自用型买家活跃 片仔癀买入大兴办公楼实现“进京”

优化网 “知名品牌”片仔癀进驻北京的传闻早已流传甚广。如今，品牌标识也正式挂出在新落成建筑的外立面。

今年9月，漳州市九龙江集团旗下的漳州片仔癀投资管理有限公司设立了全资子公司片仔癀（北京）生物医药有限公司，注册资本高达10亿元。

一时间，市场上就传出了一则关于大兴区写字楼资产交易的消息。由于片仔癀北京公司的注册地址正好是在兴创国际中心，因此有迹象表明交易或许与片仔癀有关。

成立北京分公司后，漳州片仔癀投资管理有限公司在今年11月宣布注册资本由2.1亿元增至14.1亿元，同比增长571.43%。此举可能是为了在期限内履行注册资本缴纳义务。

刚刚完成上述步骤，最新消息显示，片仔癀在兴创国际中心举办了启动仪式，并正式悬挂橘色品牌标识于兴创国际中心E座外墙。片仔癀“落户”北京的事实更加为人所知。

片仔癀在京

这次北上并非简单的搬迁，而是一次大规模布局。

消息称，片仔癀计划在北京创新研发基地设立“两馆四中心”。所谓“两馆”包括中医药博物馆、片仔癀北京国药堂，“四中心”则包含片仔癀创新研发（北京）中心、片仔癀文化与产品展示中心、片仔癀（北京）营销中心、片仔癀健康产业营运（北京）中心。

片仔癀获得的兴创国际中心写字楼，将作为公司北京创新研发基地的重要支持。

对于片仔癀所选址，市场观点并不一致。

从早期起，医药保健已成为北京大兴区的主导产业，在该地区建立根基并不足为奇。

然而，大兴区内的中关村科技园区及中国药谷，是国家级生物医药产业基地。对于寻求“创新研发”的片仔癀来说，此地理应更上佳。

但最终，药王片仔癀未入药谷，而是选择了距离市区更为便利的一处写字楼。

据披露，大兴兴创国际中心位于南五环，距离地铁4号线西红门站不到500米，临近山姆会员店、宜家及荟聚购物中心。这个项目由大兴区国有平台开发，旨在建设成为南部地标商务综合体，汇集智能5A写字楼、酒店、商业街、独立会所等。

无论如何，企业可能有更深层次的考量。片仔癀总部位于南方，北方市场知名度有待提高，因此选择设立驻地于交通便利之所，可能是出于品牌推广和业务发展的需要。

值得注意的是，片仔癀近年来也有大手笔投资行动。例如，2022年1月，片仔癀宣布拟投资新建产业园，总概算不超过44.80亿元，资金来源则是公司自有资金。

该项目包含片仔癀大健康智造园和片仔癀健康美妆园，分别涉及约28亿元和16.80亿元的工程建设投资，总占地面积达到32.8万平方米和8.9万平方米。

然而，片仔癀股价在2023年再度回吐涨幅，从一年中涨幅达六成，回归原点。

今年前三季度，片仔癀公司实现营业收入84.5亿元，同比增长11.2%；归母净利润26.87亿元，同比增长11.7%，保持增长势头。但与去年相比的14.9%和17.2%增速相比，单季度收入增速首次跌至个位数。

自用型买家活跃

此次北上的举动，展现了片仔癀的创新之心。另一方面，也反映了近年来，自用型买家在大宗交易市场中日益活跃的趋势。

《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》指出，甲级写字楼和商务园区的机构关注度下降，自用买家占据市场交易活动的主导，表明市场正在发生结构性变化。

在当前经济环境下，机构投资者和自用买家对办公物业的投资逻辑存在明显差异。市场从过去的机构主导到当前的自用买家主导，特别是那些追求稳定办公环境和长期资产持有的企业更倾向于直接购买甲级写字楼、商务园区。

这些买家通常关注物业的长期价值和业务适配性，而非短期的市场波动。尽管市场面临挑战，自用买家的活跃为市场带来新的视角和机遇。

以上海市场为例，今年上半年，上海完成31项交易，总规模达208亿元。自用型买家共成交12项，主要涉及办公、厂房和公寓住宅。自用型买家完成交易金额75亿元，占比36%，高于2023年全年的21%。

进入第三季度，张亮麻辣烫在上海浦东购入一处商用物业。该物业是前滩地区一大型综合项目的商用物业之一，占地面积约3500平方米。有消息透露购买价格超过2亿元。

张亮麻辣烫方面表示，购买初衷并非炒房，而是希望做好餐饮业务。

从“煤老板”购买到餐饮总部集聚，市场的投资变革和偏好，以及产业发展所带来的吸引力可窥一斑。

回溯到北京，根据仲量联行发布的数据，2023年北京的甲级写字楼租赁市场中，不同行业存量租赁面积表现出差异化。

前五个行业的租赁面积依次是金融、科技互联网、专业服务、制造和医药及生命科学。其中，医药及生命科学行业在2015-2022的八年中增幅最高，而在2023年继续保持增长。

不同行业的具体细分板块需求也呈现出分化趋势。需求增量主要来源已发生改变。云服务、人工智能、律所与知识产权、医疗器械等细分行业逆势持续扩张。