保卫出租率 招商蛇口租赁住房REIT林下项目的大客户挑战

倾听网 公司租户一直是租赁住房领域的重要客户群，但这类大客户的进出，通常会在很大程度上影响项目的表现。

12月24日的消息显示，招商蛇口租赁住房REIT出现了新的变化。

据悉，该公开募集式REIT的基础项目之一，深圳林下项目迎来了一个大客户的退租，此次涉及的退租房屋总数为143套。

林下项目的企业租户此次退租对项目的出租率造成了显著影响。公告明确指出，此次变动后，出租率下降了30.86%。

实际上，保持房屋的出租情况在很大程度上影响着租金收入和底层资产质量，如果租户过于集中，一旦出现租户集中退租的情况，项目的出租率和现金流稳定性将受到明显影响。

对于招商蛇口租赁住房REIT来说，如何处理企业租户退租后的租赁去化、保持基础设施项目的稳健运营、保护投资者的中长期利益，将成为后续的重要挑战。

大客户挑战

12月24日，招商基金管理有限公司公告披露了基础设施项目的运营状况。

公告中提到，目前，林下项目的一个重要现金流提供商企业租户A的续租合同将于2024年12月25日到期，涉及到退租的房屋数量为143套，与之对应的出租率下降了30.86%。

据了解，招商蛇口租赁住房REIT刚于10月23日正式上市。

然而，在上市后的两个月内，该项目遭遇了大客户的退租情况。

据商业消息，林下项目位于深圳南山区的工业八路，紧邻龙电花园，招商桃花园，工业八路以西，以及深圳南山区建设工程质量监督检验站以北。

该项目建成于2015年，主要包括3栋租赁住房（楼栋号分别为1栋、2栋、5栋）及其地下停车库、设备用房。

根据其募集说明书的数据显示，截至2024年6月30日，林下项目可出租的公共租赁住房（高级人才公寓）有465套，可出租面积达到3.93万平方米，已出租的公共租赁住房（高级人才公寓）为455套，出租面积为3.85万平方米，根据出租面积计算，时点出租率约为97.85%。

计算下来，此次租户到期退租后，林下项目的出租率暂时降至67%。

过去一段时间以来，企业租户一直是住房租赁项目中的关键点，因为企业租户相比个人租户，租赁期限更长，更加稳定。

因此，签订企业租户合同，能在一定程度上保障住房租赁项目的出租率和租赁收入，避免因空置而带来的损失。

另外，在林下项目周边情况方面，该项目所处的片区规划包括前海深港合作区、南山创新大道、后海金融商务总部基地、蛇口国际海洋城等南山区重点专业服务业发展集聚区，仅前海、后海片区已引入了超过60个龙头企业的总部项目。

项目周围重点布局的产业类型和引入的优质企业众多，也在一定程度上支撑着林下项目的租户结构。

数据显示，截至今年上半年，在已出租的455套公共租赁住房中，约51%为个人租户，约49%为企业租户。

企业租户占比接近五成，依赖性较高，因此一旦企业客户退租，将立即影响整体出租率的表现。

大客户的退租现象已成定局，退租后，资本市场更加关注的是招商蛇口如何再次招募租户。不过，业内人士表示，林下项目比较成熟，地理位置较好，预计在招租方面不会有太大困难。

招商基金在公告中还表示，运营管理机构将利用春节假期后客流增加的时段加大营销宣传力度，提供实地服务，以期进一步提高租赁去化效果。

维护出租率

除了林下项目外，招商蛇口租赁住房REIT的基础设施项目还包括太子湾项目。

数据显示，太子湾项目位于深圳南山区蛇口自贸区，靠近港湾大道、南海大道、兴海大道等主要交通干道。

该项目于2019年11月建成，主要包括1栋租赁住房及其配套商业、地下停车库和设备用房。

截至2024年6月30日，太子湾项目可出租的保障性租赁住房有462套，可出租面积为2.51万平方米，已出租的保障性租赁住房为442套，出租面积为2.37万平方米，根据出租面积计算，时点出租率约为94.61%。

作为对比，太子湾项目的租户结构更加多样化，以个人租户居多。目前，太子湾项目已出租的422套保障性租赁住房中，约86%为个人租户，余下14%为企业租户。多样化的租户结构能够稳定项目的出租率，从而保证现金流的稳定性。

从目前已上市的六家保租房公开募募REITs来看，许多基础设施项目过度依赖企业客户。

其中，红土创新深圳安居REIT的企业客户集中度最高，4个基础设施项目的企业客户占比分别为65.7%、100%、75.8%和27.2%。

另一方面，中金厦门安居REIT的租户结构相对较为分散，个人租户占比为91.94%，企业租户占比为8.06%。

此外，华夏北京保障房REIT的文龙家园公租房项目企业客户占比为20.6%；其他项目的个人租户占比均在94%及以上。

租户结构是影响住房租赁项目稳定性的重要因素，但住房租赁项目所面临的挑战并不仅此而已。据了解，今年以来，一直稳健的保租房项目出现了出租率和租金下滑的问题。

数据显示，截至2024年第三季度末，红土创新深圳安居REIT的平均出租率降至了96.22%，而该数据在年初时为98.34%，下降了2.12个百分点。

华夏北京保障房REIT的出租率降幅更大，从年初的96.94%下降至94.81%，降幅为2.13个百分点；中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT三季度出租率也有不同程度的下滑，分别为99.67%、92.515%。

相比之下，今年刚上市的国泰君安城投宽庭保租房REIT，其出租率表现相对稳定，三季度末达到93.27%，比上市初期的92.03%上升了0.99个百分点。

数据来源：基金财务报告，商业消息整理

现在房屋出租率下降已经成为住房租赁行业的普遍现象，不仅如此，租金下降也变得普遍。

市场人士认为，导致出租率和租金下降的原因主要有两方面，一是受到2024年以来宏观经济、居民收入预期下降等因素的影响，各主要城市的住宅租金普遍有所下滑。

二是今年内，保障性租赁住房市场供应高峰，居民可选择性增加，起到平抑市场租金波动并影响出租率的作用。