“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机

观点网 上海再现一例办公楼资产整体出售。

12月20日消息，新加坡上市房地产信托OUE REIT（华联商业信托）决定放弃位于上海核心地段的投资物业——力宝广场Lippo Plaza。

根据OUE REIT发布的公告，该公司将以约人民币19.17亿元的总对价剥离资产，折合3.574亿新元。

其中，该物业的商定价值约为人民币16.8亿元，折合3.132亿新元。

交易预计将在2024年内最终完成。

表现普通的“地标”

力宝广场是上海淮海中路商圈的标志性建筑之一。

资料显示，该项目由李文正家族控制的力宝集团主导，联合日本伊藤忠商事株式会社、上海复兴建设发展总公司投资建设，于1996年开工，1999年竣工交付。

力宝广场总建筑面积约为5.85万平方米，包括一座39层高的办公楼和一个4层高的零售裙楼，集高端商业和甲级办公于一体。

此后，在30年的历程中，该项目经历了多轮交易和翻新升级。

2004年，该项目向劳力士出售了第12、13、15和16层4个整层办公楼层，成交单价据悉超过3000美元/平方米。目前，劳力士在项目第16楼仍设有上海唯一的维修保养服务中心。

2007年，日本伊藤忠商事将力宝广场30%股权出售给力宝华润，交易完成后，力宝集团持有项目95%的权益；4年后，另一少数股东永业再向其出售大厦5%的权益。

力宝集团始终对力宝广场的商业部分和办公楼大堂等空间进行翻新改造，并于2019年推动该大厦获得LEED金级认证。2014年1月，力宝集团将力宝广场注入OUE REIT。

持有了10年，OUE REIT现选择出售该项目。

根据OUE REIT公告中的披露数据，力宝广场总建筑面积为5.85万平方米，总可出租面积达3.92万平方米，其中办公面积为3.35万平方米，零售面积为5649.5平方米，停车位共有168个。

由于地理位置优越，力宝广场的零售部分接近满租，截至2024年9月30日，出租率达到97.8%，吸引了一批高端品牌租户。

维多利亚的秘密自2016年开始，在此设立了全球旗舰店，取代了LOUIS VUITTON；2020年，始祖鸟品牌ARC'TERYX在此落地全球最大的首家旗舰店ARC'TERYX Alpha Center。

在餐饮方面，提供了阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌、电气奎宁日式洋风餐厅等日式料理，以及越南菜Bun Cha Cha、本帮菜圆苑等不同种类的餐饮选择。

相比之下，力宝广场的商办部分表现略显低迷。2024年9月30日，商办部分的出租率仅为74.6%，而上海同期甲级办公楼的平均出租率为85.9%。

根据OUE REIT披露的路演报告，在2020年起，力宝广场的商办部分出租率一直低于上海甲级办公楼市场水平。尽管在2020年Q4至2022年Q1期间偶有良好表现，但普遍偏离市场平均水平。

这种表现与OUE REIT在新加坡的办公楼物业表现相去甚远：截至2024年9月30日，OUE REIT的新加坡办公楼物业平均出租率为95.4%。

“宏观经济复苏低于预期，租赁需求疲软，上海写字楼市场预计将持续下行。” OUE REIT曾表示，力宝广场的运营团队致力于通过积极灵活的资产管理方式留住租户并保持出租率，但似乎收效甚微。

该办公楼的租金表现从2016年的9.89元/每平方米/天下降至2022年内的不到9元，到2024年Q3进一步降至8.22元/每平方米/天。

低迷的趋势可能将持续。

根据第一太平戴维斯的数据，2024年第三季度，上海甲级写字楼的净吸纳量下降了21%，降至14.7万平方米，环比下降了58%，租金环比下调了4.3%，降至每平方米每天6.1元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区分别环比下降了5.0%、4.2%和4.0%。与此同时，全市甲级写字楼的平均空置率环比下降了0.5%，达到21.8%，同比上升了2.7%。

