，嘉里建设以64.25亿元的底价成功拍得编号为p（2018）090的土地，楼面价为14655元/平方米。

该地块的面积为6.47万平方米，包含A/B地块，其中A地块将建设一所中学，建筑面积不少于2.32万平方米。

B1地块用于住宅，允许建筑面积不超过14.9万平方米；B2则分为商务和商业部分，商业服务设施建筑面积的上限为25.1万平方米，地下商业建筑面积也限制在1.5万平方米以内。

该编号为p（2018）090的地块位于汉正街的核心服务区，嘉里建设计划在此打造成一个综合性的项目，结合办公、商业、住宅及教育功能。

该项目在2020年12月30日举行了开工仪式，并被定位为国际高端城市综合体，成为江汉区的重要项目之一。

截至目前，中学已建成，住宅项目“武汉·江城府”基本封顶。根据嘉里建设2023年年度业绩报告，住宅部分建筑面积约为29.04万平方米，项目进度推进至“市场墙面安装及内部装修阶段”，预计将于2025年交付使用。

办公楼建筑面积约为14.65万平方米；零售商业部分则达到5.01万平方米，预计将于2030年完成，也就是说，这是在土地拍下的12年后。

优化开发条件

显然，嘉里建设推进“武汉综合用途发展项目”的商业部分并不轻松。

作为以办公楼为主的商办综合体，“武汉嘉里中心”必须面对武汉商业地产，特别是办公楼供过于求的问题。

根据高力国际截至2024年上半年的数据，武汉市甲级写字楼市场的存量达到295.1万平方米，需求低迷，全年净吸纳量预计只有4万平方米，而预计在2024至2026年间将有近111万平方米的新增供应。数据显示，武汉市甲级写字楼的空置率已升至33.5%。

第一太平戴维斯的秘笈显示，截至2024年第三季度，武汉市甲级写字楼存量进一步增加至295.5万平方米，空置率达38.5%，尽管这一数字比去年有所下降，但仍然处于高位。

仲量联行的最新报告显示，截至9月底，武汉的甲级办公楼市场存量达316.4万平方米，空置率为37.7%。

在市场供给过剩的背景下，是否继续开发新商业建筑成为亟需解决的问题。随着“商改住”政策的实施，嘉里建设有信心与地方政府达成新的规划协议。

2024年12月，嘉里建设向武汉市土地整理储备中心退回了编号为p（2018）090的B2地块的土地使用权，武汉市土地整理储备中心随即以现金补偿37.94亿元。

随后，于12月18日，武汉市江汉区自然资源与城乡建设局发文进行该区域的土地用途控制性详细规划调整公示，涉及天街片一期B2及三期和平里地块。

天街片一期B2地块即为上述“武汉综合用途发展项目”的商业部分，而三期和平里地块与之相邻，位于长江汉界交汇处。

根据新的规划，天街片一期B2地块的用途将由商业及业务用地调整为居住用地、公园绿地；天街片三期和平里地块的用地性质同样被调整，包括部分公共服务设施的用地。

具体来说，调整后新增居住用地5.30万平方米，公共管理与服务设施用地增加0.60万平方米，绿地和广场用地略有提高；而商业服务性设施用地则减少5.65万平方米。

经过以上调整，这两幅地块结合成P(2024)218号地块，将于12月26日进行挂牌拍卖，嘉里建设以约28.94亿元的总成交价顺利拿下，不仅将原价购回B2地块，还额外以约11亿元获得和平里A地块。

嘉里建设为“武汉综合用途发展项目”的商业部分，调整为包含居住用地和商业功能的新地块，进一步优化了项目面积分配。通过此次调整，嘉里建设在“武汉嘉里中心”项目中得以扩容，减轻了压力，同时获得了更优质的位置，这或许会使得办公楼与零售商业的比例更为合理。

“商改住”政策走向

面临商业地产供给过剩的，不止嘉里建设一家。

位于汉正天街的复星集团的复星外滩中心项目同样在推进“商改住”的相关工作。据悉，该项目分为多个地块共同开发，总投资额高达170亿元，其中包括计划建成的超高层塔楼，集办公、商业、酒店及居住等多功能。

今年，复星外滩中心率先实施了“商改住”，调整了多个地块的规划，使得A2地块从商业用地改为居住用地，建筑面积11.14万平方米；A3则由商住混合调整为综合混合用地。

此外，自今年以来，武汉已陆续推进多个“商改住”项目，部分地块已由原开发商重新摘得。

不完全统计显示，包括武昌区的保利维塔地块，原规划建设为办公楼，商改住后建筑面积调整至7.83万平方米，预计可新增住宅面积2.48万平方米。

位于汉阳的金茂项目A3地块，原规划为高星级酒店，现已更改为居住用地，调整后的土地面积为1.37万平方米。

武昌区的长江中心B2地块的原建筑面积为约14万平方米，现改为包括住宅和公共服务的综合用途地块。

总之，武汉的“商改住”政策正在逐步推进，以应对商业地产市场过剩与规划饱和的挑战。根据第一太平戴维斯的数据，截至今年第三季度，武汉全市零售物业总存量已增至852.9万平方米，表明了零售市场的发展潜力。

武汉“商改住”的发展将持续进行。