收购漕宝路项目后 上海城投再设Pre-REITs基金

观点网 近期，资本市场又推出一项住房租赁Pre-REITs基金。

据最新报道，上海城投控股联合国寿资本与弘毅投资，共同成立了租赁住房Pre-REITs基金。

该基金主要聚焦于那些已经稳定运营或接近竣工的保障性租赁住房项目进行投资。

Pre-REITs基金的本质是在基础设施公募REITs正式运作之前，致力于投资、收购及培育具备发行潜力的基础设施项目的金融产品。

根据城投控股的官方信息，该基金将以城投宽庭保租房REIT为主要退出策略。

这意味着，城投控股参与此Pre-REITs基金，意在加速优质资产的孵化，为公募REITs的扩募积累必要的储备。

入股Pre-REITs

12月30日，城投控股、国寿资本和弘毅投资共同参与签署了租赁住房投资战略合作框架协议。

根据协议内容，三方计划联手设立一个租赁住房Pre-REITs基金，投资项目包括已稳定运营或接近竣工的保障性租赁住房。

那么，为何关注已经稳定运营或接近竣工的项目呢？

一方面，接手这些质优项目，意味着可以迅速进入市场获取资金，而这类成熟项目能迅速作为公募REITs的扩募资产。

另一方面，关注准竣工状态的保租房项目，能够缩短规划、建设时间，让投资后的孵化周期显著减少。

对于城投控股而言，参与Pre-REITs基金，可通过该基金对外优质项目进行投资和收购，从而进一步扩大公司的住房租赁业务规模。

根据商业客的了解，上海城投作为地方国有企业，在2019年8月8日推出了租赁住宅品牌——城投宽庭，正式迈入租赁住宅市场。

自城投宽庭品牌成立五年来，首批构建的八大租赁社区已全部投入使用，包括湾谷社区、江湾社区、光华社区等，累计提供房源近1.7万套，服务超过2.5万人。

数据显示，截至目前，城投宽庭的租赁房源总数已达13279套，总建筑面积约为56.72万平方米，服务的住户超过25000人。

相较之下，行业领先品牌自如的可租房源超过七万套，其中北京地区约有两万套房源，上海紧随其后，亦超过一万套；此外，乐乎公寓也在快速发展，已管理超过2万间保租房项目……这表明，上海城投在住房租赁领域仍有广阔的发展空间。

为了在这一领域增强影响力，上海城投需加快收并购的步伐。

不久前，公司成功以6.4亿元收购了上海漕宝路项目，从而扩大了租赁住宅业务，通过长期持有运营的租赁资产实现稳定的租金收入和资产增值。

当然，上海城投的目光并不仅限于漕宝路项目。

数据显示，目前全国潜在租赁房源已超过6000万套，上海城投借助此次基金布局住房租赁存量市场，可能以较低成本撬动更大的资源。

城投控股的战略考量

此外，城投控股可将城投宽庭旗下的优质项目纳入基金，实现项目的提前退出，进而提升基础设施项目的流动性。

在租赁业务布局发展中，上海城投采用了重资产发展模式，包括土地购置自建、资产收购和存量改造等。

自2018年至2021年，上海城投共获取了7宗R4纯租赁用地，已有多个项目成功投入运营。

然而，住房租赁项目投资金额大、回报周期长，导致资金回流速度缓慢，而重资产模式扩张无疑加大了企业的资金压力。

为此，上海城投一直探索资产证券化方式，以实现资金回流。

在2022年6月，上海市首次发行了长租公寓CMBS产品，成功筹集了10.8亿元，项目获得AAA评级，期限为12年，年利率3.20%。

此外，2024年1月，上海城投以江湾社区及光华社区为底层资产，成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，也是住房租赁市场上规模最大的保租房REITs。

相关数据显示，江湾与光华两个社区总共提供近3000套租赁住房，建筑面积约为16.94万平方米。

无论是CMBS还是公募REITs，上海城投通过资产证券化等方式，将某些住房租赁项目的未来租金收益转化为当前现金流，达到提前退出的目的。

这些努力不仅帮助上海城投回笼资金，亦提高了资金使用效率，优化负债情况。

通过扩大规模和提前退出，成为上海城投的战略考量之一。

最近两年，在公募REITs影响力逐渐提升的背景下，市场各方纷纷瞄准这一蓝海市场，而Pre-REITs基金正是在基础设施公募REITs正式设立前，用于投资、收购和培育潜力项目的金融工具。

换句话说，Pre-REITs基金类似于一个准备阶段的平台。

而上海城投此次的Pre-REITs基金参与，无论是从外部选取资产，抑或是收购城投宽庭项目，都能有效促进优质资产的孵化，为公募REITs的扩募提供重要支持。

截至目前，城投控股在Pre-REITs基金的具体金额与各方持股比例尚未公开。

城投控股财务总监王韬表示，希望通过三方合作，实现“投资增量”与“盘活存量”双管齐下，挖掘扩募潜在资产，持续扩大保租房资产规模，并不断提升城投宽庭在资本市场及租赁市场的地位。

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