商办零售双重挑战 阳光房地产基金寻找“韧性”

观点网 3月11日，阳光房地产基金公布了2023/24财年的整体表现，并召开了关于业绩的媒体电话会议。

根据该财年的业绩报告，截至2024年12月31日的18个月里，阳光房地产基金的总收益达到了12.36亿港元，物业净收入约为9.58亿港元，分派收入为4.99亿港元，派发比率高达94%。

阳光房地产基金目前的物业投资组合全部位于香港，包括11座办公楼和6座零售物业，合计可出租面积达到130万平方呎。截止到2024年末，投资物业的总估值为179.336亿港元，其中写字楼的估值为90.65亿港元，零售物业的估值为88.69亿港元。

在办公楼方面，截至2024年12月，阳光房地产基金旗下11座办公楼的整体出租率为92%，与2023年中期末相比下降了1.1个百分点；平均租金为32.1港元/平方呎，比2023年中期末减少了2.5港元/平方呎；整体续租率为79%。

大新金融中心作为唯一的甲级写字楼，截止到2024年底的整体出租率达到了92.2%，相比2023年6月末的90.4%有所提高。

尽管如此，租金却出现了显著的下滑，从2023年中期的41.8港元/平方呎降至2024年底的36.9港元/平方呎。在报告期内，续租率为52%。

针对写字楼的表现，管理层指出，当前甲级写字楼的新增需求依然较弱，市场整体的空置率仍然偏高，因此租金出现压力是不可避免的。

在出租率方面，管理层提到，随着金融行业的微弱复苏，报告期内仍然有金融和银行客户入驻大新金融中心，空置的情况并非值得过于担忧。

“香港的写字楼出租率要达到95%以上还需要时间，我们能保持91%、92%的水平已经相当不易，我们会继续努力。”管理层表示。

市场分析方面，世邦魏理仕在2025年1月发布的报告指出，2024年全年香港空置率上升至17.0%。高空置率导致第四季度租金环比下跌1.7%，年跌幅为6.3%，超过2023年5.5%的年跌幅。

在零售物业领域，受国外竞争影响，香港零售业的总销货价值已经连续10个月出现下滑。

根据香港政府统计处的最新数据显示，预计2024年12月香港零售业的总销货价值为328亿港元，同比下降9.7%。其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物的跌幅达到13.8%。

在这样的背景下，截至2024年12月，阳光房地产基金的零售物业整体出租率为90.1%，较2023年6月30日下降了3.4个百分点。不过，续租率和租金保持不变，均为79%、65.6港元/平方呎。

其6座零售物业中，上水中心购物商场和新都城一期物业是主要的经营基地。

上水在香港被称为“水鬼”。几年前，内地游客来香港购物的热门地点就是上水，甚至香港代购也趋向于在此进货，因为其交通便利，离罗湖仅一站；价格实惠；而且品类丰富，SASA、卓越、万宁等店铺比比皆是。

依托内地强劲的消费能力，上水中心曾在2018年6月末达到98.9%的出租率，现行租金为115.9港元/平方呎，估值高达42.77亿港元。

然而，时光荏苒，随着港人北上消费意愿增加、港元利率失去优势、电商崛起，上水“代购天堂”的盛景已成过去。截止2024年末，上水中心的出租率降至91.4%，现行租金降低至103.9港元/平方呎，整体估值大幅缩水至37.63亿元。

不过，与2023年相比，上水中心的运营状况稍有好转。2024年租金及停车场收入小幅上涨至1.518亿港元（截至2023年12月31日的12个月为1.515亿港元）。同时，续租租金增长了4.2%，续租率达到77%。

与之相比，位于将军澳的新都城中心一期商场（MCP ONE）在完成2023年7月的翻新后，2024年的运营回报并不显著。

报告期间，新都城中心一期的租金及停车场收入约为1.99亿港元，截至2024年12月31日的12个月为1.33亿港元，较同期增长130万港元，而收入的增长主要来自于报告期内以2000万港元出售若干车位。

截止期末，新都城中心一期的出租率降至91.7%，而2023年6月末为92.2%；续租率为82%，续租租金出现负增长0.9%。当前租金从2023年6月30日的53.8港元/平方呎下降3%至52.2港元/平方呎。

对此，管理层解释说：“其实出租率的变化并不大。翻新完成后，除了主要通道外，第二通道的人流有所增加。更换了一部分租户后，商场的人流和氛围都有了显著提升。”

在谈到翻新工作时，管理层进一步表示，未来将对西九汇物业进行翻新，包括在地下打造一个吸引人的出入口和共享空间，以期加强与社区的联系，提升商场的人流及氛围。

同时，考虑到成本问题，管理层表示翻新投入的资金可能不会过多。“我们希望通过资金投入获得良好的回报，因此未来可能会在出租率或租金提升方面更多投入，此外在房地产科技上也会有所布局，以尽量降低劳动力成本。”

在资本市场方面，截至2025年3月11日收盘，阳光房地产基金报1.92港元/股，小幅上涨0.52%，股本为17.27亿，市值达33.15亿港元。

截止2024年12月31日的报告期末，该基金将分派1.61亿港元，末期每基金单位分派9.3港仙。

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