世邦魏理仕的最新报告也指出，截至2024年第三季度，上海办公楼整体市场的去化速度较慢，净吸纳量为7.1万平方米，环比下跌了40.3%，空置率环比上升了0.4个百分点，达到21.5%。与此同时，全市租金报价环比下降了1.7%，降至每天每平方米8.5元。

合适的出售时机

商办部分占据了大部分楼面面积的力宝广场表现平平，相应地影响了该项目乃至OUE REIT的收益。

根据OUE REIT的说法，2024年第三季度基金收入为4700万美元，较去年同期略有下降1.1%，主要原因是“力宝广场的贡献较低”。

OUE REIT管理私人有限公司首席执行官Han Khim Siew在房托发布的公告中表示，这次出售符合管理者积极的资产管理策略，旨在优化投资组合构成，增强收入的弹性。

他指出，力宝广场是OUE REIT的非核心资产。资料显示，截至2024年9月，力宝广场仅贡献了OUE REIT总收入的6.6%和总资产价值的7.5%。

此外，力宝广场于1994年7月2日获得地，土地使用权为50年，即将于2044年到期。该项目开发于上世纪90年代末，整体规格及空间布局可能已经跟不上时代。

鉴于上海市场目前供应过剩的情况，以及力宝广场不断缩短的租赁期限和过时的建筑规格，已经开始影响其估值和竞争力。Han Khim Siew称，OUE REIT没有进一步扩大中国业务的计划，这次出售为将资产货币化提供了机会，并将出售所得重新用于更具战略意义的用途。

据悉，通过这次出售，OUE REIT预计将获得约3.182亿新元的净收益。根据物业在2023财年的净物业收入为9460万元（约1790万新元）和商定的物业价值16.8亿元（折合3.132亿新元）来计算，交易的净回报率达到了5.7%。

据此，OUE REIT的物业投资组合将全部集中于其在新加坡的6个资产项目中。

这些项目包括位于莱佛士坊的OUE Bayfront（持有50%权益），2024年Q3贡献了总收入的10.3%；位于莱佛士坊的另一个综合体One Raffles Place（持有67.95%权益），贡献总收入的25.6%。

珊顿道上的OUE Downtown Office（持有100%权益），贡献总收入的15.1%；乌节路的Mandarin Gallery购物中心（持有100%权益），贡献总收入的9.9%。

此外还有新加坡的Hilton Singapore Orchard酒店，拥有1080间客房，贡献总收入的25.6%；以及樟宜机场的Crowne Plaza Changi Airport皇冠假日酒店，拥有575间客房，贡献总收入的9.4%。

人走茶凉。尽管还不清楚力宝广场此次交易的买方信息，但据称买方具有国有资产背景。Han Khim Siew还透露，买方是一家长期投资者，被该物业的优越地理位置所吸引。

面对力宝广场出售背景下的上海房地产大宗交易市场，正在经历一段市场下行中的活跃时期。

根据高力国际的报告数据，2024年前三季度上海房地产大宗交易金额约为581亿，占全国总金额的40%，是中国最活跃的房地产大宗交易地区。其中，写字楼项目的比例约为32%，成交金额约为454亿元。其次是综合体项目，成交金额为235亿元。

有市场人士告诉商业客，今年上海的大宗资产交易相对去年仍然较为活跃，商办类和综合体类资产占据主导位置。关注受困类资产。

今年以来，领展以约7折价格收购了上海七宝万科广场；GIC（新加坡政府投资公司）则低价收购了松江印象城、南翔印象城MEGA。

此外，新疆国资完成了对人民商圈地标办公楼华旭国际大厦（Plaza336）的收购；河南投资集团收购了豫园集团星光耀广场二期1号楼；某浙江制造业企业巨头收购了静安大宁地标大宁国际商业广场。

另外，某个个人通过法拍方式以831万元的价格收购了三盛宏业大厦，成交价较项目估值低18%。

一些私人投资者，包括制造业和能源业企业，一些看准机会入场的机构投资者以及地方国资正试图抄底。

力宝广场属于折价出售的受困类资产。资料显示，该物业的商定价值为16.8亿元，比2024年12月18日测定的独立估值17.69亿元低约5%。

OUE REIT已找到了合适的出售时机。