“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

商业观察网 上海最新消息：一栋办公楼即将整体转让。

12月20日，新加坡上市地产信托公司OUE REIT（华联商业信托）宣布决定放弃在上海核心地段的资产投资——力宝广场Lippo Plaza。

根据OUE REIT的公告，该公司将以约19.17亿元人民币的总对价出售该资产，相当于3.574亿新元。

具体来说，该资产的商定价值为约16.8亿元人民币，相当于3.132亿新元。

交易预计将于2024年内完成。

无颇质疑的“地标”

力宝广场是上海淮海中路商圈的标志性建筑之一。

据资料显示，该项目由力宝集团、日本伊藤忠商事株式会社和上海复兴建设发展总公司共同投资，始建于1996年，1999年竣工交付使用。

力宝广场总建筑面积约5.85万平方米，包括一栋39层的办公楼和4层高的商业裙楼，融合高端商业和甲级办公空间。

此后，该项目经历了多轮交易和升级改造。

例如，2004年，劳力士购买了第12、13、15和16层的4个整层办公楼，据悉交易单价超过3000美元/平方米。至今，劳力士在项目第16楼仍设有上海唯一的维修保养服务中心。

2007年，日本伊藤忠商事将力宝广场30%的股权出售给力宝华润，之后力宝集团持有95%的权益；4年后，另一少数股东将其所持有的大厦5%的权益再次出售给了永业。

此后，由于力宝集团持有了整体权益，他们不断对力宝广场的商业部分、办公楼大厅等空间进行翻新，助力大厦在2019年获得LEED金级认证。2014年1月，力宝集团将力宝广场纳入OUE REIT。

然而，持有了10年后，OUE REIT决定出售该项目。

据OUE REIT的公告透露，力宝广场总建筑面积为5.85万平方米，总共可租赁面积达到3.92万平方米，包括3.35万平方米的办公空间、5649.5平方米的零售空间，以及168个停车位。

由于优越的地理位置，力宝广场的零售部分几乎已满租，截至2024年9月30日，出租率高达97.8%，吸引了许多高端品牌租户。

从2016年起，维多利亚的秘密取代LOUIS VUITTON成为上海全球旗舰店的所在地；2020年，ARC'TERYX Alpha Center在这里开设了全球首家兼最大的旗舰店ARC’TERYX始祖鸟。

此外，餐饮方面也极具吸引力，提供了各种美食选择，例如阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌、电气奎宁日式洋风餐厅、越南菜Bun Cha Cha和本帮菜圆苑等。

然而，在商办部分的表现相对平淡。截至2024年9月30日，其出租率仅为74.6%，而同期上海甲级办公楼的平均出租率为85.9%。

OUE REIT的一份路演报告显示，力宝广场的商办部分出租率在2020年起就长期低于上海甲级办公楼市场水平。虽然在2020年Q4至2022年Q1期间偶现良好表现，但整体偏离了市场的平均水平。

与OUE REIT在新加坡的办公楼物业表现差距明显：截至2024年9月30日，OUE REIT的新加坡办公楼物业整体出租率高达95.4%。

“宏观经济复苏不及预期，租赁需求疲软，上海写字楼市场可能会继续走低。” OUE REIT曾表示，力宝广场的管理团队致力于通过积极而灵活的资产管理方法留住租户并维持该项目的出租率，然而效果似乎不明显。

该办公楼的租金表现也在持续下滑，从2016年的9.89元/每平方米/天下降到2024年Q3的8.22元/每平方米/天。

而艰难的状况可能会延续。

根据第一太平戴维斯的数据显示，2024年第三季度，上海甲级写字楼的净吸纳量下降了21%，同时环比下降了58%，租金环比下调4.3%，至每平方米每天6.1元。全市范围内，甲级写字楼的平均空置率环比上升了0.5%，至21.8%，同比上升了2.7%。

世邦魏理仕的最新报告中指出，截至2024年第三季度，上海办公楼市场整体去化缓慢，净吸纳量为7.1万平方米，环比下跌40.3%。空置率环比上升0.4个百分点至21.5%。租金报价环比下降1.7%，至每天每平方米8.5元。

适时脱手

商办部分出现了较低的出租率，从而影响了力宝广场和甚至是OUE REIT的收入。

根据OUE REIT的说法，2024年第三季度基金收入为4700万美元，同比略微下降1.1%，主要原因是“力宝广场的贡献较低”。

OUE REIT管理私人有限公司的首席执行官Han Khim Siew在发出的公告中表示，此次出售符合管理者积极的资产管理策略，以优化投资组合构成，增强收入的灵活性。

他指出，力宝广场是OUE REIT的非核心资产。数据显示，2024年9月截至，力宝广场仅占OUE REIT总收入的6.6%，总资产价值的7.5%。

此外，力宝广场的土地使用权将于2044年到期，且该项目的开发始于上个世纪90年代末，整体规格和空间布局可能已经跟不上时代。

“鉴于上海市场供应过剩的情况，力宝广场不断缩短的租赁期限和落后的建筑规格已经开始影响其估值和竞争力。” Han Khim Siew表示，OUE REIT没有进一步扩大在中国的业务计划，此次出售为将资产现金化提供了机会，以便将所得款项重新投入更具战略性的用途。

据公告披露，OUE REIT预计通过此次出售将获得约3.182亿新元的净收益。根据2023财年的净物业收入9460万新元（约1790万新元）和商定的物业价值16.8亿元（折合3.132亿新元）计算，交易的净回报率达到了5.7%。

因此，OUE REIT的物业投资组合将重点集中在新加坡的6项资产上。

这些包括位于莱佛士坊的综合体OUE Bayfront（50%权益），在2024年第三季度贡献了房托总收入的10.3%；同样位于莱佛士坊的新加坡最高楼One Raffles Place（67.95%权益），在总收入中占比25.6%。

珊顿道的OUE Downtown Office办公楼（100%权益），贡献总收入的15.1%；乌节路上的Mandarin Gallery购物中心（100%权益），贡献总收入的9.9%。

此外还包括新加坡乌节希尔顿酒店Hilton Singapore Orchard，拥有1080个房间，贡献总收入的25.6%；以及樟宜机场的皇冠假日酒店Crowne Plaza Changi Airport，拥有575个房间，贡献总收入的9.4%。

备受关注了解力宝广场交易的买方身份目前尚未透露，但被证实具有国资背景。Han Khim Siew也透露，买方是受该物业位置优越吸引的长期投资者。

力宝广场的出售背景正好与上海大宗交易市场的活跃期重合。

根据截至2024年前三季度的高力国际数据，上海的房地产大宗交易金额约为581亿，占全国总成交金额的40%，仍是中国房地产大宗交易最活跃的区域。写字楼项目约占32%，成交金额约为454亿元。继而是综合体项目，成交金额为235亿元。

“今年以来，商办和综合体项目在上海的大宗资产交易相对去年更为热情。” 一位市场观察人士告诉商业客，困难类资产备受关注。

近期，有些机构和私人投资者通过收购降价资产试图抄底。力宝广场便属于这类困难类资产。数据显示，该物业商定价值16.8亿元，比2024年12月18日的独立估值17.69亿元低约5%。

OUE REIT已经找到了合适的出售时机。