《哪吒2》爆火后 光线传媒12.2亿收购北京奥林NEO办公楼

观点网 虽然春节已过去一个月，但春节档的热门电影《哪吒2》依然稳居热搜榜单。

自1月29日首映以来，《哪吒2》迅速风靡全球，目前全球票房（包含预售及海外票房）已突破148.82亿元，名列世界影史票房第六。

凭借优异的票房表现，该片的主投和发行方—北京光线传媒股份有限公司（简称“光线传媒”）的股价频频创出新高，市值一度超过千亿大关。

可以说，《哪吒2》是光线传媒迄今为止最成功的投资之一。在丰厚的收益面前，公司开始了“买买买”的资产购置模式。

3月7日晚间，光线传媒发布消息称，将耗资12.2亿元收购北京棫霖企业管理有限公司100%股权，以获得位于北京市朝阳区的北京奥林NEO大楼作为办公场地。

这一交易在近年来的北京大宗交易市场中算得上是较高金额的一笔交易。

收购资产的自信

光线传媒与《哪吒》的故事始于2015年。

当年10月25日，光线传媒宣布成立“彩条屋影业”动漫集团，并首次公开了投资的13家公司名单，包括可可豆动画、玄机科技、青空绘彩等。

随后，可可豆动画陆续推出了《哪吒之魔童降世》（即《哪吒1》）、《姜子牙》等动画作品。其中，《哪吒1》成为中国的经典动画电影，累计票房达50.35亿元；然而，《姜子牙》虽然获得了16.03亿元票房，却未能满足盈利预期。

直至《哪吒之魔童闹海》（《哪吒2》）的发布，再次创造了中国动画电影的票房佳绩。

尽管光线传媒并未透露《哪吒2》的具体票房收入，但根据猫眼数据，该片的分账比例为39.36%，因此票房收入已超过52亿元，而光线传媒在《哪吒2》中的投资比例约为60%左右。

粗略估算，《哪吒2》为光线传媒带来的收入大约在30亿元左右。根据公司2024年三季报显示，报告期内光线传媒的营业收入为14.42亿元，归母净利润为4.61亿元，扣非归母净利润为4.33亿元。

《哪吒2》的火爆也进一步推动了光线传媒的股市表现，截至3月7日收盘，光线传媒股价为23.18元/股，自春节（2月5日）以来上涨幅度达143.23%，在2月7日更是创新高至41.68元。

可以说，《哪吒2》是光线传媒最佳的投资选择之一。通过这笔可观的收益，光线传媒考虑购置房产进行投资。

3月7日，光线传媒与北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称“光曜致新”）、北京翰合投资管理有限公司（简称“北京翰合”）签署了一份《买卖协议》，光线传媒将收购两家公司分别持有的北京棫霖企业管理有限公司（简称“北京棫霖”）99%和1%的股份以及其相关的全部权利利益。

北京棫霖则持有位于北京市朝阳区北苑路158号-1至5层101，即推广名为北京奥林NEO的办公大楼的登记所有权。换句话说，光线传媒实际上是购入了这一办公楼。

写字楼市场的挑战

根据仲量联行的数据显示，2024年北京的全年大宗成交金额达到427亿元，较去年略有增长，办公楼仍然是成交的主要品类。

以第四季度为例，翰同资本成功出售其位于三元桥的“三元·NEO”城市更新项目，买方为金鹰（亚洲）集团；此外，首创环保还拟现金收购首创城发集团持有的部分楼宇产权，交易金额约7亿元。

从成交价格看，小型项目的交易占据了北京商办市场的主导，2024年5亿元以下的交易占全年交易数量的三分之一。

光线传媒此次12亿元收购奥林NEO项目，被视为大宗交易中的高额成交。

奥林NEO项目位于北京市朝阳区北苑路158号，位于北京亚奥商圈，坐落于北苑路与辛店路交汇处，距离大屯路地铁站仅500米，之前是大屯路家和超市的所在地。

家和超市的持有者曾是北京海淀区的海开控股下属的八大处控股集团。2021年11月，翰同资本与海开控股、八大处控股就家和超市项目进行了转让仪式，此时该超市已停业五年。

2022年2月，翰同资本完成了对该项目的收购，成为其在城市更新领域的第十个项目。后续，翰同资本与东方资产联合成立专项城市更新基金，与海开控股、君诺投资、大苑地产等企业共同投资，进行项目改造，并命名为奥林NEO。

此次出售奥林NEO项目公司99%股权的光曜致新，背后由东方资产撑持，且在北京大宗交易市场中，险资机构也扮演了关键角色。

根据公司披露的交易公告，此次光线传媒收购奥林NEO项目的总金额达人民币12.20亿元。

值得一提的是，北京亚奥板块的办公项目售价大约在4.5万元/㎡至6万元/㎡，此次交易价格参考了市场行情，并经过友好协商确定。资料显示，奥林NEO的总建筑面积为28504.51㎡，地上5层，地下1层，每层5000㎡的超大空间，标准层高度超过3.8米。依照上述报价区间计算，项目价格介于12.8亿元至17.1亿元之间。

需注意的是，本次交易为承债式买卖，截至2024年年底，奥林NEO项目公司的资产总额约为8.28亿元，负债总额约为10.12亿元，净资产为-1.84亿元，营业收入为0，净亏损达-1.03亿元。

光线传媒此次收购奥林NEO的估值尚难以判断，从公司公告来看，长远来看，此次收购有望获得稀缺房产带来的增值收益。

然而，近年来北京写字楼市场的表现并未不如预期，特别是租赁市场的真实情况是供应充足、需求相对疲软，各业主为提高出租率，不得不采用以价换量的策略。

根据戴德梁行的数据显示，2024年第三季度，北京写字楼市场空置率为18.2%，较上季度上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点，租金为每月每平方米266.1元，环比下跌4.7%，与去年同期相比减幅达到13.5%。

这不仅是北京市场的现状，仲量联行在一份报告中提到，2024年第三季度全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，环比降幅在0.4%-5.6%之间。

该机构还表示，为抓住流动存量需求的机会，业主们采取了更加灵活的租金策略，以获得竞争优势。

或许，光线传媒的信心正来自于《哪吒2》的成功。

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